すいません、現在宅地の個人売買を進めている買主の者なんですが、間に入る司法書士の業務の役割がいまいち把握できていないので、教えてください。

購入予定の土地が団地内の200坪の雑種地でそのうちの120坪を分筆して購入する予定です。価格交渉は済みました。

売主の人が最近亡くなり、息子さんが相続する予定でその息子さんと話を進めています。妹さんがいますが相続の分割内容ではすでに話は済んでいる様で今回購入する予定の土地は息子さんが相続するそうです。


で間に売主側の司法書士が入るのですが、今後の司法書士の業務とその報酬の流れを教えてください。

私の現在の予測では
(1)相続登記を売主が司法書士にしてもらう。
(2)手付金額などを話し合い確定する。
(3)私がその土地の情報収集する(下水・上水などは確認済み)
(4)司法書士に契約書を作成してもらう。
(5)手付金を支払い契約書に売主・買主双方サイン捺印
ここからがいまいち分からないのですが・・・・
土地代金は住宅ローンで支払うので次は銀行で売主と司法書士も一緒に移転登記と現金決済をするのでしょうか?

どんな感じになるんでしょうか?

司法書士は契約書の作成と移転登記を行うのでしょうか?
その代金は確定されていますか?それとも司法書士によりまちまち?

またその代金は売主・買主どちらが払うのでしょうか?

詳しい方教えてください。

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A 回答 (5件)

No.2です。


不動産売買における所有権移転登記の際、売主が登記義務者、買主が登記権利者となります。売主は売買代金の受領と引き換えに移転登記に必要な書類を引き渡す義務があり、買主は売買代金の支払いと引き換えに自分の所有権名義にする権利がある、という事です。取引の際、売主はお金を受け取ればいいだけですが、買主は登記に必要な書類が揃っているかの確認が必要になります。
以上の事から、取引の際の司法書士は買主が決める権利がある、というのが不動産取引の常識です。しかし売主の希望で売主の知り合いの司法書士などを使う事もあるし、新築マンションなどでは売主がプロで買主は素人で司法書士の事などわかりませんから、売主が司法書士を指定するケースがほとんどです。売主側の司法書士であっても、司法書士に悪意がない限り心配する事はありません。

ついでに言えば、抵当権設定登記については銀行が登記権利者になりますので、銀行が司法書士を指定する場合が多いのです。

余談ですが、
>今回の土地自体は新興団地内の区画で

おそらく区画整理で造成された土地で、売主が換地処分を受けた土地という事ではないかと思いますが、それであればたしかに比較的安全ですね。
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この回答へのお礼

>>おそらく区画整理で造成された土地で、売主が換地処分を受けた土地という事ではないかと思いますが、それであればたしかに比較的安全ですね。

全くその通りです。

非常に分かりやすいご説明感謝いたします。ありがとうございました
^^

お礼日時:2009/05/14 07:54

司法書士さんは、依頼した所有権の移転登記をしてくれる人。

それ以外の業務はありません。もちろん常に土地に関わっておられるので、土地の色々な事に詳しいのですが、過度な期待をするのは危ないと思います。
元々個人間売買は、自分ですべてを解決するつもりでないと、やらない方が良いと思います。

既出のご回答にあるように、売買契約行為そのものに色々な危険がありますが、他に土地の税金の問題でも、時々司法書士の方がアドバイスをされることがありますが、専門外の事なので、よく税務署と解釈が違ったりしてトラブルになることもあるようです。

一言で土地と言っても内容によりそれぞれ専門家がいます。
参考までに
宅建業者・・・・・売買契約の仲介
司法書士・・・・・所有権の登記
土地家屋調査士・・表示登記、測量
弁護士・・・・・・相続の相談
行政書士・・公正証書遺言の手続き
税理士・・・・・・税務相談
不動産鑑定士・・・土地の鑑定評価

それぞれ専門以外の事を聞いたり任せるのは危険です。
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 同種の質問をくりかえされてますね。


 大手不動産屋に仲介をお願いしてください。
 まともな土地ならばそれで全て解決します。
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No.1の方の回答にあるように、個人間売買で融資してくれる銀行があるのか?というのが気になります。

すでに銀行で相談されてますか?銀行で相談されてるなら司法書士の件も相談されてますか?ローンを使う場合、銀行指定の司法書士でないとダメなところもあります。

司法書士の契約書の作成は、売主の知り合いなのでサービスでやってくれるのか?費用を取るのか?わかりませんね。

相続登記は売主の責任なのであなたには関係ありません。

あなたが費用負担するのは、所有権移転登記と抵当権設定登記です。
登記の費用には登録免許税と司法書士の報酬があります。登録免許税は物件の固定資産税評価額と抵当権設定金額によって決まり、自分で登記しても必要な費用です。司法書士の報酬はまちまちですが、所有権移転登記と抵当権設定登記で、数万円から10万円程度が一般的な金額の範囲だと思います。

事前に見積もりをくれるはずですので、早く知りたければ早く見積もりをくれるように言えば良いでしょう。

この回答への補足

>>あなたが費用負担するのは、所有権移転登記と抵当権設定登記です。
登記の費用には登録免許税と司法書士の報酬があります。登録免許税は物件の固定資産税評価額と抵当権設定金額によって決まり、自分で登記しても必要な費用です。司法書士の報酬はまちまちですが、所有権移転登記と抵当権設定登記で、数万円から10万円程度が一般的な金額の範囲だと思います

この説明非常に分かりやすかったです。ありがとうございました。
ということは今回の土地売買に絡む司法書士に払う代金は私が払うと言うことになるなら、どこの司法書士を選ぶかは私に権限があるんでしょうか?

補足日時:2009/05/13 22:34
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この回答へのお礼

分かりやすい説明ありがとうございます。

銀行の方はぜんぜんOKです。
ここで以前聞いたときに皆さんに土地の個人取引は融資してもらえないと聞いたので慌てて各銀行(計5行)に聞いたのですが1行はNOでしたが他の4行はOKでした。今回はJAさんに融資してもらいます。仮審査は通りました。

ちょっとこのあたりの温度差が気になるんですが、ここで色々教えてくださる方は東京の方が多いのでしょうか?都銀は100%ダメだとよく効きます。地方銀行はぜんぜんOKなんですけどね・・・・地域差ですかね?

お礼日時:2009/05/13 21:36

元業者営業です



まず、大前提として不動産の個人間売買には銀行は「非常に」消極的です。(特に大手都市銀では100%「門前払い」)

つまり、ご質問者様の場合は「司法書士云々」の前に「貸してくれる金融機関を探す」事の方が優先です。
以前は割と個人間売買への融資に柔軟だった「JA」や「地銀・信用金庫」も現在は個人間売買への融資は原則引き受けてくれません。

なぜなら、金融機関は担保物件の「担保評価」に不動産会社が作成する「売買契約書・重要事項説明書」を非常に重視しており、また、不動産業者が介在している契約なら一般的に「公序良俗に反しない正当な契約」と判断できるからです。

個人間売買にこの様な書類は当然作成されません。
つまり、「担保評価・契約の正当性」を担保する為の書面がない契約に融資はできないという解釈です。

ただし、僅かながらそのような個人間売買に融資してくれる金融機関もあります。が、そのような金融機関は「地道に自分の足を使って探す」しかありません。

また、個人間売買は「自己責任」です。万一トラブルが発生しても全て自分で対応しなければなりません。
つまり、不動産業者が介在した場合の「法的保護」は受けられないという事です。
そのリスクを冷静にご判断ください。

をれを踏まえた上で。。。

>(1)相続登記を売主が司法書士にしてもらう。
>(2)手付金額などを話し合い確定する。

その通りです

>(3)私がその土地の情報収集する(下水・上水などは確認済み)

ご質問者様は不動産の物件調査の経験がおありでしょうか?
経験があるのなら構いませんが、全く経験が無いのであれば「調査不足」という事も十分考えられます。
それが原因でトラブルになっても「自己責任」です。十分ご注意ください。

>(4)司法書士に契約書を作成してもらう。

個人間売買ではよくある事ですが、契約内容は十分に理解する必要があります。

>(5)手付金を支払い契約書に売主・買主双方サイン捺印

「契約内容を十分理解し、合意できれば」大丈夫です。
ただし、一旦署名・捺印した後に「そんなつもりじゃなかった」「理解が足りなかった」と言っても通用しません。
民法上は「脅迫・公序良俗に反しない内容」の契約は「有効」な契約で、署名・捺印をした場合はその内容を履行する義務が発生します。
たとえ「騙されたとしても」騙された方の過失も認めるのが民法です。

そしていったん成立した契約を反故にする事が出来るのは、裁判所が認めた「契約能力のない人」か「未成年」だけです。

>土地代金は住宅ローンで支払うので次は銀行で売主と司法書士も一緒に移転登記と現金決済をするのでしょうか?

貸してくれた場合は金融機関が抵当権設定の書類を用意し、売主・買主は所有権移転の為の書類へ署名・捺印します。それを司法書士が確認したあとに銀行が融資を実行します。特別な場合を除いて「現金」を目にする事はありません。送金は買主口座から売主口座へ伝票で処理されます。
融資実行が確認できたら司法書士が登記所へ行き登記申請をします。

>司法書士は契約書の作成と移転登記を行うのでしょうか?

本来司法書士の仕事は「不動産登記法」により認められた事(登記申請とそれに関わる業務)のみです。
つまり、契約書の作成は本来の業務ではありません。
また、契約書の作成は義務ではありません。民法上は「口約束」でも契約は成立します。
八百屋で大根を買う時に契約書は作成しませんよね?しかし、これも立派な契約行為です。
契約書はあくまで「言った言わない」とならない為の書面です。

故に「契約書作成」は別料金でしょう。金額については司法書士の「言い値」でしょうね。

>その代金は確定されていますか?それとも司法書士によりまちまち?

登録免許税・抵当権設定費用は法律で決まってます。
司法書士の報酬は「まちまち」です。

>またその代金は売主・買主どちらが払うのでしょうか?

どちらでも構いませんが、所有権移転に係る費用は特別な取り決めが無いかぎり通常買主負担です。
売主が負担するのは「抵当権抹消・住所変更・相続登記」等が発生した場合です。

最後にもう一度言います。
「安全且スムーズに取引したいのなら不動産業者を介在させるべき」です。確かに、手数料はばかになりませんが保険としてお考えになられてはいかがでしょうか。
このサイトにも定期的に「個人間売買トラブル。助けて!」という質問が上がりますが、殆どの場合「残念ですが自己責任です」という回答になります。

ご熟考を。
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この回答へのお礼

分かりやすいご説明ありがとうございます。

十分、注意して行います。

また、銀行の融資の件ですが、東京などの事情はわかりませんが、地方都市ではぜんぜん個人取引でもOKです。当方は東海地方です。
今回はJAで融資してもらうつもりです。すでに仮審査通りました。JA以外でも3行に土地個人取引OKか聞きましたが、全部OKでした。JAは支店によりNOだった所もありましたが、多分地方の銀行は東京の様に厳しくないんでしょうね。

今回の土地自体は新興団地内の区画で団地の販売センターでも販売している土地でして、そこを販売センターを通さないで直接地主に交渉している土地ですので、土地自体は比較的安全かな?なんて思ってます。

お礼日時:2009/05/13 21:29

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Q不動産登記の司法書士への報酬

土地付き中古住宅を購入します。

不動産の購入にあたり、登記費用で以下のような見積もりが出ています。
司法書士への報酬額これは妥当な額でしょうか。
なお、抵当権の設定はありません。

それぞれ、左が「報酬額」、右が「登録免許税または印紙税など」です。

所有権移転(売買)土地  45000円  180000円
所有権移転 建物     31000円   13000円
専用住宅証明書       5000円   1300円
登記立会料        15000円
登記事項証明書       2000円   2000円
登記閲覧料         1000円   2000円
郵送実費          500円   1000円
交通費           2500円

小計           102000円  199300円
合計           301300円

この額は妥当なのでしょうか。
ご回答よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>値引き交渉というものは、やはり常識的に考えてもいまさら不可能なのでしょうか。

値引き交渉はしてみればいいと思いますよ。
私自身(不動産の売買業務に携わっています)もお客様から時々
登記費用の報酬に関しての値引き交渉を相談されます。
仲介業者の立場でいうと、それ位で気分が悪くなるってことはないです。(だって、自分の財布がいたむわけではないですしね。)
少なくとも私は特になんとも思わないです。
2月末の決済でしたら、まだまだ時間的にも問題ありません。
こんな交渉は、数日前でも問題ないです。

「知り合いに司法書士がいて、見積もり額を見せたら少し高いといわれた。抵当権の設定がないのなら、もう3万円位安いのが普通らしい。
3万とまでは言わないが、2万円くらい安くならないですか?
○○さん(その仲介業者の名前)のお力でなんとかして下さい。
お願いします。」
って頼み込めば、何とかなるかもしれませんよ。
それで、安くなったら、決済までの間に、その仲介業者に行って、数千円のプレゼントか商品券でもあげればいいのですよ。そうしたら、仲介業者も喜ぶので、気持ちよく決済が出来ますよ。お客様からプレゼントを頂いて、嬉しくない人なんていませんしね。
(ちなみに司法書士のことなんて、全然気にしなくOKです。当日もほとんど会話なんてないですし、2度と会わない人ですので。)

もちろん、1円も値引きしてもらえない可能性もありますが…
それでも、値引き交渉して、だれかと気まずくなるなんてことはないですし、するだけやってみればいいと思いますよ。

>値引き交渉というものは、やはり常識的に考えてもいまさら不可能なのでしょうか。

値引き交渉はしてみればいいと思いますよ。
私自身(不動産の売買業務に携わっています)もお客様から時々
登記費用の報酬に関しての値引き交渉を相談されます。
仲介業者の立場でいうと、それ位で気分が悪くなるってことはないです。(だって、自分の財布がいたむわけではないですしね。)
少なくとも私は特になんとも思わないです。
2月末の決済でしたら、まだまだ時間的にも問題ありません。
こんな交渉は、数日前で...続きを読む

Q建物を購入した際の司法書士に払う手数料は?

2000万ほどの土地つき建物を購入した際、司法書士に支払う手数料はいくらほどでしょうか?また、参考書などを手本に自分でもできるようなことでしょうか?

Aベストアンサー

司法書士への報酬額は人それぞれですので、一概にいくらといったものはありません。
前は下記URLのような報酬規定があったのですが、今は自由裁量で決められます。ただし、参考程度にはなると思います。
http://ace.wisnet.ne.jp/wada/binran/housyuu/shihoushoshi-housyuu.htm

もちろんその他に登記時の登録免許税が発生します。

それから、ご自分で登記されるというのはできますが、銀行等からローンを組んで購入される場合は、登記に不備があると貸す側も大問題になるため個人での登記は認めていないと思います。
また、現金購入などの場合であっても、登記手続きをするにはそれなりに資料をそろえなければできませんし、多少なりとも知識が必要ですので、それを勉強するだけの時間と余裕がなければご自分でされるのは難しいかと思いますよ。

Q不動産登記時、司法書士への報酬金額について

売買価格3500万円、課税評価額3200万円の土地購入に関してです。
この土地の所有権移転登記は、不動産屋の勧めに応じて不動産屋に関係の深い司法書士にお願いすることにしました。

思うところあって、できれば事前に登記費用の見積もりを取りたくありません。事後承認で支払うつもりです。

私としては、登録免許税や印紙以外の純粋に司法書士への手数料の費用は3万+α(日当・交通費等)で5万円位だと考えています。
この私の予想は適正かどうか、詳しい方がいたら教えて下さい。できればα部分の相場もお願いします。

Aベストアンサー

 固定資産評価額が3200万円の土地の所有権登記のみの場合,以前あった司法書士報酬規定によりますと,司法書士への報酬・手数料は,3万円を少し超える額になると思います。
 なお,司法書士会が定めた報酬規定は廃止され,それぞれの司法書士事務所が自由に規定できることになりました。
 ですので,どのような理由で,事前に見積りを取りたくないのか存じませんが,見積もっていただいた方が良いと思います。
 
 また,売買による所有権移転登記の場合,固定資産評価額の1%が登録免許税額ですので,これほどの額を立て替える司法書士は,あまりいないと思います。
 
 司法書士から見積書を出して貰い,概算で費用を司法書士に渡し,全ての登記手続きが終わった後に精算して,残金が返還されるのが普通だと思います。

参考URL:http://ace.wisnet.ne.jp/wada/binran/housyuu/shihoushoshi-housyuu.htm

Q司法書士の手数料の相場は?

自宅の前の土地を隣人から購入することになりました。
分筆が必要で、手数料は司法書士の方から30万円程度かかるといわれました。 何にそこまで手数料がかかるのか疑問です。
土地の広さなどにも関係するのでしょうか。土地は40坪程度です。ただし、購入する土地が番地が二つに分かれていて、名義も隣人とその亡くなった親御さんとになっており、それぞれの土地を半分ずつ購入する予定です。
 質問内容が不十分かもしれませんが、ぜひよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>司法書士の方から30万円程度かかるといわれました。

なんの費用かがわかりませんー
分筆等の仕事は、司法書士ではなく土地家屋調査士などの仕事です。
それも、売主が負担するのか、折半するのか決めておくのも大切です。

流れとしては、最初に亡くなられた親御さんからの相続登記(司法書士)をしないといけませんが、これは売主負担でしょう。
登記名義がもしも隣人さん単独に変わったら、それぞれを分筆して(計4つの地番となる)売買→所有権移転とするのか、一旦、合筆して分筆するかですが、この土地家屋調査士への費用は、司法書士が資格を持って兼任していなければ別に発生します。これを売主が負担するのか折半するのか、買主が負担するのかをあらかじめ決めておかないおとモメます。さらに地積更正登記もしておこうとなればさらに手間も費用もかかります。
それで、分筆登記ができて、こんどは所有権移転登記ですが、登録免許税や司法書士への報酬は買主負担です。

この一連の流れで、それぞれの見積を取るべきだと思います。

Q登記費用、司法書士報酬は妥当でしょうか?

中古マンションを購入の予定です。
登記費用の見積もりをもらいましたが、項目に「売買」と書かれていますが、何のことか内容が良く分かりません。普通、もっと具体的に書かないのでしょうか?
また、報酬が妥当かどうかもよく分かりません。

下に見積もりの項目と、報酬額、登録免許税(又は印紙代)を書きますので、ご判断頂けませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

計算書

種類(項目)、  報酬額、  登録免許税(or印紙代)
売買、       49600、   71500
設定(2600万円)、 31550、   26000
交通費、       3000、
専住証明、      9500、    1300
閲覧         500、    1000
謄本、        1800、    2000 
小計、       95950、   101800

ほとんど、税金と報酬額が同額です。
交通費が報酬額になっていますが、これは単に税ではないということでここに入れたのでしょうが、計算書の書式自体が不適切な感じがします。

また、この見積もりも仲介業者にかなりしつこく言って、やっと出てきたもので、何も言わなければ、言うなりに支払うことになっているようです。
 司法書士も仲介業者が普段使っているところに自動的になるのですが、銀行が指定してきたらそこになる、と言っていました。
 司法書士の選定というのは、そういうものなのでしょうか。当事者である、購入者の意見は入らないのでしょうか?

お手数ですが、ご教授願えませんでしょうか。

中古マンションを購入の予定です。
登記費用の見積もりをもらいましたが、項目に「売買」と書かれていますが、何のことか内容が良く分かりません。普通、もっと具体的に書かないのでしょうか?
また、報酬が妥当かどうかもよく分かりません。

下に見積もりの項目と、報酬額、登録免許税(又は印紙代)を書きますので、ご判断頂けませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

計算書

種類(項目)、  報酬額、  登録免許税(or印紙代)
売買、       49600、   71500
設定(2600万円...続きを読む

Aベストアンサー

はじめまして。

まず、報酬が妥当か?ですが・・・
相場に対してどうか?の妥当か?と
仕事内容に対して相当か?という妥当か?と
があります。

・相場に対して妥当か?と聞かれると、妥当と思います。
まぁ、1万くらいのブレと思います。
・仕事内容に対して妥当か?といわれると・・・
正直、技術料ですから、何とも言えません。
自分で出来る方には高すぎるでしょうし、
自分ではとんでもない・・怖い・・と思われる方には、妥当でしょうか。。

表中「売買」とあるのは、「売買による所有権移転登記」のことではないでしょうか?
また、「設定」とあるのは、「担保設定登記」ではないでしょうか?
私は自宅建築の際、ローンの為の「担保設定登記」以外は、全て自分でしました。
結果、不細工な登記謄本が出来ました(笑)
「担保設定登記」は失敗するとお金が下りてきませんので、自分でするにはリスク高すぎると判断しました。
(内容的には、たいした事無いんですが・・ビビリました(笑))

なんで自分で出来たかというと、会社の有給をバンバン使えた上、時間に余裕を見ながら動け、工務店さんと支払い遅れを協議(泣き付き)できたからです。
はぁ・・法務局に何度通ったことか・・。
窓口のおっちゃんと仲良しになりましたから(笑)
個人で行くのは、ホントまれなようですよ。

っで、司法書士の選定ですが、仲介業者や銀行が指定してくる場合が多いでしょうね。
言いなりになれば、ご本人はスケジュール管理はしなくてもいいでしょう。
一方、指定以外や個人では、スケジュール管理をきっちりしないと、トラブルの元です。
司法書士さんに何日までにお願いします・・といっても、
最後は法務局次第です。通常は1週間もあれば出てくるんですが・・とは言われますが、確実ではありません。
銀行や不動産屋さんは委託を受けてない限り、司法書士さんから遅れている理由を聞くことは出来ません。(個人情報なので)
だから、指定してくるんだと思います。

長々とすみません。ご理解いただけましたでしょうか?

はじめまして。

まず、報酬が妥当か?ですが・・・
相場に対してどうか?の妥当か?と
仕事内容に対して相当か?という妥当か?と
があります。

・相場に対して妥当か?と聞かれると、妥当と思います。
まぁ、1万くらいのブレと思います。
・仕事内容に対して妥当か?といわれると・・・
正直、技術料ですから、何とも言えません。
自分で出来る方には高すぎるでしょうし、
自分ではとんでもない・・怖い・・と思われる方には、妥当でしょうか。。

表中「売買」とあるのは、「売買による所有権...続きを読む

Q中古住宅購入 司法書士さんの手数料の計算方法は?

中古住宅を購入する運びとなりました。

来週、実行日になります。

本日、売買計算書を不動産屋さんからいただきました。

所有権移転費用が21万円ほどでした。(司法書士さんへの支払い)

内訳が知りたかったのですが、司法書士さんからいただいてないとの事

固定資産評価として 土地1000万円 建物500万円

借入額 2000万円

軽減が受けれたとして、私の計算と合いません。。。

勉強不足で申し訳ありませんが、おおよその中身が知りたいです。

宜しくお願いします。

(ちなみに、不動産取得税は0円でした。)

Aベストアンサー

まず、住宅用家屋として一定要件を満たし、住宅用家屋証明書を取得出来るという前提で登録免許税は、

土地の所有権移転登記:1,000万円×1.0%=10万円
建物の所有権移転登記:500万円×0.3%=1.5万円
抵当権設定登記:2,000万円×0.1%=2万円

合計:13.5万円で残りの7.5万円を書士の報酬や登記簿取得費、住宅用家屋証明書取得費、交通費等と考えれば特別高くはないし、むしろ安いのでは?

Q土地売買契約書の印紙代金は買主負担?

ご質問させて頂きます。
昨年、新築一戸建てを購入致しました。
確定申告を行なったところ提出した土地売買契約書・建物工事請負契約書
に収入印紙貼付されていないので再度貼り直して提出との事でした。
さっそく仲介会社に確認をとったところ、「印紙代金につきまして、買主様負担となります。」
との回答がありました。 高い仲介料金を支払ったのに収入印紙代金は買主負担が
当たり前なのでしょうか? 慣習として買主負担でしたら渋々納得しますが、そうでない
場合(仲介業者負担)はどのような方法で仲介業者に支払いさせるのが良いのでしょうか?

Aベストアンサー

印紙税は、文書にかかる税金です。
印紙を買って文書に貼って消印するという方法で納税します。

契約の事実に対してではなく、文書にかかっています。
契約書はおそらく2通あると思います。
2通ならば2枚必要です。(1通ならば1枚)
これは折半(双方1通分ずつ)負担するのがふつうです。

#1さんがで言われているように税金ですので、仲介業者の収入に影響するものではないです。


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