東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

東京都の道路拡幅の補償交渉で困っています。

【概略】
現在、10年以上、都内で賃貸オフィスビルと駐車場を個人で保有し、個人事業として賃貸・管理しています。
今般、建物敷地の一部が都道の拡幅部分に該当するため、土地・建物等について補償するので土地を売却して欲しい、との依頼を受けました。
なお、道路部分にかかる建物はその部分のみを取り壊すことが可能な構造になっています。
また、道路部分になる土地は駐車場としてテナントへ賃貸しています。

当初、東京都は下記のような条件を提示してきました。
(a)建物のみ取り壊して更地にすればよく、建物基礎部分の除去は不要である
(b)取り壊し予定の建物部分の家賃は家賃減収補償で補償する
(c)駐車場（収入）に対する補償は一切ない

(c)については不服を申し出つつも交渉を進め、当初申し出から約3年を経て、ようやく価格面の妥協点を模索する段階となったところ、突然、東京都担当者から下記のような一方的な通知を受けるに至りました。

(a)’（都内）関連部署の協議により、建物基礎部分の除去も必要になった。基礎を除去する場合の工事見積もりを提出して欲しい（基礎部分の撤去を行うと、長期間の営業停止と住居の移転が伴います）。
(b)’家賃減収補償は東京都の補償業務運営の厳格化で不可能となった。営業補償で利益部分のみを補償する。

【ご相談・お知恵を拝借したい事項】
(1)　そもそも、(c)貸駐車場の収入に対する補償は存在しないのでしょうか？なお、東京都は前担当者が「駐車場収入も補償します」とのコメントを述べた後、現担当者が「補償はありません」と前言を翻した経緯があります。

(2)　(a)建物基礎の除去、について、これまで当方は建築業者と図面や工事打ち合わせを行ってきました。急に基礎も撤去してくれといわれても、これまでの努力は何だったのか・・・。今後も東京都に翻弄されるのではないか、と不信感を拭えません。既に計画を進めている以上、当初計画通りに東京都の態度を戻すことはできるのでしょうか？それともこれまで東京都を信じて進めてきた費用（設計料や図面料）を東京都に請求できるのでしょうか？

(3)　(a)建物基礎の除去に関して、東京都は見積もりの提出を求めてきましたが、東京都が一方的に工法を変更したのですから、東京都の積算価格を先に提示するのが常識だと考えます。いかがなものでしょうか？

(4)　(b)営業補償について、東京都は利益部分のみを補償するといっていますが、インターネットで検索したところ、営業補償では固定的経費なども補償対象となっていました。東京都の説明は不足・誤っていると思うのですがいかがでしょうか？

質問の前提やご不明な部分も多いと思いますが、どうぞお知恵を拝借させていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： domoku1943 回答日時： 2010/05/05 11:33

1.利益のみですね。

間違いですね。格好をつけたとしかいえませんね。議事録はないですか。あっても
　陳謝ですんでしまいますね。

2.都との契約はまだですよね。
　基礎を残す場合と、更地にする場合がありますね。
　基礎を残す場合は、いずれ都側で基礎の詳細をチェックして撤去費用を積算、別途、発注する必要
　がありますね。(面倒は避けたいとの意向で、事前に処理したほうが得策だと判断し、変更したわ
　けです。）
　ただし、基礎撤去を含め補償された場合は、今度はあなた様のほうで確実に撤去された証明が必要
　になりますね。本当に面倒です。（万一業者サイドで不具合があるとあなた様で処理が必要ですね）

　・よくある例で基礎が図面と違い業者と設計変更などになり問題がある場合が、過去多々あります
　　ね。

　・あなた様で検討費用は、撤去工事設計図、設計書で別途、撤去工事の見積もりに入れれば都も認
　　めてくれますね。（設計の経費率、と施工の経費率が大きく違う）

　・したがって、都が基礎撤去を発注するする場合、事前に設計を発注しなければなりませんね。
　　それも設計経費率を計上して。(施工の経費率は少ない数値％）

3.基礎撤去の金額を都側でも積算して先に提示してくれと依頼すればＯＫです。
　（ただし、都側に、特殊な工事の工法設計、見積もりをする職員がいませんね。）
　　出来なければ、別途発注してくださいと依頼することですね（関係者の随意契約であなた様の
　　設計会社で設計をすればよくなります）
　　並行して、別途撤去工事の工法見積もりを業者に依頼すればと思います。最低2社外注見積り。

4.間違いですね、公共工事の場合は原則、利益のみですね。固定費などは別途工事費などで検討、
　ネゴ交　渉となると思います。逆にいい案を都側に研究してくれと依頼するのがいいですね。
　きっといい考えがもらえますよ。

5.公共工事に寄与されている姿に感銘を受けます。ただし、基礎撤去について、再考を都側に申し
　こまれたほうが得策だと思います。

この回答へのお礼

早速にご回答をいただきましてありがとうございます。
項目毎に丁寧に回答を戴き、大変参考になりました。

Ｎｏ．１のご回答者様への御礼に記載しましたとおり、今後は交渉の専門家をたてて、東京都と交渉をしていきたいと思います。特に基礎撤去の件を含め、東京都に再考を申し出てまいりたいと思います。

なお、私は交渉のつど、議事録を作成し、東京都にも写しを送付してエビデンスを残してまいりました。東京都の担当者が変わる度に、「これまでのあまり良く知らないんです」とコメントされるその姿勢に、1人のビジネスマンとして大変腹が立ちます。

とはいえ、ご指摘を戴いたような対策を今後は個別に検討し、少しでも良い条件で妥結できることを目指していきたいと思います。

重ねて迅速なご回答を戴きましてありがとうございました。

お礼日時：2010/05/08 08:16

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2010/05/05 11:17

先ず役人は信用できません

何故なら　部署配置換えや転勤にて担当がコロコロ替る
貴殿が煩く云ったとか　都側が一寸不都合云ったとか
切り返すのに担当を替えて来ます
其れに対して貴殿独りで対応するだけで戦局は不利です
交渉の専門家を間に立てる(依頼受けた事例もあるので）事をお勧めします
窓口役に強く言わせて　貴殿が一歩引く事も出来る
専門家の費用は込みで請求するか貴殿が納得されるか如何
役人は給料貰って知識ある専任者です
無料で拾った智慧で勝つのは難しいのではないか

この回答へのお礼

早速にご回答をくださいましてありがとうございます。
かねてより私も考えていたのですが、私一人では不利な状況になって参りましたので、交渉の専門家をたてることを検討しております。
何らの対策も講じず、無駄に長期化する時間的・精神的コストを考えれば、専門家の費用も許容できると考えました。もちろん、東京都にも相応のコストを実質的に負担してもらうように仕向けますが。

東京都の役人は、「地域の活性化につながります」とか「貴方がご納得されるよう努力します」とか、体の良い言葉を並べていました。私は1人の都民として、行政に淡い信頼感を感じていたのですが、今回の交渉経緯を経て、大変残念な経験を致しました。

公務員にもいろいろいらっしゃるとは思いますが、私の東京都の役人に対する信頼感が損なわれたのは事実です。

重ねて、迅速なご回答をいただきましてありがとうございました。

お礼日時：2010/05/08 08:07