駐車料金未納で、請求されています。

よろしくお願いします。
概要
平成11年10月から平成13年9月までアパートの近くに駐車場を借りる契約をしました。
契約は1ヶ月6千円。3ヶ月ごとに前払いの形で1度だけ支払いました。
実際には平成12年にはアパートも引き払い、駐車場も使用していなかったのですが、
契約解除の連絡をしたつもりがしておらず、先日（平成15年4月）になり、駐車料金の未納分を支払うようにとの連絡がありました。
支払額は12万6千円が12万円でよいとのことでした。
質問
１、契約からだいぶ経っていますが、法律的には有効ですか？
２、契約の条項の中に「賃貸人は賃借人の賃料支払いが遅れたときに、催促なく直に契約を解除できる」とありますが、
今回のように契約期間中、こちらから全く反応が無かった場合、早い時期の契約解除扱いにしてもらい、支払い額を減らしてもらうことは可能でしょうか？
＊こちらの心情としては、こんなに高額になる前に出来れば催促なり、確認の連絡がほしかったです。
３、このまま支払わなかった場合、どうなるのでしょうか？

No.3 回答者： law_amateur 回答日時： 2003/05/07 00:28

　まず，駐車場の賃貸借契約は，一般に土地の賃貸借契約とされますが，借地借家法は適用されず（借地借家法が適用される土地の賃貸借は建物の所有を目的とするものだけです。

借地借家法２条），民法が適用されます。駐車場の賃貸借契約は，No2にあるように「ものすごく守られている」わけではありません。

　ところで，契約に自動更新条項があれば，契約が優先しますので，自動更新となります。何も言わなければ，前と同じ条件で契約が継続することになります。この倍には，未払いの賃料は払わなければならないということになります。

　また，自動更新条項がない場合には，民法によると，賃貸借契約は，期間が満了した後，「賃借人が使用又は収益を継続する場合」には，賃貸人がこれを知って異議を述べないときは，自動的に更新されたものと推定されます。質問の場合には，期間が満了する平成１３年には，使用していなかったということですから，この規定を逆に使って，２年で契約は終了していたと主張することが可能であると思われます。

　次に，契約書にある解除条項ですが，この解除権は，行使するかしないかは，賃貸人の自由ですので，賃貸人が解除権を行使しない限り，賃貸借契約な有効に存在していることになります。

　今からさかのぼって解除扱いにしてもらえるかどうかは，確かに交渉次第ではありますが，地主からは，きちんと解除してもらえれば，その後他人に貸すことができて賃料を取ることができたと主張されるでしょうから，なかなか減らしてもらうのは難しいところです。

　滞納が長くなったときに，連絡なり催促してくれれば良かったという要望は，特に連帯保証人からよく出てきますが，それを理由にして滞納額をまけてもらうというのは，法律的には無理です。（交渉次第ということになります。）

　放っておくと，相手次第ですが，駐車場代を支払うべき時（たいていは前月末に翌月分支払になっていますから，それぞれの月末ですね。）から５年経つと，時効で請求権が消滅します。平成１１年からですから，まだしばらくは時効消滅は無理そうですね。（No2で１年などとありますが，これは考えられません。）

　後は相手次第で，支払督促という書面が裁判所から来ることもありますし，訴訟を起こしたから裁判所に出てこいという呼出状が来ることもあります。調停などということもあるでしょう。もちろん，何も起こらないということもあります。

　裁判所に訴え出られたときには，ネットの１２万６千円だけでなく，遅延損害金といって，支払うべき時から，各月の賃料に年５％とか６％の利息のようなものを加えて支払えとされることが多いようです。

　ともあれ，法律的には余り有利ではありませんので，（徹底的に逃げ回るという選択をしないのであれば，）早く交渉に入られた方がよいと思います。

No.2 回答者： tnt 回答日時： 2003/05/05 22:47

家賃や地代と見なすと、５年、

単なる債務と見なすと１年で時効です。

すみません。駐車場がどちらになるのかが
わからないのですが、
家賃や地代の場合は、借地借家法でものすごく
守られていますが、
駐車場はそのようなことはありません。
だから、自信無しなのですが、
この場合の時効は１年ではないでしょうか？

ここらへんが不勉強ですみません。

で、現実的な話としては、NO.1さんと一緒で
賃貸の終了を連絡したつもりであったこと
その後全然請求が無かったことを主張して
値引き交渉をするのが一番だと思います。

とりあえず、

参考URL：http://www.gogasya.jp/jikou.html

No.1 回答者： PAPA0427 回答日時： 2003/05/05 21:56

ご質問の内容からは、判断できないこともありますが。

１）について
自動更新の契約になっていれば有効です。契約書をお確かめ下さい。
２）について
貸してる方が、借りてる側の支払いが遅れた場合に契約が破棄できます。という事であって、なんらあなたを保護する条文ではないです。だったらさっさと破棄しなかったのかは、向こう都合であって、連絡を怠ったあなたにも責任があります。
３）について
ごもっともです。確かに相手側の督促や対応にも問題ありそうです。そこら辺で何とか、双方痛み分けのお話合いをされた方が良いと思います。

ご質問のケースの場合、あなたにも、相手側にも落ち度はあります。