痔になりやすい生活習慣とは?

競売物件に共有持分ががあります。次のような最悪パターンは考えられますか?

公開されている競売物件は下記のとおりです。
物件1:土地(地目:宅地)
物件2:土地(地目:公衆用道路)
物件3:建物(共同住宅)
公開されている期間入札の公告には、物件1~3は一括売却と記されています。

執行官の意見として、物件1土地は物件3建物の敷地として認められています。

問題は物件2土地で、執行官の意見として、「市道に接面する道路敷きの一部で、これを利用する付近住民の生活道路として、何の負担もなく通行に供されていることが認められた。」と記載されています。
この土地は、約16m2の面積で、いわゆる建築基準法の2項道路の既セットバック部分になります。
問題になるのは、この土地のみ共有者がいます。債務者(所有者)が6分の1、共有者(所有者の妻)が6分の5です。

そこで、質問です。
当方がこの物件を入札で入手した場合、土地2の共有者はどのような権利主張をすることが考えられるでしょうか?
土地2の共有者が超極悪人という前提でお考えください。

それとも、一括売却なのでたとえ債務者以外の共有持分があっても、所有権はすべて当方に映るのでしょうか?
また、所有権が当方にすべて移るのであるなら、共有者の登記簿上の権利はどのようにして削除されるのでしょうか?

共有持分所有権が入手できない場合、当方が恐れる最悪のリスクは、共有者が下記のような要求を当方にしないかということです。

「この土地の共有持分の所有権を高額で購入して欲しい。もし、当方が購入しない場合は、この所有権をその筋の人(暴力団)に売る。暴力団が購入するとこの土地に迷惑物を設置して、入居者に迷惑をかけるだろう。その結果、入居者はすべて退去するだろう。暴力団は自分よりもっと高額の買い取り請求をするだろう。」

共有持分は、当方の承諾なしに売却できると思います。

当方が買い取りを拒否し、実際に暴力団が購入した場合、その土地に対して合法的に迷惑物を置くことは可能でしょうか。
その土地は、6分の1は当方の持ち分があるので、構造物を設置するの不可能と考えられますが、拡声器などを置くだけとか、卑猥な看板を置くだけとか、物を置くだけなら合法のような気もしますが、いかがでしょうか?
このようなときに、当方が法的に対抗する手段はあるのでしょうか?

このような競売物件のその他のリスクも含めて、ご回答お願いします。

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A 回答 (2件)

時期的にもう遅いと思いますが、参考までに。



2パターン考えられます。

<土地2の持分全部が売却対象の場合>
何ら問題はないと思います。土地2についても完全所有権が手に入りますから。

<土地2の債務者持分のみが売却対象の場合>
1.「債務者以外の共有持分があっても、所有権はすべて当方に移る」ことはないです。今回の売却対象は、土地2についてはあくまで「持分」です。

2.「共有者の登記簿上の権利」は削除されません。
「道路の既セットバック部分」との事なので、宅地等ほかの地目に転用するのは難しいと思います。その部分がないと建築基準法上の道路として認められなくなりますから。課税の評価額もゼロの可能性が高いです。ここに暴力団が介入する可能性はかなり低いと思います。裁判で勝訴する可能性と手続等の費用・リスクを比べたら、利益が出ないでしょう。

この場合、隣や近隣に共有者(所有者の妻)名義の土地がありませんか?地目が「公衆用道路」で共有の場合、近隣の数軒で道路部分を共有するというケースが多いと思います(分譲地などでよく見かけます)。それならば問題はないのですが。

それと、共有者はそれぞれ自由に土地を利用できるので、構造物の設置もできるのでは?あとは共有者同士の話し合いです。ただし、市道のセットバック部分なので、陳情により市が撤去することもあるかもしれません。
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物件2:土地(地目:公衆用道路)



この土地の持ち分を得たとしても構造物を置いたりその他の権利を主張する事は難しいと思います。
公衆用道路である以上は道路として使用するしかないと思いますよ。

売却の対象がどこまでかは書いてないですか?
例えば持ち分全部とか持ち分のみとかの記載です。

土地建物を抵当に入れる際には接する道路の持ち分も一緒に抵当権を設定するので、配偶者との共有で有る物件2の土地にも抵当権が設定されている可能性が高く、その場合は全ての所有権は落札者に移ります。
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Aベストアンサー

こういうケースは大抵が相続不動産を分割せずに共有したまま、相続人が自己破産したりすると
起きるケースです。
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いいのですが、おカネがないと第三者(大抵は業者)が安いカネで落札。

つぎに共有持ち分の分割請求 つまり時価で売却して持ち分をカネで払えと言う。
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それなら競売でおとせばいいわけでカネがないのはばれている。

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業者ということになり、業者は全体を競売価格で手に入れる。それを転売して儲ける。
持ち分が半分なら、今回も900万で落札。
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Aベストアンサー

「共有」は、「所有」の特殊な形態で、各共有者はそれぞれが所有者であって、対象物に対し、共有者の全員がそれぞれ所有者としての権利を有しています。
従って、自己の持分について他に売却することもできれば抵当権(根抵当権)を設定することもできます。
但し、所有者が複数いるという特殊な形態であるため、特別なルールと制約が存在します。

共有関係に存在する特別なルールや制約とは、
まず、各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じて使用することができます〔民法249条〕。持分の割合に応じた範囲でしか使用できないのではなく、共有物「全部」について使用することができます。
しかし、共有物を誰がどのように使用するか、共有物を賃貸する場合には誰にどのように賃貸するかといった「共有物の管理」に関する事項については、各共有者の持分価格に従ってその過半数をもって決めることになります〔民法252条本文〕。但し、共有物の維持などのために必要な「共有物の保存」行為については各共有者が単独で行なうことができます〔同条但書〕。そして、管理に関する費用についてはその持分に応じて各共有者が負担します〔民法253条〕。
また、共有物の形状や性質を変更したり共有物全体を他に譲渡したりする「共有物の変更」行為については、共有者全員の同意が無ければ行なうことができません〔民法251条〕。

仮に抵当権が実行されたとしても、他の共有者の持分割合や権利が制限されるわけではなく、競売人が新たな共有者の一人となるに過ぎません。

このような共有関係にあることが嫌だとお考えになる場合には、いつでも他の共有者に対して共有物の分割請求を行なうことができ〔民法256条〕、協議が調わない場合には裁判所に分割の請求をすることができます〔民法258条1項〕。
共有物の分割は、現物分割が原則ですが、現物分割をすることができない場合や現物分割では著しくその価格が減損すると考えられる場合には、裁判所は競売を命ずることができます〔同条2項〕。
この共有物の分割請求は、抵当権が実行されて新たに共有者となった競落人も行なうことができます。


従って、上記のお話からお分かりの通り、

>1、私はふせぐことはできなかったのでしょうか?

自己の所有物をどのように処分しようと所有者の勝手です。他人の権利の行使を妨害することは不法行為となります。


>2、この親戚の一人が金を払えなくなったらどうなるのでしょうか?

hydrangeaさんがそれによって直接の不利益を被ることはないと思われます。


>3、くやしいので私(会社員)も自分の持分で金を借りるとしたら可能でしょうか?
>4、黙ってみているのも癪ですが何かできますか?

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 いつもお世話になってます。
今、オークションに出品準備をしていますが(なかなか進んでませんが)、落札すると7割は、ぷちぷちの梱包資材を使って丁寧な梱包をしてくださる方やダンボールを切って箱の大きさまで調節してくださる方まで色々いらっしゃいますよね。
 そこで、私も丁寧な梱包をしたいと思っていますが、会社にいた頃のようにぷちぷちやダンボールが棚にいっぱいあるような状態は個人ではなかなか作れません。(家がそうでなくても荷物が多いし、チビッコがいるので、あんまり大きな物は置けません)
 ぷちぷちに至っては、1.2mくらいの長さの巨大ロール巻きで売っているのしか見たことがなくて・・・みなさん家にあんなものを置いているんでしょうか???と少々疑問です。
 そこで、質問なのですが・・・。
1.梱包資材は、家にどんな風にどのくらいの量が置いてありますか?
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(その場合は、mで購入ですか?ロールですか?)
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5.通常、メッセージカードとか入れていますか?
 色々質問しましたが、経験者の方のアドバイスお願い致します。

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Aベストアンサー

いつも、オークションの梱包、自分としては案外いい加減にやっていたのですが、
なぜか、多くが「ちゃんとした梱包で」という評価を頂きます。

まずは、段ボール・・・
・50%以上の割合で、スーパーの無料段ボール
・30%以上の割合で、オークション購入時の再利用品
・それ以外では、家にある段ボール・・・

とりあえず、段ボールは買ったことはないです。

次に、梱包材
・勝手に入ってくるチラシ
・印字ミスしたプリンタの用紙(ただし内容はたいした物ではないこと)
・段ボールを手でちぎったものをバネのような形にする
・ものすごく小さなキッチン用袋に空気を入れて、超大型プチプチもどきにする(HDDは必ずこの梱包をします)
・余ったプチプチ
・洗った、やわらかめのペットボトル
・とにかく、やわらかなごみ・・・・

一応、プチプチは買ってることは買ってるのですが、そう対して購入してるわけではありません。

ちなみに、今のところ、梱包資材は、床に大量に転がっています。汗

まぁ、ある意味、ちょっとひどい状態ですが・・・

ところで、出品されるのは、何でしょうか?出品するものによって、梱包がかなり異なります。。。

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ご存知の方いましたら、教えて下さい。

Aベストアンサー

先の回答者様もお答えになっていますとおり、所有者の一人が
自己の持分1/3部分を売買することも担保にすることも
単独で行うことが可能です。
全体を売買するには共有者全員の同意や印鑑等が必要です。

3人兄弟または母と子2人で相続された結果として
3者での共有になっているのでしょうか?

詳しい経緯やご事情はわかりませんが・・
もしも3名の共有者のお一人が金銭的な問題等で
土地の持分を処分したいとお考えの場合であれば
残りのお二人で半分ずつ資金を出し合うなどされ
それぞれお二人で2分の1ずつの共有にされておかれた
ほうが良いかもしれません。

ご存じかとは思いますが共有持分とはその土地全体について
それぞれが3分の1ずつ権利があるということになります。
つまり、右半分はAのもので、左はB、奥がCのものという形ではなく
あくまでも全体においてA,B,Cが1/3ずつ権利を持っているという意味に
なります。

もしも、将来的に売買や分割等をされます場合
先に書きましたとおり全員の同意が必要になりますので
たとえご親戚とはいえ第三者が共有者となった場合
交渉が難航するなどのトラブルに発展する可能性があります。
くれぐれも良き解決をされますようご注意ください。

先の回答者様もお答えになっていますとおり、所有者の一人が
自己の持分1/3部分を売買することも担保にすることも
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