容積率/ 建ぺい率 雑種地から宅地へ変更

海の近くに土地を買い、家を建てようと思います。
素人ですが自分なりに土地を探しました。
海辺に空き地を見つけ所有者を探し数日後に一応、話をすると事になりました。
地目は雑種地と書いてあり防波堤ぎりぎりの土地です。
並びにマンションも建っていますので一戸建ての建築も可能かと思い商談までこぎつけました。
周りの売り地平均を主に交渉しようかと思っています。

そこで気になるのが容積率や建ぺい率、雑種地の件です。
まず、雑種地から宅地へどのようにして変更したらいいのでしょうか？
変更出来たとしてどれほどの容積率や建ぺい率を頂けるのでしょうか？

また、何も舗装されていない土地なのですが家と建てるとなると分譲地の様に舗装したりと別途費用がかさむものなのでしょうか？

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/23 23:35

すみませんが、何一つ正確に答えられる情報が無いのですが…。

＞まず、雑種地から宅地へどのようにして変更したらいいのでしょうか？

宅地に変更できるポイントはいくつかあって、通常は建物を建てて表示登記を行う際です。
宅地造成して販売する土地などは造成してインフラを引き込み、道路を整備した状態で宅地へ地目変更します。
つまり全くの更地のまま、インフラも無く、道路も無い状態では宅地に変更出来ないので(登記官次第なので、断言できませんが)、土地を購入したら、まずはアプローチの道路を整備し、更地を造成して建物を建てられる状態になったら、法務局に行って地目変更したいと相談してください。
もしくは土地建物調査士に相談してください。

＞変更出来たとしてどれほどの容積率や建ぺい率を頂けるのでしょうか？

地域、場所、道路付け、用途地域によって違いますので、答えようがありません。
周りにマンションもあると言う事ですので、近辺で売り出している土地を参考にするか、市町村の都市計画課に訊ねてください。

＞また、何も舗装されていない土地なのですが家と建てるとなると分譲地の様に舗装したりと別途費用がかさむものなのでしょうか？

土地の状況が不明なので、これも回答できませんが、一般論で言えば、道路が無ければまず家は建ちませんので、道路分は購入してください。舗装する必要はありません。
4メートル以上の道路に2メートル以上接しているのであれば問題ありませんが、もしそれが私道であれば持ち分が必要です。(無くても家は建ちますが、掘削権などでトラブルの元になる)
歩道があれば歩道の工事費が掛りますし、インフラ(水道、電気、ガス等)が引き込まれていなければ、引き込むために結構な金額が掛ります。
土地に関して言えば、整地する必要もありますし、地盤調査も必要ですし、地盤調査の結果が悪ければ(海辺に近いので恐らく悪い)、地盤改良が必要です。
いずれも、工事が必要となれば数十万円から数百万円単位の費用が必要です。

しかし、一番の問題はそこに家を建てられるか？という点です。
家を建てられない事由は沢山あります。素人で調べられるかどうかは分かりません。
不動産は数十の法律の網が掛っていますので、購入する前に必ず土地建物調査士にご相談する事をお勧めします。玄人ですら、土地を購入する場合は調査を依頼する事があります。
多少の費用が掛っても、後で大泣きしないように武装してください。

No.2 ベストアンサー 回答者： kamaryu 回答日時： 2010/03/24 12:24

宅建業者を利用しないと大変ですが、以下のことを調べる必要があります。

１．道路の種類と幅員
　　公道なのか私道なのか、建築基準法上の道路に接している必要があります。
　　道幅が４ｍ以上有るのか、その道路に何ｍ接しているのか。
２．ライフラインはどこまで来ているのか
　　上下水道・電気・ガス管が近くまで来ていないと思わぬ費用が掛ってしまいます。
３．市街化調整区域ではないかどうか
　　調整区域では建築できません。
４．隣地・道路との境界ははっきりしているか
　　測量や分筆が必要だとその費用も結構掛かります。

公図と地図を持って行政の窓口で教えてもらって下さい。