賃貸マンションの相続

現在、義父が購入した賃貸マンション（１階店舗。他５部屋の賃貸部屋がある３階建て。建物の奥が３階まである大家専用の住宅となっている）の大家専用住宅に同居しているのですが、先日義父が死亡し相続の話になったのですが、相続人の妻には兄がおります。本来なら兄が同居するはずだったのですが、兄の妻が同居を拒否し、私たち夫婦が同居することになりました。生前義父はマンションの相続は兄には放棄してもらい、私たち夫婦にとの話はしておりました（遺言状はありません）。しかし、義父の死亡ご義母は、私１人で全部マンションを相続し、賃貸収入も分割する気はないと言い出しました。このマンションを購入する際、義父が住んでいた一戸建てを売って購入資金にしたいとのことで、私たち夫婦が、買う気がなかった一戸建てを３８００万円を出して購入しました（その後、その一戸建てをかなり資産目減りしたじょうたいで売却し同居となったのですが）。そのような経緯の中で、義母の要求はとうてい受け入れられません。せめて、半分は家賃収入をもらいたいと思っているのですが、家賃収入の分割ってできるのでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#91659 回答日時： 2009/08/01 23:41

No.２です。

仮に、遺産分割協議または判決などで法定相続割合での相続が確定したとします。

その場合に、「年間約600万円の家賃収入、建物の固定資産税が30万、修繕費が20万円」であったとします。

もし、その賃貸住宅を維持するのに他に費用がかからないのなら、営業利益にあたる550万円の1/4である137.5万円を受け取ることになると思います。

ただ、実際には、建築時または取得時に借り入れた借入金の支払利息、光熱費、建物の償却費、土地の固定資産税（賃貸部分の割合に相当する分）、賃貸物件の募集(広告)費用、仲介手数料、賃貸物件の管理費用なども考慮する必要があるでしょう。

共有物については、果実(収益)も費用も共有割合に応じて按分するように請求できます。
但し、その物件から特別の利益（例えば、居住していること)を得ている場合には、収益の按分では特別受益分を割り引いて配分することになると思います。

以上は大筋のことであって、当事者の合意によってどのようにでも決めることが出来ます。
しかし、当事者間で取り決めたことを第三者にも主張する場合（例えば、賃料を自分に渡すように請求したり、建物の共有を主張する等）には、建物の登記簿に登記したり賃貸借契約の重要事項に明記したりなどの公示・告知が必要になります。

この回答へのお礼

大変丁寧にありがとうございます。
たしかに、償却費や仲介手数料・募集広告料等も考慮しないといけないですね。
やはり、分配金は年度で確定してからまとめて支払われる形ですね。
大変参考になりました。また、ご機会ございましたらご教授ください。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/08/02 05:16

No.4 回答者： 02jp 回答日時： 2009/08/02 03:33

この場合。

家賃収入の分割100％出来ません。　

そもそも、
土地面積がわかりませが相続の節税対策されてるようですね。
母ちゃんに譲ってしまったのが良いでしょう。

今回は
保険金など現金資産で持分に近い金額を貰う。
総資産の25％分　2億なら　5000万円だけ今回頂く
いずれ、50％半分はいただける訳ですから


争うなら、
相続分の（資産-借金）総資産1/4の相続税引いた分だけです。
家賃収入の分割なんて相続中に無理無理

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
現金部分を総資産の２５％貰うという考えがあったんですね。
その考えまで至らなかったです。
違う選択肢も考えられて、助かりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/08/02 05:25

No.2 回答者： noname#91659 回答日時： 2009/08/01 21:40

義父の遺志について検討します。

生前に義父が兄には相続を放棄させると言っていたとのことですが、その事実を確認する方法がありません。
仮にそうであっても、最後までその意思があったかどうかは定かではありません。
遺言については、一定の形式を満たさなければ無効ですから、口頭だけでは形式を満たさないので効力はありません。

一戸建ての売買について検討します。

買う気が無かったと言われますが、一戸建てを買わずに賃貸マンションの共有者として購入資金を出すという選択肢もあったのです。
そうしなかったのですから、購入時に合意したから売買がなされたと解釈されます。

物件に明らかな欠陥（瑕疵）がある場合は別ですが、単に相場の上下でたまたま売却時に資産価値が低下していたからといって、それを売主側の責任にはできません。

義母の主張について検討します。

義母が単独で一括相続すると言い張っても、そのためには他の相続人との合意書が必要なので、現実には思うとおりにはなりません。
他の相続人の権利を侵害してでも自分の権利をゴリ押しすると、最終的には遺産分割訴訟で不利になるだけです。

ただ、義母の要求を拒絶するのも家賃収入について権利主張をするのも、相続人であるあなたの妻であって、あなたではありません。
法定相続分を請求しようと思うのか、母親に一括相続させようと思っているのか、相続人であるあなたの妻がどう考えているのか不明です。

あなたの妻、妻の兄という相続人２名が共同の意思として義母に一括相続させるとした場合には、あなたが反対しようとも無力です。

少なくとも、あなたの妻が相続権を主張し、相続人どおしで遺産分割について話し合いがつかないのなら、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。
もちろん、申立人は相続人であるあなたの妻です。
申立費用は被相続人１人につき収入印紙１２００円＋郵便切手代です(ご相談では義父だけなので被相続人１人です)。

この回答へのお礼

長い回答本当にありがとうございます。
感情的に質問してしまい失礼いたしました。
せめて妻になんとか妻の分割分は主張してもらい
最低でも1/4は取ってもらいたいと思い・・・。
ただ、分割した際の家賃収入の分配方法はどのようになるのか、
固定資産税、修繕費等の経費はどの様に考えていくのか、
を知りたかったので、はじめからその様にご質問をさせていただければ
よかったです。
大変、失礼いたしました。

お礼日時：2009/08/01 22:20

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2009/08/01 20:52

義父がお亡くなり、相続人が義母、娘（質問者さんの奥さん）、息子（質問者さんの義兄）ということかと思います。

遺言状がなければ、妻1/2、娘（妻）1/4、息子（義兄）1/4の相続分になります。
義父が「兄には遺産放棄してもらう」と言ってても、本人にその気がなければ何にもなりません。

＞家賃収入の分割ってできるのでしょうか

義母と娘さん（質問者さんの奥さん）がマンションを共有すれば、共有分に応じて家賃収入も奥さんのものになります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
最低でも1/4の権利は妻にあるわけですが
例えば、年間約600万円の家賃収入があり、固定資産税が30万、修繕費が20万円かかったとすると、経費を差し引いて550万円の収入になり、その1/4と言うことで137.5万円が妻の収入となると言う考えでよろしいでしょうか？
そうすると、年度ごとに収入の確定ということで、年度を越えてからまとめて収入が入るという形になるのでしょうか？

お礼日時：2009/08/01 22:34