田舎ですがレオパレスを建設しようか迷っています

Question

はじめまして
当地は人口3万人程度の田舎ですが、
主要道路に面した約300坪の更地を持っています。
貸地で募集していますが、
この不景気も手伝って埋まりません。
この地域を出ていく企業ばかりで、地元不動産屋もあてになりません。
アパート経営は、
建設と入居手数料で稼ぐ地元不動産屋が乱売していて
少し古くなると空き室が目立ち、
とても事業として成り立ちません。

そこへレオパレスさんが
　単身用アパート　1LDK　家具家電無　ブロードバンド付
　駐車場各部屋1台　22世帯　建築費約1億円　総費用約1憶2千万
　木造準耐火構造　2階建て
　30年一括借り上げ（家賃が下がった実績はありません）
　なので銀行にも利率交渉して下げさせます。
　建物の保守整備費用は積立ますので手出し不要
　営業も自分たちでするので地元不動産をあてにしなくてもよい
　全国で均すので例え全部屋あいても家賃は保障します。
　防音には気を使って設計変更しています。以前クレームが多かった。
　この地域初進出　ここは目立つのでぜひ建設を！
　建設協力金（前払い家賃）も5年分です。
　（無利子・無担保でお金を貸す）
という話を持ってきました。
当地は田舎のため、1DKの部屋の需要は殆ど見込めません。
建設関連の仕事をしているため、
建設費用は6千万円程度だなと図面を見て思いました。
が、ここで家賃保証・営業利益を出しているのでしょうから
ある意味頭が良いので、会社が潰れるリスクは少ないのかな？
とも思いました。
ざっと見たところ、土地を含め担保価値は
どうみても7000万円程度でしょう。
倍近い信用貸し（28年返済）を銀行もしそうな気配です。

そこで質問です。
・オーナーの方がいらしたら
　1憶円近い借金をしてリスクはどうでしたか？
　ちゃんと支払ってもらえていますか？
　下がらないですか？
・役付きの営業がかなり若いのですが
　年配の方がいないのは、会社に問題があるせいですか？
　そんな会社で大丈夫？
・高い利益を求める気持ちはないけど、事業として成り立つの？
　田舎なので30年保証はありがたいけど。

もし、コケたら・・と思うと
さすがに1億の借金を30年で返す自信がありません。
かなり賭け的な要素が大きいので質問してみました。
どなたか詳しい方がいらっしゃったら、お教えください。
よろしくお願いします。

monta47 · Answer

はじめまして、つい熱が入って中傷してしまうことがありますがお許し下さい。

＞この地域を出ていく企業ばかりで、地元不動産屋もあてになりません。アパート経営は、・・・

この世の中需要と供給で成り立ちます。

若い人が仕事場がある場合。社宅として借り上げ社宅で入居することがほとんどです。

仕事をする会社がないのであれば、入居者はいません。

全国から探しても無理です。

なので、この事業は自殺行為です。

ご参考まで。

URD · Answer

No1さんのおっしゃるとおりです。
需要がない地域ではいかに全国規模のレオパレスといえど居住者は来ません。すべてはあなたの質問にあった一文で見通しがわかってしまいます
「この地域を出ていく企業ばかりで」
近くに活気のある工業団地や大学でもない限り、客は見込めません。

なお、レオパレスは30年保証をうたっていますが条項をよく読みなおしましょう。10年ごとに家賃見直しの項目があるはずです。
家賃8万円のつもりが10年後に6万円以下になり返済計画が狂うことさえありえるわけですね。

レオパレスの客になったつもりで同社のサイトを見てみましょう。
「今なら家賃1か月無料」だのと甘い言葉が並んでいますが　大家にとっては苦し紛れの策にも取れます。

なお、建物については特記するほど質の良いものではありません。
工法は何プランかありますが、いずれも在来工法の木造アパートよりは防音効果も高いものですが、何しろ軽いので揺れる揺れる（爆笑もの）

xxi-chanxx · Answer

入居者が見込めない場所で、借金をしてまでアパートを建ててもリスクのみです。

家賃保証といっても、空室を見込んでの査定価格ですから、入居者が支払う金額ではなく借金返済すら危ぶまれる金額ですよ。
家賃が下がった実績はありませんと言っても、アパートの老朽化を理由に査定家賃は下がりますよ。
さらに、30年メンテは誰が行うと思いますか？
一括借り上げシステムだから、借りている方が修繕すると思っていませんか？
全部オーナーがメンテをしていかなければなりません。
まだ大丈夫だと思っていても、メーカー言いなりに修繕していかなければなりません。
安いところを探してなんてことはもちろん出来ません。
指定の業者に指定の価格を支払わなければならないのです。
入居者が退去したときの、クリーニング費用や、修繕費ももちろんオーナー持ちです。

レオパレスに限らず、一括借り上げを行っているハウスメーカーのシステムはどこも似たり寄ったりです。
億単位の借金をしても、返済を除いた収益は年間100万、うまくいって200万程度。（この金額は、レオパレスではありませんが、12所帯の家族向け住宅を建てる想定で見積もりを出してもらった時の価格です。）
その収益の中から、出入りの激しい単身用のアパートのメンテ費を工面しなければなりません。
原状回復と言っても、故意の破損以外はほとんど相手に請求できません。
全部自分で直さなければなりません。
酷いときだと、退去時に100万円以上の修繕が必要になることすらあります。


需要があってこその供給です。
借金を背負うのはオーナーで、不測の事態が起きたときに被害に遭うのもオーナーだけです。
この不況下、倒産しないと信じていた大手会社さえ倒産しています。
30年レオパレスが倒産しない保証はどこにもありません。

mimicann · Answer

建築兼大家業してます。

他の回答者がほとんど書いているので…、もう少しだけ。

>>30年一括借り上げ（家賃が下がった実績はありません）
派遣会社を当て込んで昨年建てた物件が、昨年の今時期の半額です。
また、通常でも家賃が下がらないのは、建設後更に莫大な投資をし続けないとダメですよ。（リフォーム・メンテナンス・付加設備付帯等）

もし、貴方が遣っていけなくなって他者に売ろうとしても、レ○パレス以外はナカナカ買えないですよ。レオパレス独自の規格でリフォームが一般の業者ではしづらくなっているのです。もし、私の会社が買う場合はその土地価格から解体費用差し引いた金額になります。

レ○パレスさんの言いなりになりますよ。
固定資産税ぐらい払って、何もしないのが一番です。

hatijyuuhatiya · Answer

皆さん親切なアドバイスをされているようです。
虎の子のお金でしょうから、ネットが使えるなら、
レオパレス　経営問題
とか
レオパレス　訴訟
で検索してみたらどうですか？
ヤフーファイナンスとか会社四季報で株価の動きや、経営指標をみてみてもよいでしょう。
少なくとも（歩合で働いている？）営業よりもまともな情報が得られるかもしれません。
私自身の意見は特にありません。30年大丈夫かどうかは自分で考えるしかないです。

xxi-chanxx · Answer

No.3です。

追記ですが、家賃保証の一括借り上げのシステムを利用するのは、ほとんどが相続税対策として行う事業です。
目的が借金をするためだからです。
ですから、それで生活を成り立たせようとは考えていない人が多いですよ。
より収入を得たいなら、自分で管理する方が高収入ですから。
余力があってこそ一括借り上げ保証システムのアパート経営は成り立つ事業です。

クリーニング費用は入居者持ちだとして、クロスの張り替え、網戸の修繕など、経年劣化した場合、誰がそれを支払うのでしょう。
経年劣化分の修繕は入居者に支払いの義務はありません。
屋根や外壁も一括借り上げのところだと１０年～１５年程度たつと、必ずといって良いほど完全リフォームさせられます。
駐車場だって傷みます。
積み立てだけでまかなえる金額だと思えますか？
そういった金銭面も含めて、話を聞くなら聞くべきです。

レオパレスの営業が自社のデメリットを話すと思いますか？
オーナーが気持ちよくなる話しかしないのが当然でしょう。
営業は仕事をもらってくるのが仕事なのですから、良いことしか言いません。

借金は１億ですよ。
返済が月にいくらになるか計算しましたか？
月々、あるいは１年の税金がいくらかかるか計算しましたか？
３０年経ったらその後そのアパートをどう処分するかも考えていますか？

アパートの収入で生活を成り立たせようと考えているのであれば、やめた方が良いとしか言えませんが、最終的に決めるのはあなたです。
ただ、毎月いくら手元に残るかはっきりしないうちは、少なくとも決定はするべきではないと思いますよ。

質問に質問で回答ばかりして申し訳ありませんが、想像ではなく、経験からの意見だと思っていただければ幸いです。


一つ気になったのですが、最初にもらうという１００万円って何なのでしょう。まさか前払い分の５年分の家賃ではないですよね？

mimicann · Answer

回答番号：No.4です。

>>月手取り収入　9.5万円（24万円　6年目～）
>>　積立金を差し引いた年間利回り7.05％
やっぱりハイリスクローリターンですね。1億も借金するのに、それだけしか収入が無いのですね。
10年後は、支出マイナスにならなければ良いですが…。

>>一括借り上げ賃料10年間固定　以後2年ごとに見直し　下がった実績なし
レ○パレスは始めて間もないのに下がった実績なんかあるはずもない。

>>補修積み立てで（ご質問の100万円は当方が最初に積立）
>>　外部・外構・室内・付属機械の修理交換は全てまかないます。
>>　手出しは一切ありません。家具・家電なし
>>木造なので解体費用が安い。
上記も30年保証ですか？
契約書に書いてあるのですか？
最初から壊す（潰れる）こと考えてるのですね。
一般の工務店の賃貸物件は、40年以上は補修しながら維持して使用する事を考えます。

もし契約書をコピー出来るならコピーしてください。
そして、契約書内容を専門家（弁護士、司法書士、行政書士、宅建主任者）に見せてください。
そうすれば、貴方が分からなかった、おかしな条文等すぐ分かるでしょう。
契約書に書いてあるのに、貴方が署名・捺印すれば、裁判では負けます。

レ○パレスの営業に“専門家に聞いた解釈”を聞いてください。
たぶん、答える前に、2度と来なくなります。
逃げますよ。（同じように他社の賃貸HMで逃げた営業がいます。）

これだけ、たくさんの方が引き留めているのに、それでも遣りたいのならば、もう止めません。

nsan007 · Answer

もしもの事があっても貴方名義の借金だけが残ります。お子さんが何人か知りませんが、おそらく３０年以内に子供さんに相続なんて事になってアパートを半分に分けることも出来ず、売ることも出来ずに相続税だけは払う事になりお子さんが困り果てます。

一つのの良い方法は住宅会社などへ１５０坪の土地を売って、残りの１５０坪を３区画に分けて、土地を売ったお金で戸建住宅を建てて、それを賃貸にすれば、殆ど借金も無く家賃だけがお小遣いになります。
土地の価格や税金で半分ではなく割合を考えれば良いと思います。
将来子供たちに分けて、子供たちが土地の値段でも売ることが出来ます。
借金だけはお子さんの為にやめましよう。
いくら一括借り上げでも１億の借金のうち２千万円程度はレオパレスさんの儲けですからもったいないと思いませんか？

ichigoazu · Answer

ある地方都市の宅建業者です。
ウィークリー・マンスリーマンション事業を行っており、
レオパレスとは競合関係です。

ここ数年でレオパレスが乱立し入居者を奪われ
かなり苦戦している状態です。
ただ、レオパレスの悪環境や様々なトラブルで
当方の短期賃貸物件に移ってくる方達もいます。

いずれはご質問者さんの地域でも
レオパレスが乱立されていけば
一番古い物件は入居希望者からは避けられると思います。
入居希望者達はとにかく新しい物件を好みます。

経験上、賃貸物件が輝いている期間は建設後、約10年と思います。
その期間を超えた物件は、新しく綺麗な物件には勝てません。

主要道路に面した土地であれば、
勢いのある外食産業や大手コンビニチェーンなら
需要があるかもしれませんね。

私もみなさんのご回答に賛成です。
地主のこれだけのリスクを
背負わせるシステムはおすすめ出来ません。
そして、若い営業マンはいつまで居るかわかりません。

でも、同業者としてはご質問者の方の質問内容で
レオパレスの建築システムの詳細が分かったので
とても勉強になりました。

brickcolor · Answer

はじめまして。
僕もレオパレスの営業を受けたことがあるので参考までに。

僕の場合は7500万円のプラン。
30年後に破産してしまう可能性が高いプランだと思ったので
ほかの業者などをいろいろあたって自分なりにプランを立てて
今はアパート経営をするに至ってます。

僕の場合は、かなり小規模のアパートを
固定資産税の軽減を土地全体に出来る最低限の戸数
将来分筆も可能なように水道管なども意識して配置して建てました。

これでニーズがあれば将来建て増していこうと思ってましたが
今は不景気なので無理に規模を拡大してません。
また必要に応じて解体、分筆売却もできるように木造にしました。

投下資金は2000万円以下、すべて借入。
返済を除けば、月8万円ちょっと残る感じですね。
家賃以外にも節税効果があるので、助かってます。

節税のためにアパートを建てるには、規模はそのままリスクになると思います。
2000万円でも7500万円でも節税効果は一緒の場合もあり。
節税できる必要最低限の規模で、またそれに質とコストの見合った業者さんを探してみるのも宜しいかと。

田舎ですがレオパレスを建設しようか迷っています

はじめまして、つい熱が入って中傷してしまうことがありますがお許し下さい。

No1さんのおっしゃるとおりです。

入居者が見込めない場所で、借金をしてまでアパートを建ててもリスクのみです。

建築兼大家業してます。

皆さん親切なアドバイスをされているようです。

No.3です。

この回答への補足

回答番号：No.4です。

もしもの事があっても貴方名義の借金だけが残ります。

ある地方都市の宅建業者です。

はじめまして。

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