土地の個人売買

現在居住している隣地の購入を、隣人から持ちかけられています。
正確には、「隣人」は先日亡くなっており、購入を持ちかけられているのは、その娘さんです（顔見知り）。

娘さん曰く、隣地の所有権に関して、
「他の兄弟の相続権の放棄（兄弟は了解済）」
「父から娘への相続」
の手続きを司法書士に依頼している、との事です。

価格交渉は既に終わっており、市場価格の約半値で譲って頂ける事になっています。（現状では口約束のみ）

通常ならば仲介業者を間に入れての売買契約となるかと思いますが、前述の通り、市場価格の約半値で取引する事になっていますので、私としては、仲介業者にその価格を知られる事で、売り主に余計なちょっかいをださないか心配です（「弊社ならもっと高くかいまっせ」的な...）。
売り主も「余計な仲介手数料などは払いたくない」との事で、個人売買を希望しているとの事です。

相続が完了した時点で、土地の登記簿謄本を確認し、問題なければ売買の動きに入ろうと考えています。

前置きが長くなりましたが、そこで質問です。
●土地所有権の移転までの大まかな流れ
●手付金（50万程度の予定）を支払う際に、買い手（私）が得るべき対価
●購入代金を支払う際に推奨される支払い方法（現金一括を考えてますが、自宅等で手渡しするのが良いのでしょうか？）
●その他注意点

など、教えて頂けましたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/03/28 07:48

元業者営業です

まず、大前提として「個人間売買」は自己責任です。
基本的に法的な保護は受けられません。「契約内容が全てに優先」します。

＞●土地所有権の移転までの大まかな流れ

登記は自分でもできますが、司法書士に依頼したほうが安心でしょう。
大まかな流れは「必要書類（委任状、登記原因証明情報）に署名・捺印」→「代金支払い」→「登記所へ持ち込み」です。

＞●手付金（50万程度の予定）を支払う際に、買い手（私）が得るべき対価

対価ですか？特別ありません。

＞●購入代金を支払う際に推奨される支払い方法（現金一括を考えてますが、自宅等で手渡しするのが良いのでしょうか？）

場所はどこでも構いません。個人間売買ですから。
なお、現金一括なら先の質問の「手付金」は発生しません。

＞●その他注意点

私なら間違いなく「業者」を間に入れます。
なぜなら、業者が間に入れば「仲介責任」がその業者に発生し、買主が法的に「保護」されるからです。
万が一トラブルになった場合、対応できる法的な知識、時間、お金があるなら構いませんが、このサイトでも「個人間売買トラブル・助けて！」なんて相談が定期的に書き込まれますので、ご熟考の上ご判断下さい。
ご質問者様は売主への「入れ知恵」を心配されているようですが、不安ならご質問者様が業者を手配し、事前に「価格については何も言うな」と釘を刺しておけばいいのでは（それでも１００％ではありませんが）。

そもそもそのような「入れ知恵」の心配より、「相場の半額」での売買なら贈与税がかかってもおかしくありません。
不動産売買における贈与税は「幾らで売ったら課税対象」という決まりはありませんが「著しく相場より低い金額」と税務署に判断されたら「課税」です。

事の信憑性は判りませんが「仲介での売買」より「個人間売買」の方が税務署は目を光らせていると聞いたこともありますし。

それらをひっくるめて「自己責任」です。

No.5 回答者： bluedot 回答日時： 2009/04/04 14:18

業者です。

NO1さんのおっしゃるファミレスはおススメできませんね。論外です。銀行か司法書士事務所でしょうね。あと個人間の売買は気をつけたほうがいいですね。金銭等で解決できない問題が多々あるようです。それから一括決済なら手付けは要りませんね。くれぐれもトラブルの無いようお祈り申し上げます。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/03/29 02:17

手付金の支払いに対する対価、というものは特にありません。

領収書をもらうくらいの事です。
それよりも、現金一括で支払うならば、手付金ではなしに全額を一括で払って同時に所有権移転を行う事も可能です。そのほうが早く済むし、隣家の娘さんに他から余計な入れ知恵が入るリスクも少なくなるでしょう。
相続登記が終わって新しい登記事項証明書ができたら、司法書士に依頼しましょう。親切な司法書士であれば契約書の作成についても相談に乗ってもらえるかもしれません。自分で登記する事もできますが、書類の不備があるのに全額払ってしまったりすると大変な事になりますので、素人の方は司法書士に依頼したほうがいいです。
契約、所有権移転の手続き、売買代金の支払いを全て一度に行うわけですが、司法書士の事務所を借りても良いと思います。コピーを取ったりと言う事もあり得るので、自宅やファミレスなどはやめておいたほうが良いです。

No.3 回答者： TOGO123 回答日時： 2009/03/28 11:40

何度も個人売買をし

登記もいつも自分でしますので参考になれば・・・

さて、まず売買を確定させるために契約書を作成しましょう
そうすれば仲介業者にちゃちゃ入れられる事はありません。
その内容は相続がならない場合は白紙解除、その他に譲った場合は手付け３倍返し（通常は倍返しですが任意なので多め）でいかがでしょうか。

次に銀行で決済します、現金一括なら銀行がトラブル防止に一番です。
司法書士を同席させて一気に所有権移転で一件落着です。

贈与税ですがないといいきれませんが、半額ならまずかかることはありません

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/03/28 07:33

１．準備　　物件確認・・登記簿謄本入手、現地物件確認・境界確認など

　　　　　　契約書準備・・ネットで「土地売買契約書　サンプル」でググってダウンロード
　　　　　　司法書士手配・・決済日仮決めと登記必要事項確認
２．契約　　契約の締結と手付金の手交
　　　　　　決済日の確定
３．決済　　代金の支払いと登記移転手続きを同時におこなう。
　　　　　　（従って司法書士同席）

以上が流れです。
遺産分割協議が確定して、すぐ手放すつもりであれば相続移転登記は
せずに故人名義のまま売却だと思いますので、現時点でも登記簿は
確認できます。
決済場所は通常銀行やファミレスを使います。
これは、本人同意のアリバイ作りのためです。
密室（自宅）よりはパブリックスペースのほうがいいと思います。

時間が立つと、娘さんにもいろいろな情報やオファーを入手するかも
知れません。
そういうことから、早く押さえてしまいたいというのであれば、
契約書に「物件がいついつまでに相続できなかった場合契約を解除
する」と特約を一文追加すれば現時点でも契約可能です。