すぐにでも田んぼを処分したいです。

みなさんこんにちは宜しくお願いします。
祖母が田んぼを所有しております。祖父はすでに亡くなっております。祖母には５人の子供がいて私は長女の息子つまり孫にあたるものです。

祖母はかつては持ち家に暮らしておりましたが、子供たちが借金を重ねるたびに、家・土地・山？などを処分して今は団地暮らしです。
そのことからみなさんも多少、推測がつくかと思いますが一族はみんなバラバラです。

現在、祖母は私の妹と一緒の２人暮らしです。長年いっしょに暮らしてきた妹に土地を相続させるなり、売却したお金をあげたいそうなんですが、なかなか買い手がつかない状況です。ちなみに、私と妹の両親は病気ですでにいません。

この状況から、農業に従事していない妹に直接、土地を相続させたりまた名義変更などできるものでしょうか？

売却についても動いてはみたのですが、市の農地委員会に頼んでみても、近隣の方に声をかけてくれるとのことですが１年待ちましたが買い手はつかないとのことです。
土地は２反ほどで、市街化調整区域にかかっているから売却が難しいということを祖母はつねづね言っております

ご多忙とは思いますが、アドバイスの方、宜しくお願いします。

No.8 ベストアンサー 回答者： bita333 回答日時： 2009/05/25 20:56

こんにちはNo.6です。

以下No.７さんの引用です。
＞田んぼをお婆ちゃんとお孫さんとの間にて売買契約をして（贈与だと登記が出来ません）所有権移転仮登記をなさったら如何でしょうか（売買金額は評価証明書の評価額を多少上回る程度です）これで相続の際の相続権発生は生じないと思います。（＊売買契約はあくまでも書類上のみです）

・贈与では登記ができないようですね。
地域によってちがうと思いますが、取得後の農地面積が5000m2≒1500坪≒5反
ぐらい大規模に農業をやっていないと、農地を取得できないような縛りがあるそうです。
質問者さまの妹が、その条件を満たさないため、
役所の農業委員会より農地法3条の許可（農地のまま名義変更など）
が下りず贈与の登記ができないとNo.7さんがおっしゃったのだと思います。
相続だと、農地法の許可がいらないようですので、
妹さん名義にする遺言を残してもらうとよいのかなと考えたりします。
中途半端な知識で回答して申し訳ありません。

以前に、仕事のお付き合いで、
不動産を共有（自分と同居のおばあちゃん）している方にアドバイスして
うまくいき感謝されたので、今回もこれでいけるのでは？と回答しました。
そのときも、おばあちゃんが亡くなった場合に相続人が多数になり、
遺産分割協議書をつくるのが大変になるので、生きているうちに登記すると、手間も費用もかからないということでした。

・司法書士　　　　；名義変更、相続で同様の案件を扱っている。
・土地家屋調査士；土地の測量を行い、活用法を知っている。
・行政書士　　　　；農地法の許可の代理をしてくれる。
いろいろあるかと思いますが、農地を数多く扱ってきた専門家に
相談してみるとよいと思います。
上の人たちでも、詳しい人は詳しく、詳しくない人はホント詳しくありません。
経験上ですが、相談にいくと、そこで出来ないときには、
知っている別の専門家を紹介してくれたりします。

今回は、申し訳ありません。本当に失礼いたしました。
いい方向にいくことを願ってます♪

・質問者さまの板をお借りして申し訳ありません。
No.7さまが見ていたら後学のために教えていただけないでしょうか。
所有権移転仮登記について、
「農地法の許可がとれたら」「農地でなくなったら」などを条件にして
所有権移転の仮登記をすると思われますが、その条件・メリットなど
はどういうものがあるのでしょうか。
仮登記があっても、条件は達成していないし、契約書はあっても、お金のやりとりの形跡がない、、、。
おばあちゃんが亡くなったら普通に相続が始まりそうなきがするのですが。

No.7 回答者： a_gu102 回答日時： 2009/05/22 04:57

こんにちは

相続に拘らなければ、このような方法も選択肢の一つとしてありますが如何でしょうか。
田んぼをお婆ちゃんとお孫さんとの間にて売買契約をして（贈与だと登記が出来ません）所有権移転仮登記をなさったら如何でしょうか（売買金額は評価証明書の評価額を多少上回る程度です）これで相続の際の相続権発生は生じないと思います。（＊売買契約はあくまでも書類上のみです）
詳しい事は司法書士にお聞きすると宜しいですが、ここで、ちょっとしたアドバイス。
一箇所で司法書士さんを選ぶよりも数箇所で登記手数料等を伺って、お望みのところでお決めになるのがよろしいかと存知ます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

書類上のみで売買契約をし所有権移転仮登記という言葉、これも初めて聞く言葉です。先の方もおっしゃってる様に、司法書士の方に相談するのは必要なことと感じました。

それから、もう売却しか手がない場合、気長に待てばいいことですし、
なにかしないとなにもはじまらないですよね。

全力を尽くしてがんばってみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/24 04:37

No.6 回答者： bita333 回答日時： 2009/05/21 13:00

こんにちは。

＜相続分について＞
祖母　→子1　1/5（亡母）→質問者さま1/10・妹1/10
　　　→子2　1/5
　　　→子3　1/5
　　　→子4　1/5
　　　→子5　1/5
祖母がなくなり相続が発生すると、上記のような相続分（価格×相続割合）
ご両親が亡くなっているとのことで、お母様の相続分は、子供の人数で等分になります。
（今回は2人なら、1/10ずつ相続できます。）代襲相続といいます。

※私なら、相続でなく、生前贈与を選択します。
・相続にすると、遺産分割協議というものが発生します。
他のおじさん、おばさん方は祖母より財産をもらっているそうなので、
誰がいくらもらっていたから、この人は相続分がないとか、
妹さんがめんどうを見ていたので、その分加算するとか、、、。
相続人全員からハンコをもらい遺産分割協議書をつくるとか、、。
・生前贈与なら、祖母におじさん、おばさん方にTELでもしてもらい、
この田圃は孫にあげるから、あんたたちにはあの時あげたでしょ。
で終わりです。（かなり端折ってますが）

たんぼ（農地）なので、いろいろな制約はあるかとおもいますが、
司法書士・土地家屋調査士に相談だけでもしてみたらいかがでしょうか。
なにかよい解決策がみつかるかもしれません。
いいほうにいくといいですね♪

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
はじめて聞く言葉です。生前贈与。それも断りの電話だけですむとは、選択肢に是非入れたいと思います。

ただ、農地委員会の人が言ってたんですが、農業に従事している者でなくては、田んぼ自体を扱うことができないという話を聞いていたので、
贈与自体ができるかどうか、また通常の土地と扱いが違うかもしれないので（田んぼの特殊性から）もう１度確認したみたいと思います。

司法書士・土地家屋調査士に相談確かにプロの手が必要な話である気もします。

解決したことを皆さんにご報告できる様、がんばります。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/24 04:29

No.5 回答者： TAKESHIDA 回答日時： 2009/05/20 22:14

　相続は４人の叔父叔母の協力があれば出来るでしょう。

ただ推測ですが先に返答されているようにまさにババ引きのババになる可能性があります。
　市街化調整区域の農地であればたとえ２反(６００坪)あっても通常であれば坪５０００円程度で売れれば御の字ですよ。でもまず買手は居ないでしょう。補助整備かは入っていれば農転はできないし、自ら耕作しても利益は出ない。ましては農協に任せればお金もかかる。
　田園地帯であればほっておいたほうが得策ですね。デベの宅地開発も今後は期待できないし、大型ショッピングセンターの進出でもない限り資産としてみるのは無理があるでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

先の回答者様のご意見にもありましたが市街化調整区域とは単価が安いんですね。登記をみたところ、２０年程前に１５００万で祖母は購入していたのでそれなりの値段がつくので、田舎であれば祖母と妹が住めるマンションくらいにはなるかと思っておりました。

ですのでやはり、名義を変更して人に貸した後、気長に待つことにしようかとおもいます。例えわずかな金額でもいいと、祖母も言っておりましたので。特に資産と考えずに、そのうちなにか道が開ければという感じでいこうかと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 04:03

No.4 回答者： in_go-ing 回答日時： 2009/05/20 21:33

　推測が間違っていたらお許し下さい。

　質問者様は御祖母様に最後に残った資産である２反の農地をご祖母様と一緒に暮らして面倒を見ておられる妹様の所有としたいと言うことと推測いたします。

　とすると、相続の状態になれば当然他の相続人も権利を主張されると思いますので質問者様の思惑通りには行かなくなるでしょう。そこで、質問者様としては御祖母様ご存命のうちに処分し、そのお金を妹様に渡そうとしているのではないでしょうか。

　ただ、相続が荒れて裁判にでもなれば、当然その売却したお金の行き先についても問題になります。

　私でしたら、弁護士に相談しながら、相続人に話をして、御祖母様が所有する住居が無いということで、農地の一部を宅地化して妹様の資金で家を建て確保するように動くと思います。

この回答へのお礼

回答の方ありがとうございます。

回答者様のご推測の通りです。私も遠く離れて住んでいるため、面倒を見てるとは言えない立場なのですが、現状祖母には４人の子供がいて孫である妹が金銭的にもまた介護も見るというのは申し訳ない気持ちでいっぱいです。

相続に関してですが、すでに家、土地、山を売って、祖母の４人の子供で分けています。わたしと妹は早くに親を亡くしまた孫ですので幼く、話もしらず金銭は受け取っていないので、もめた場合は多少有利かと思っておりました。

でも一族でもめても誰も得なんてしないということはいつも感じております。実際に家・土地・山、何もなくなったわけですから。

最後に農地の一部を宅地にする案ですが、田んぼは道路に面していない、いわゆる、あぜ道を通っていく奥まった場所なので、水道管をひいたり電気を通したりすれば金額は結構かかると見積もりの時点で言われており、すでに断念しております。

やはり名義を変更して気長に待つしかないですね。
親身なご意見、感謝いたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 03:51

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/05/20 18:37

相続順位について

おばあさんから孫へ
は無理じゃない？
親から子はできます。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%9B%B8%E7%B6%9A# …

＞市街化調整区域にかかっているから売却が難しいということを

単に単価の問題です。

この回答へのお礼

回答の方ありがとうございます。

祖母には５人の子供がいて、そのうち１人が他界しており、それが私の母になるので、妹と私には相続の権利があるのかと勘違いしておりました。相続まで絡むとさらに難しい話ですね。

市街化調整区域は単価の問題ということで気にする必要はないということですね。勉強になります。

とすると、やはり人に貸して売れるのを気長に待つしかないですね。
その旨を祖母にも妹にも説明してみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 03:20

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/20 18:32

相続はできますが、田圃としてしか売れませんから、耕作しなければ

ババ抜きのババを持ち続けるようなものです。

取りあえず何か耕作してみたらどうですか？

この回答へのお礼

さっそくの回答ありがとうございます。

ババ抜きのババということは、所有していたほうが実は損だったりするんでしょうか？田んぼという特殊性からでしょうか？ネットで詳しく調べてみたいとおもいます。

さて、耕作はしたいのですが、私は東京に住んでおりまして、祖母と妹は九州におります。週末に雑草などを処理したこともありますが、耕作までとなると、できないのが現状です。

とすれば、人に無料で貸して耕作をしてもらうのもひとつのいい案かもしれません。そこから、また道は開けるかもしれませんし。

貴重なご意見ありがとうございました。がんばります。

お礼日時：2009/05/21 03:08

No.1 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/05/20 17:52

資格云々もありますが、田んぼは売れにくいですよね。

ところで、現在その田んぼはどうなっているのか心配です。
休耕田にしておくと、雑草も伸びますが対策はされているのでしょうか？
例えば、定期的に草刈してるとか、人に貸して作らせているとか・・
もし後者なら、その方に売却を持ちかけるとか、稲作を専業で法人化して行なっているところへ売却の話をもちかけるとか・・ただし二束三文でしょうが。

＞農業に従事していない妹に直接、土地を相続させたりまた名義変更などできるものでしょうか？

そうですね、相続でなら名義を変えることは可能ですから、使用貸借（地代をとらない）で貸しておくのも一案だと思います。
借りる（作る）人なら紹介もあるのではないでしょうか。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

田んぼや土地は確かに特殊で、すこし聞いてもわからないことが多いです。

回答者様のおっしゃる通り、現在は休耕田になっております。草は背丈ほど伸びており、その田んぼの価値もよくわかりません。

ただ相続で名義を変えられるのであれば妹名義にすることが今の最良の選択なのかと思います。その方向でも動きたいとおもいます。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/21 02:58