住宅ローン減税、連帯債務の場合の控除について

現在新築工事中、９月末に引渡し予定です。
昨年秋にフラット３５に融資を申込み、融資通知は来ています。
申込みの際ですが、今後私(妻）の勤務時間拡大の可能性を見込んで、連帯債務にしました。
割合ははっきり覚えていませんが、５：１位でした。
現在私は年間１００時間未満程度のアルバイトで、所得税は引かれていません。
住宅ローン控除の適用を受けたいのですが、私の勤務が現状維持のままだと、控除を最大限に受けられないのでしょうか？
連帯債務の場合でも、夫の収入より払った所得税、地方税は控除限度額内であれば、全額戻ってくるのでしょうか？
５：１なので、払った税金の５/６しか戻らないのではないかと、心配しています。
どなたか教えてください。よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： muchyo 回答日時： 2009/07/20 20:44

土地は関係ないのですね。

家については、解体費用、外構費を除外した金額となります
頭金から解体費用、外構を出したとして、計算しやすいように335万円としておきます

家の金額：3500万円


頭金の内訳ですが、まず家の持分を決める必要があるので、解体費用、外構費を除いた500万円となり、お二人でためたお金だと思われますので、質問者様の収入状況から推測して、だんな様400万円、奥様100万円としておきます

頭金：500万円（だんな様400万円、奥様100万円）


借入額が3000万円で、5:1の割合なんですね。そうするとだんな様の借入額は 3000万円 x 5 / ( 5 + 1 )、奥様は 3000万円 x 1 / ( 5 + 1 )

借入額：3000万円（だんな様2500万円、奥様500万円）


だんな様が支払う総額は、頭金 + 借入額なので、400万円 + 2500万円、奥様の支払う総額はだんな様と同じ式なので、100万円 + 500万円

家の支払い総額：3500万円（だんな様2900万円、奥様600万円）


よって、だんな様の家の持分は、2900万円 / 3500万円、奥様の家の持分は 600万円 / 3500万円

家の持分：100％（だんな様82.86％、奥様17.14％）


だんな様の住宅ローン減税の対象額は、12月31日時点の借入額にだんな様のローン割合をかけた金額です
年末の借り入れ残額を仮で下記だとすると

1年目の残額：3000万円
2年目の残額：2900万円
3年目の残額：2800万円
・・・

[所得税]
1年目の減税対象額：3000万円 x 82.86% ≒ 2485万円
1年目の控除最大額：2485 x 1% ≒ 24万円
2年目の減税対象額：2900万円 x 82.86% ≒ 2402万円
2年目の控除最大額：2402 x 1% ≒ 24万円
3年目の減税対象額：2800万円 x 82.86% ≒ 2320万円
3年目の控除最大額：2320 x 1% ≒ 23万円
・・・

[住民税(ローン残高2000万円までの0.5%分を控除対象]
1年目の控除最大額：2000万円 x 0.5% = 10万円
2年目の控除最大額：2000万円 x 0.5% = 10万円
3年目の控除最大額：2000万円 x 0.5% = 10万円
・・・

となります。
仮に、だんな様が家の持分の99%を持つ場合は

1年目の減税対象額：3000万円 x 99.00% ≒ 2970万円
1年目の控除最大額：2970 x 1% ≒ 29万円
2年目の減税対象額：2900万円 x 99.00% ≒ 2871万円
2年目の控除最大額：2871 x 1% ≒ 28万円
3年目の減税対象額：2800万円 x 99.00% ≒ 2772万円
3年目の控除最大額：2772 x 1% ≒ 27万円
・・・

[住民税(ローン残高2000万円までの0.5%分を控除対象]
1年目の控除最大額：2000万円 x 0.5% = 10万円
2年目の控除最大額：2000万円 x 0.5% = 10万円
3年目の控除最大額：2000万円 x 0.5% = 10万円
・・・

となります。


住民税189,000円、所得税90000円だとすると、だんな様の持分が82.86%であろうと、99.00%であろうと所得税は税金として支払っている9万円が減税となり住民税は10万円の減税となるので、合計19万円の控除となります

減税対象年数まで計算しないとわかりませんが、おそらく今のままで行っても減税額は変わらないような気がします。連帯債務であれ連帯保証であれ減税という意味では変わらなさそうなので、どちらでも正解だと思います。工務店の方は奥様の勤務時間増を見越して連帯債務を提案してくれているとのことですので、工務店の判断は妥当だと思います

この回答へのお礼

厚かましい質問にも、丁寧にお答え頂き、本当にありがとうございます。
所得税は納めた額以上のものが戻らないのは当たり前としても、住民税の方に最高控除額の制限がある為、いずれにしても変わらないのですね。
至上最大の減税額と言っても、我が家にはさほどの恩恵を受けられるようでもなさそうですね。
それでも前年よりはましということでしょうか？
持分割合もこのままで良いと教えていただき、安心しました。
muchyo様には、大変お手数をおかけしありがとうございました。
今回はこれで締め切らせていただきますが、また分からない点が出てきましたら、このカテで質問させていただきます。
お目に留まった際は、またいろいろと教えていただければ幸いです。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/21 14:47

No.3 回答者： muchyo 回答日時： 2009/07/19 18:29

#2です

「年末のローン残高」と「確定申告をする人の持分に見合う取得金額」の違い

「年末のローン残高」は、年末(12月31日時点)のローン残高です。今回連帯債務で借りることとなっているので、お二人の合計したローン残高です。お二人のローン残高は借入先から来る残高証明書によって判明しますが、夫と妻の割合がわかりません。よって、その割合を確認するために、「持分」が出てきます。仮に夫の持分が10%だとすると、夫の借入額が少なくなることはお分かりですよね。下記に#2で使用した値を使って例を示します

だんな様：家、土地とも10%の持分
奥様：家、土地とも90%の持分
物件価格（家、土地）：3000万円
だんな様の頭金：200万円
奥様の頭金：100万円
住宅ローン額：2700万円

だと仮定すると

だんな様の持分：3000万円 x 10% = 300万円
奥様の持分：3000万円 x 90% = 2700万円
だんな様のローン額：300万円 - 200万円 = 100万円
奥様のローン額：2700万円 - 100万円 = 2600万円

だんな様は100万円しか借りてないと言うのが、税務署の言い分です

減税対象となる額は実際に借り入れている金額に対して減税されるため、少ない金額が減税対象となります。もっとも注意すべき点は、#2でも回答したように持分です。持分によってローン残高がほぼ決まります。
うまく伝わっていますでしょうか。ちなみに、「rnrn」さんのおっしゃっているＨＰの計算式と#2で書いた計算式は、意味的に同じことを記載していますよ。実際に紙に書いて計算してみてください


「年末のローン借入残高」
元本のことです。利息を含めた返済残高ではありません。ローン減税というのは、借りているお金に対して減税されます。利息は融資会社の利益ですので、減税とは全く関係ありません。


ついでに、下記言葉足らずでした
「連帯債務だと贈与税等は気にする必要がありません」
税務署には、奥様は生活費を負担していて、借金返済をしていないや、110万円以内（贈与の基礎控除）でローン返済したなどと言えるからです


税金だけを考慮してローンを組むのであれば、奥様は連帯保証人でよかったかと思います。連帯債務にする理由がありません。
奥様が103万円未満の収入であった場合、連帯債務として借りるメリットは、保険的要素となります。ご気分を悪くされると申し訳ないのですが、仮にどちらかにご不幸があり亡くなられた場合、残りの全ローン金額を返さなくてよくなる契約が可能です。確かではありませんが、両方に持分が必要だったと思いますので、減税効果を最大限に出すには、奥様の持分を1%等にする必要があったかと思います

内容については念のためハウスメーカ等に確認をしてください

お家できるのが楽しみですね。良い家をお建てください

この回答へのお礼

muchyo様、度々の回答、またとても丁寧にご説明頂き、本当にありがとうございます。
とても、お恥ずかしい話なのですが、こんなに丁寧に説明して頂いたにも関わらず、頭の悪い私にはなかなか全部を理解することが出来ません(恥)
そこで、厚かましいお願いなのですが、実際に我が家の数字でご説明いただいてよろしいでしょうか？(汗）

土地（同居予定の親名義の為、費用には含まれません）
物件価格(解体費用、家、外構込み）3,835万円
頭金835万円（我が家のお財布は一つなので、特に持分などはないのですが、主人100%ということになるのでしょうか）
総借入額3000万円（この返済が連帯債務５：１となっています）
30年ローンで月12,5万円位の返済になるのではないかと思います。
随時繰り上げ返済はしていきたいと思っていますが、年が明けてからのつもりです。
住民税189,000円、所得税90000円（参考）として、連帯債務が適切でなかったどうか、ご意見をお聞かせ頂けないでしょうか？
工務店の方は、いずれ私(妻)の勤務時間増を見越して、提案してくれたことですが、近年体力に自信が無く、現状維持のままの可能性が大きいのです。
保険的要素は、今一度調べてみますので、今回は考慮せずにお願いします。
お忙しいところ本当に恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。

お礼日時：2009/07/20 16:23

No.2 回答者： muchyo 回答日時： 2009/07/17 00:01

支払った額、家と土地の持分によって決まります

たとえば、
だんな様：家、土地とも80%の持分
奥様：家、土地とも20%の持分
物件価格（家、土地）：3000万円
だんな様の頭金：200万円
奥様の頭金：100万円
住宅ローン額：2700万円

だと仮定すると

だんな様の持分：3000万円 x 80% = 2400万円
奥様の持分：3000万円 x 20% = 600万円
だんな様のローン額：2400万円 - 200万円 = 2200万円
奥様のローン額：600万円 - 100万円 = 500万円
だんな様のローン割合：2200万円 / 2700万円 x 100 = 81.4%
奥様のローン割合：500万円 / 2700万円 x 100 = 18.6%

だんな様の住宅ローン減税の対象額は、12月31日時点の借入額にだんな様のローン割合をかけた金額なので(仮に2680万円だとすると)

1年目の減税対象額：2680万円 x 81.4% = 2181万円
1年目の控除額：2181 x 1% = 21万円

となります。奥様は103万円を超えていないため、そもそもローン減税はありません

ここまでは通常の計算方法となりますが、だんな様が100%の減税を受けることが可能です。上記の計算式を理解されればわかるかと思いますが、だんな様の土地、建物の持分を100％にすることです。連帯債務だと贈与税等は気にする必要がありません。あとは奥様が住宅費を支払っていることに対して、持分が無いことをどのように考えるかです。減税額を計算した上でよくお考えください

この回答への補足

詳しく計算例まで出していただき、よく分かりました。
ありがとうございました。
当方税金関係にまったく疎いもので、muchyo様を見込んで失礼を承知で追加質問させていただいてよろしいでしょうか？
教えて頂いた計算式は、持分の割合に応じてとても納得のいくものでしたが、下記URLのサイト「住宅ローン控除の知られざる落とし穴について」では、ページの一番終わりの項目◇◆受け取れる控除額◇◆のところに、別の計算例が書いてありました。
「２人以上の共有名義でローンを組んでいる場合は、「年末のローン残高」と「確定申告をする人の持分に見合う取得金額」のいずれか少ない額に、居住部分の割合を掛けた額を計算上のローン残高とします。」となっています。
この違いを教えていただけないでしょうか？
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_20.htm

また、年末のローン借入残高というのは、元本のみのことで、利息を含めた返済残高ではないのでしょうか？
以上2点、差し支えなければ教えてください。
よろしくお願いします。

補足日時：2009/07/19 15:28

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/07/15 18:30

＞現在私は年間１００時間未満程度のアルバイトで、所得税は引かれて…

月々のことはどうでも良いのですが、年間の合計でいくらほどになりますか。
103万円を超えなければ、たしかに所得税は発生しません。

＞住宅ローン控除の適用を受けたいのですが…

考え違いをしてはいけません。
ローン控除とは、国や自治体がローンの一部を肩代わりしてくれるわけではありません。
ローンがある人は税金を少しだけ少なくしてあげましょうというだけのことです。
税金を払う必要のない人に、ローン控除は関係ありません。

＞５：１なので、払った税金の５/６しか戻らないのではないかと…

税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていません。
妻の持ち分は夫に関係ありません。
５/６しか戻らなくて当然です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
＞月々のことはどうでも良いのですが、年間の合計でいくらほどになりますか。
はい、多い月もありますが、年間のトータルで１０３万を超えることはありません。
税金を払っていないのだから、私自身が還付の申告をすることは当然有り得ないことはわかっています。
連帯債務が還付にどう関わってくるかを知りたかったのです。
年末のローン残高×１％×５/６（当然納めた税金の範囲内）という単純計算でよいのか、
もしくは納めた税金の合計×５/６が対象になるのか、そういったことをお聞きしたかったのですが…
言葉足らずで申し訳ありません。

お礼日時：2009/07/15 23:33