収入合算の住宅ローンについて

結婚当初から私（妻）の実家に同居しておりますが、子供２人も大きくなってくるので今の家を建て替えしたいと考えております。
親が払っている、今の家のローンがあと150万程残っておりそれの返済があと一年半で終わるため、２年後を目処にハウスメーカーさんと話をしているうちに、建て替え時期を早め旦那の車のローンと今の住宅ローンを上乗せし、旦那メインの親との収入合算のお話が出ました。
しかし問題が多々あります。
旦那28歳:年収450万・車のローン残り250万
父親70歳:年収240万+年金月16万位・車のローン残り90万位
事故暦あり・カードローン100万・国の制度で年金からお金を借りている（来年春頃完済）
因みに審査の対象になるかわかりませんが
私32歳:収入０・カードローン60万
母親67歳:年金月8万位!?・カードローン50万円・父同様に年金からお金を借りている（来年春頃完済）・事故暦ありしかし今現在カード審査に通ります

過去に父親の勤務先の事情で生活に困ったことが始まりで色々な所からお金を借りやっと目処がたってきている状況で、住宅ローンと父の車のローンもギリギリまで延ばし現在の住宅ローンに月9万円+車のローン2万払っているのが両親+私のカードローン等の引き金となっております。
来年春には両親の年金からの借金もおわり、今は半額になってますが年金が丸々出るのでだいぶ楽になります。

やはり旦那のみで２年後に建て替えた方がいいのか、金利が上がる前にこんな訳ありでも合算で建てられるのか教えていただければと思います。

あと土地についてまだ当分名義変更するつもりはないのですがいつ贈与してもらうのが一番よいのでしょうか税金などはかかりますか？ （私は１人っ子です）家について考える事が多々あり悩んでます。

No.2 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2009/10/24 02:30

ハウスメーカは売るのが商売ですから、

ローンがとおりさえすればの条件で勧めてくるでしょうが、
その後払っていけるかは別問題です。

また生活のためカードローンを借りているのに、
旦那様は年収の半分以上の車のローンがある
ところから、お金にルーズな印象を受けます。

今の状況でしたら、金利上昇のリスクより、
生活が破綻するリスクの方が高い気がしますし、
資金状況はこの1～2年でかなり楽になる見込みですよね。

ですので、ローンが完済してから、
できれば、10%程度の頭金ができてからにされた方がいいと思います。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/10/21 12:23

建築費用が分かりませんが、家族で550万円ものローンがあるのに家を建てるなんてかなり無理があるのではないでしょうか。

普通は借金どころか貯金も必要で、その一部を頭金として使うくらいでないと駄目だと思います。先ずは借金を全部完済してからの話でしょうね。

借金にあまり抵抗のない家庭のようですが、完済したとしてもまた借りないという補償はあるのでしょうか？事故暦もあるようですし、お金に対してルーズな感じも受けます。本来であれば、住宅ローン以外の借金はしないくらいでないと健全な家計とは言えないでしょうし。今のままの生活を続けていればいずれは破綻とかいうこともあり得る気がしてなりません。

家を建て替えるなら借金の完済後がベターですし、旦那さん１人で組む方が良いでしょう（と言うか、年齢的に親を合算するのは難しい）。その上で収入の25％を支払いに充て（月９万円強）、年３％の全期間固定金利で定年までの32年ローンを組むと2310万円借りられます（ローンや借金の返済がある状態でなら、その分減るので借入金も減ります）。普通なら、これに頭金を足し諸費用を引けば購入可能な物件価格が出ます。頭金も20～30％は欲しいですし、この他に生活費の半年分以上は常に現金で置いておきたいところなのです。これでも、今後はローンや借金をしないという前提です。これは無理なく払っていけるであろう試算であり、銀行の審査はもっと緩いでしょうが借りられたからといって払っていけるとは限りません。収入に対する返済率30～35％、70才超完済、変動金利という無理なローンでも通る可能性がありますし。金利も変動の方が低く毎月の返済額も少ないですが、これでしか払えないという理由で選択すると将来金利が上がった時に破綻する可能性もあります。なので、全期間固定金利でも払える試算にしておき、その上で変動金利を選択するのはありです。ただ、これでも固定金利との差額は貯金して、将来の金利上昇時に備えるとかリスク回避はしておいた方が安心です。

あと土地についてまだ当分名義変更するつもりはないのですがいつ贈与してもらうのが一番よいのでしょうか税金などはかかりますか？ ＞
名義を変更する必要はないでしょう（住宅ローンを組む時に土地の所有者を連帯保証人にすることを求められますが）。将来、相続する方が有利ですし。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻したりするようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理なローンだけは避けましょう。
いい家が建つとよいですね。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html