現在、土地の個人取引を行っているのですが、買主である私の金銭的な理由から土地の手付金は土地価格の2%にしてもらいました。

所が売主の友人であり今回登記をしてもらう司法書士が通常は土地価格の10%だから10%にしたほうがいいと売主に勧めたらしく、売主が今になって迷っています。

やはり手付金は10%が通常なのでしょうか?

私の見解ですと、手付金は売主も途中で解約した場合は通常手付金の倍返しなので、手付金額は高ければどちらかが得をするというものではなくお互いに解約時のリスクを高めて、解約できないようにするお互いの縛りだと思っているので、お互いの理由で低く設定しても問題がないと思うのですが・・・・どうなんでしょうか?

また2%で話がついていたのを10%にかえさせた司法書士って、なんか中立でないというか・・・・

ご意見お聞かせください。


やはり間に入れる司法書士は私が融資してもらう銀行の司法書士を入れたほうが中立で無難なんでしょうか?

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A 回答 (4件)

手付金額に関して、お書きになっている見解については、同感です。



個人間の売買なら、手付なしの契約同時決済というようなことも多いと思いますが、売主側の事情がわかりませんので、なんとも言えません。
たとえば、取引するにあたって、現地を売主側で測量するとか立木を伐採するとか売主側が有償で行う行為が先行する、土地が売れることを見込んでその後のプランを立てておられるなどの場合には、手付を増額して契約の拘束力を高める必要があるでしょうし。

ただ、「通常は10パーセント」というあたりから言っておられるだけだとしたら、あまり意味のないことかと思います。

結局合意によりますから、あなたの事情を説明して、2パーセントで進めてもらうように頼むしかないと思います。

司法書士については、売主側買主側の双方の代理ですから、確かに中立でなければいけませんが、それもあくまで所有権移転の手続きに関してのことですから、現時点で中立でなくとも仕方ないかと思います。
取引に入った時に、確実に所有権移転登記をしてもらえばよいというだけのことですので、あえて違う司法書士を使う必要もないかと思います。
取引終了までの道程が複雑で、解決しなくてはならない問題が多く、交渉の要素が多々あるということなら、あなたも司法書士に限らずですが専門家の応援を受けた方がよいかと思います。
取引の最終段階で登記事務を代理する司法書士は、だれに依頼しても大差ないです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

非常に分かりやすいご説明に感謝いたします。

お礼日時:2009/05/13 00:46

契約を済ませているのなら、相手の意見を聞かなくてもかまいませんが、まだ契約前なら金額を調整して納得の上で契約すれば良いと思います


手付金はいくらいくらでないといけない、という決まりはないので売主買主が合意すればいくらでもかまいません

手付金の額が少なくて不安な場合でも、年収が高くローンが通りそうな内容の人とか、ローンの額が少なく現金を沢山持ってる人なら少ない手付金で契約するときもあります
業者間の取引では手付金無しで、一発決済なんてのはよくある話です
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手付金が1割というのは常識的なところです。

失礼ながらプロが客観的に見れば、手付金を2%しか払わない買主は、本当に買う気があるのか?あるいは買える能力があるのか?と疑ってしまします。
個人間の売買でも、仲介業者が入った売買でも同じです。個人間の売買なら、買主が充分な知識がないが故に解約する事になってしまう、というリスクも高くなるので、普通に1割程度の手付金をもらうのは当然だと思います。
ですから司法書士が手付金1割とアドバイスしたのは当然ですし、売主も上記のような説明をされていたとしたら、1割を主張するのは当然でしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

なるほど、理解できました。
という事は、2%でなんとか私がお願いしていくのがベストですね。がんばって見ます。

手持ち現金がローン諸費用などで必要でどうしても土地手付けに100万は出せなくて・・・

お礼日時:2009/05/13 00:49

>>売主の友人であり今回登記をしてもらう司法書士



この時点で売主の肩を持つような気がします。

気になるなら融資してもらう銀行の司法書士にすればいかがかと。
私は過去に司法書士に書類を持ったまま失踪された事があります。
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 ココまでは見えているのですが、ここから先がわかりません。

今、下がった金を買うべきか?
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過去事例も踏まえて教えて頂ければ幸いに存じます。

Aベストアンサー

QE3終了後、ドル円相場がどうなるか、終了する時期も
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為替は政治も絡んでくるので、予想が難しいです。

金相場については上昇すると予想しています。
その理由はQE1とQE2が終了した時、NYダウが下落したからです。
QE3終了後もNYダウは下落すると思われ、株価と相反関係にある
金価格は上昇しそうです。

質問者さんが現在、金の所有が無いのであれば、少しは
買われても良いのではないでしょうか。
私自身も金を保有してますが、まだまだ売る予定はありません。

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それとも、通常は移転登記依頼する司法書士への報酬は売主・買主折半なんでしょうか?

教えてください。

Aベストアンサー

>それとも、通常は移転登記依頼する司法書士への報酬は売主・買主折半なんでしょうか?

普通は登記する買主が費用を持ちます。
ただし、抵当権の抹消が必要な場合その費用は抵当義務者つまり買主
が負担します。

それから、買主がローンを使って買う場合つまり新たに抵当権を設定
する場合は金融機関から司法書士を指名してくる場合もあります。

間違いなく登記手続きを代理するという以上の付加価値はないわけで
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株式投資をしていて 最近先物取引にも興味を持ちました。

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Aベストアンサー

>なぜ相場が高いのでしょうか?
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>今後はどのようになるのでしょうか?
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売主も不動産屋も全く問題ありません。通常の取引です。お支払いになったのは申込金ですので、契約者が他に出てしまったなら何の意味もありません。

実際、私が手に入れた物件は申込金だけを支払っている人を飛び越して契約したものです。不動産は先着順ではなく先に契約をしたもの勝です。

手に入れたい物件があれば、着順(自分より先に申込金を払っている人)ではなく契約をしているかどうかを確かめ、先約がいたとしても、その人よりよい条件を提示して手に入れる、それがよい物件を手に入れる戦略です。

そのためには「物件への目利き」が重要です。ご自身のように確認するのに手間取っていたり、判断に迷っていたりすると他人にもっていかれます。的確な判断を早くするために知識が必要です。

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Q金の相場について

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金 相場
などで検索するといくつか出てきますが
取引中の株価ボードのようにリアルタイムででるサイトはないでしょうか?

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>取引中の株価ボードのようにリアルタイムででるサイトはないでしょうか?

わたしが知る限り無料ではないですね。

ドル建て価格(スポット=現物)の「チャートなら」ここが有名でしょうか?
http://www.kitco.com/charts/livegold.html

また、円建て金価格はそもそもリアルタイムの情報を発信しているところは先物市場くらいしかないと思います。
http://www.tocom.or.jp/jp/souba/gold/

30分遅れでよければこういうソフトもあります。
http://www.commodity.co.jp/cx/chartsoftwarea/

Q土地購入後に建物を建てる予定。土地の手付金分をローンから現金化できる?

土地を購入し、その後に建築家に依頼して建物を建てる予定です。

<資金内訳>
自己資金:1000万
住宅ローン:5500万 ※不動産会社経由で土地4000万、建物1500万で仮審査通過済み
(土地取得から建物竣工の間の土地分住宅ローン支払い用の自己資金は別途あり)

<物件>
土地:4000万
建物:2000万

建物にかかる費用は
 着工金(3割)、中間金(3割)、残金
の3回ほどに分けて支払うのが通例と聞いています。
また、住宅ローンが実行されるのは残金支払い時のため、
着工金&中間金は自己資金でまかなう必要があるとあります。

これにならって計算すると、私のケースでは着工金&中間金1200万ほど必要だと思うので無理かなと思うのですが、
ある工務店から
 着工金(1割)、中間金(2割)、残金
という話をいただいており、自己資金でまかなう部分が600万となるので大丈夫ではないかという話になっています。

そんな中、以下を教えてください。

1、土地の購入時に、
手付金10%+仲介手数料3%+諸経費5%=総額720万
ほどを自己資金でまかなうことになり、
建物のための残自己資金が280万になると思います。
土地分の住宅ローンが実行された際、手付金として払った10%(400万)は
現金として手元に残すことができるのでしょうか?
それとも、4000万-400万=3600万にだけローンがおりる形になるのでしょうか?
「400万残すことができるので、自己資金は680万。いけますよ」
と不動産会社に言われているのですが若干不安なのです。

2、土地4000万+建物1500万=総額5500万
という住宅ローンは、不動産会社が間に入って進めてくれています。
実は、同じ価格で気になる別の土地があるのですが、
そちらはちょっと信用ならない不動産会社が専任になっており、
ローンの手続きなどは自分でやろうと思っています。
土地の価格100%のローンを組むということは、結構難しいのではないかと思いますが
一般人である私が自分でやってもお願いできるものなのでしょうか?

3、工務店の候補を他にも押させておきたいと思っています。
着工金(1割)、中間金(2割)、残金
という支払いでいいという工務店を探すよい方法があれば教えてください。

よろしくお願いいたします。

土地を購入し、その後に建築家に依頼して建物を建てる予定です。

<資金内訳>
自己資金:1000万
住宅ローン:5500万 ※不動産会社経由で土地4000万、建物1500万で仮審査通過済み
(土地取得から建物竣工の間の土地分住宅ローン支払い用の自己資金は別途あり)

<物件>
土地:4000万
建物:2000万

建物にかかる費用は
 着工金(3割)、中間金(3割)、残金
の3回ほどに分けて支払うのが通例と聞いています。
また、住宅ローンが実行されるのは残金支払い時のため、
着工金&中間金は自己資金...続きを読む

Aベストアンサー

 前提が間違っていると思います。
 事前審査などは、一応土地を決め、建物を建てる会社を決めた段階ぐらいで行うものでしょう。
 ともかく

1.ローンの限度や金利は頭金を用意できる額によって異なります。
ゆえに400万円の手付けを入れて土地を買うと決めた以上はそうすることになるでしょう。土地分のローンを高くしすぎるとつなぎ金利がより多く必要となるでしょう。

2.ローンの手続きは自分でやったほうが早いです。ただ金利の低い銀行を探すのは結構面倒でしょう。私的にはずっと東京三菱系の金利ずっと優遇の商品をお薦めします。

3.工務店への支払いはローンを組む銀行につないでもらえば良いだけでしょう。どうせ土地はつなぎを組むのですから、建物をつないでも何の問題も感じませんけどね。

 あなたの場合、結局
 土地決定-買付証明-建築士事務所に依頼・工務店選定-土地契約・工事請負契約-建築確認申請-土地決済・所有権移転・土地つなぎ開始-着工・建物つなぎ開始-上棟・中間金つなぎ開始-完成-引き渡し・建物所有権移転・本融資開始
 と大ざっぱにいってこのような流れとなるでしょう。

 土地無しの方で土地を現金で買う方以外は、土地をおさえてからはほとんど間がとれません。
 建築士事務所に土地を探してもらう手もあるでしょう。そのほうが若干時間に余裕があるでしょう。建築士事務所を使うのであれば、変な土地でも家は建ちますから。その代わりリセールバリューは低いでしょう。

 前提が間違っていると思います。
 事前審査などは、一応土地を決め、建物を建てる会社を決めた段階ぐらいで行うものでしょう。
 ともかく

1.ローンの限度や金利は頭金を用意できる額によって異なります。
ゆえに400万円の手付けを入れて土地を買うと決めた以上はそうすることになるでしょう。土地分のローンを高くしすぎるとつなぎ金利がより多く必要となるでしょう。

2.ローンの手続きは自分でやったほうが早いです。ただ金利の低い銀行を探すのは結構面倒でしょう。私的にはずっと東京三菱...続きを読む

Q金相場について

世界経済が悪い割には 金相場が高騰しないのはなぜですか

Aベストアンサー

質問者様が言われているのは、最近の金相場についてということかと思います。
何年も前から見れば上昇してますが、ここ一年間は持ち合い相場。特にここ二ヶ月は狭いレンジ相場にハマっていますよね。

わたしが思うに、金は為替相場の銘柄と見てもいいと思います。
最近は南欧諸国の問題でユーロ安が進んでいますよね?相対的にドルは高くなり、ドル建ての金価格は安くなります。
ユーロは円に対しても安値を更新していますので、円建ての金も安くなります。

また、季節的な要因として夏場は「夏枯れ相場」という言葉があるように、大きな材料がない限り動きません。
投資ファンドが夏休みに入ることもあり、積極的な買いが入らないのです。買い手がいないと、いくら経済が悪くても相場は上がりません。

また、先月あたりから穀物相場が上昇しているのはご存知でしょうか。
異常気象の影響で産地で雨が降らず、穀物の状況は絶望的と言われています。
投資ファンドはこういった相場に仕掛けて利益を追求しているため、金相場はお留守になっているのではないでしょうか。


わたしの相場観ですが、金は秋まで横ばいが続くか、一回3800円割れ辺りまで下がるのではと思います。
今からすぐにどんどん上昇する材料は、ないと思います。
スパイダーゴールドシェアのETF残高の推移を見ると、これまでにもう充分買われたことがよくわかります。残高の推移は横ばいから少し減っており、利益確定が入っていることもわかります。
そのため、新たな買い手が出てこない限り、相場は上がらないのではないでしょうか?

いずれにしても金融緩和の期待も出てくるでしょうし年末にかけては上昇すると思いますが…
2000ドルが限界でしょうか…?5000円をつけるか…?
わたしは余裕を持って既に買っていますが…
こればかりはわかりませんね。

質問者様が言われているのは、最近の金相場についてということかと思います。
何年も前から見れば上昇してますが、ここ一年間は持ち合い相場。特にここ二ヶ月は狭いレンジ相場にハマっていますよね。

わたしが思うに、金は為替相場の銘柄と見てもいいと思います。
最近は南欧諸国の問題でユーロ安が進んでいますよね?相対的にドルは高くなり、ドル建ての金価格は安くなります。
ユーロは円に対しても安値を更新していますので、円建ての金も安くなります。

また、季節的な要因として夏場は「夏枯れ相場」という...続きを読む

Q購入した土地に問題があった場合、苦情を言う相手は不動産業者?、土地の売主?

こんばんは。

ある人の土地を不動産業者の仲介により購入したのですが、
購入した土地の面積が当初の約束より少ないと思われる場合、
苦情は誰に対して言えばよいのでしょうか。

法律の本なんか見ると「数量指示売買で買主が面積が少ないこ
とを知らなかった場合には代金を減額してもらえる」といった
ことが書いてあるのですが、売主の方に直接言うべきなのでしょうか。

それとも仲介の不動産業者に代金の減額を頼むのでしょうか。

法律や不動産実務に詳しい方、いらっしゃいましたら、ご教示して
いただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

坪単価から価格を決めたとしても公簿売買になっていないでしょうか?
そうであれば坪単価はあくまで価格決定のための参考数値で、実測で
面積が変わっても契約時の価格を変更することはありません。

実測売買であれば、測量して面積を確定します。
今回改めて測量を行って境界も確認して算出した面積が
間違っていたというのもあまり考えられません。

契約時に重要事項説明を受けていると思いますが、それなのに
このような質問があるというのも考えられません。
よくきかないで捺印したのでしょうか?

そもそも面積が少ないと主張する根拠はしっかりしたものなのでしょうか?
いろいろ考える気持もわかりますが、まずは大前提であるべき
面積が少ないという根拠がしっかりしたものでなければ
そのような苦情を入れても笑いもので終わってしまいます。

主張できるしっかりした根拠があるのならば
仲介業者に伝えればいいと思います。

Q金・銀の相場について

金・銀の相場グラフを見ると、今年の5月頭に、金で5%、銀で30%ほど急落してますが、これは、何があったのですか?

Aベストアンサー

ソロスが売ったからw
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65558828.html

Q土地の個人売買(土地の評価方法&司法書士の選び方)

両親の持ち家を個人的に売買する話があります。当然、素人ではこなせない手続きがたくさんあるので、専門家に依頼しなくてはと思っております。この場合の司法書士の選び方と、土地の値段の決め方などをアドバイスいただきたいのです。

1:リハウスメーカーの診断を利用して評価額を知り、その値段を参考に売値を決めるという感じは妥当でしょうか?
または不動産鑑定士にきちんと鑑定してもらったほうがいいのでしょうか?
1-2:売値についての算出方法(例えば評価額の9掛けなど)は説明すべきこととなるでしょうか?

2:司法書士はどのように選ぶのでしょうか?法務局に相談して紹介してもらう?司法書士事務所に飛び込みで入ってお願いする?

3:市場を見ますと、土地のみの価格は1200万です。
3-1:築25年の木造物件ですので、リフォーム済みとはいえ古屋あり扱い、上物の価格は考慮されないですよね?
3-2:業者に売る場合はその8掛けの960万となるようですが、個人売買だと9掛けくらい(1080万)にするのは妥当でしょうか?
3-3:だいたい1080万で売るとして、この場合本当に個人売買のほうがコスト的に得でしょうか?大差ないなら確実な不動産屋を通したほうが良いかとも思います。

4:司法書士への報酬、書類手続きの手数料は買主負担でいいでしょうか?(協議の上決めると思うのですが)。また、贅沢を言わなければ住める状態ですので、取壊し費用は買主負担(物件の売買契約に含まない)で良いと思うのですがいかがでしょう?

類似の質問を読みましたが、いくつか解決できなかったことがあるので質問させていただきました。全てではなくとも一部でも、ご存知のことがありましたら教えてください。

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1:リハウスメーカーの診断を利用して評価額を知り、その値段を参考に売値を決めるという感じは妥当でしょうか?
または不動産鑑定士にきちんと鑑定してもらったほうがいいのでしょうか?
1-2:売値についての算出方法(例えば評価額の9掛けなど)は説明すべきことと...続きを読む

Aベストアンサー

注意点を順番にご説明いたします。
【土地の評価】
土地の評価は路線化、固定資産税の評価額と色々ありますが、やはり実勢価格です。
不動産鑑定士の方の個人の土地の評価は、たいして当てになりません。
不動産業界の方のほうが実勢価格を把握しておられるようですね。
価格は相手側と支払い条件など話し合われて決めるといいでしょう。
売却を急ぐと安い価格で契約をすることになりますので、
急がないことが大切ですね。値段が合わなかったら断る気持ちが大切です。
一言「話はなかったことにしてください」と言えばイイデスネ。
【司法書士】
司法書士を撰ぶのは、買い手が決めます。売る側はノータッチです。
相手側も全くあてがないときは、取引のある銀行に紹介してもらうといいでしょう。
必ずお金と交換に権利証、印鑑証明を渡すように。
手付け金の時は渡す必要はありません。
【家屋の評価】
築25年ですとほとんど評価無しですね。
むしろ更地の方が早く売れることもあります。
相手が更地を希望すると取り壊しの負担が増えます。
【売買】
個人でも業者が入っても価格の面は当事者が決めるので関係はないですが、
多少安くても支払いの条件がいい方をを選ばれたほうが良いでしょう。
ローン特約とか分割とかを条件にする方はやめたほうがイイデスネ。
【登記費用】
買主が負担します。しかし各自の契約書の印紙代は負担する必要があります。
【境界、測量】
また境界がはっきりしない時は売主が責任を持って
はっきりさせる必要があります。
買主が更地で購入するという場合は、取り壊しの費用は売主の負担となります。

下記のサイトをお読み下さい。
参考になるかと思います。うまく売買が成立されることを祈っています。

参考URL:http://www.interq.or.jp/japan/office-s/

注意点を順番にご説明いたします。
【土地の評価】
土地の評価は路線化、固定資産税の評価額と色々ありますが、やはり実勢価格です。
不動産鑑定士の方の個人の土地の評価は、たいして当てになりません。
不動産業界の方のほうが実勢価格を把握しておられるようですね。
価格は相手側と支払い条件など話し合われて決めるといいでしょう。
売却を急ぐと安い価格で契約をすることになりますので、
急がないことが大切ですね。値段が合わなかったら断る気持ちが大切です。
一言「話はなかったことにしてくだ...続きを読む


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