戸建仲介物件の契約後の解約について質問です。

Question

先日、気にいった新築戸建てがあったので、仲介業者を
通じて売買交渉を行っておりました。

場所は文句無しでしたので、契約を考えたいと伝えると、
業者側は当たり前でしょうが、契約書の受け交わしを言ってきました。

全額ローンを考えていたので、銀行の仮申し込みをしてみて
融資額、金利等を見て考えたいと伝えたのですが、大丈夫、後からしても
一緒ですと言われ、私が悪いのですが、契約と仮申し込みを一緒にしました。

その際、手付金を１００万円払いましたが、融資が満額出なければ返金にて
契約は成立しないと聞き、またローンの本申し込みが完了までは手付解約が
出来るとも聞いて契約しました。
その時気がつかなかったのですが、金利優遇が営業が見込みで言っていた率より
少なかった場合はどうなるか気になったので、翌日聞くと満額出れば契約は先に
進むので手付解約になると言われました。

後日、満額回答が出ました、その某銀行では年収の４０％まで融資されるとの事
で、その銀行以外は満額回答がありませんでした。また、予想通り金利優遇は
思っていたよりとれませんでした。何か納得出来ませんでしたが、色々考えた
結果、金利優遇が当初考えていたよりも少なかったので支払いが厳しくなり、
断念する旨仲介業者に伝えました。

そうすると、手付解約の覚書を２通書かされ、記入日は売主に書いて貰ってから
入れて渡しますと言われました。その帰り際に申し訳なさそうに仲介手数料の請求書を
渡されました。

契約が完全に完了していないと払う必要はないと思っていたので驚き、周りにも相談し、
弁護士にも確認した結果、払わなくて良いと言って貰ったので、仲介業者の営業にその旨
伝えると社長に言って欲しいとの事。
社長と電話すると、もうそっちの人の様な口調で色々と言われました。
「ただでお前の為にうちの営業が動いてるん違うねん」「裁判おこしたる」「今から家
行こうか」「会社にも連絡するからな」等、脅しの様な罵声を浴びましたが、弁護士の
アドバイスにて会えと何度言われても会いません、申し訳無いですが、手付解約をお願い
したい旨伝えて会話は終了しました。

その後、２週間程度経ちますが、特に何も起こっていません。しかし、気になる事があり、
手付解約の覚書が全く私の元に届かないのです。営業に一度電話すると、社長が持ってる
はずなので、また連絡します。と言いその後連絡がありません。

手付解約の覚書、及び訴訟等の言葉に心配していますが、問題無いのでしょうか？
心配で、怖くて寝れない時もあります。
何方か対応を教えて貰えませんでしょうか？宜しくお願いします。

takapiii · Accepted Answer

契約書にローン条項はありますでしょうか。

そこに銀行名と金利が書かれていれば問題無いのですが、金利が書かれていない場合(○○銀行、○○円、○年ローン、金利○％と詳細に記載されていない)、満額でローンが降りているので手付解除になります。
(契約書に記載された金利での借り入れが出来なかった場合は白紙撤回が可能)
契約とおっしゃっているからには、重要事項説明も受けていますよね？受けていなければ契約そのものが無効ですので、その点はご確認ください。

手付解除の場合の仲介手数料ですが、通常仲介手数料(媒介手数料)は買主であっても媒介契約書を締結しそれに記載するよう協会から指導されますが、実際には買主側は媒介契約書を締結しない場合が多く、重要事項説明書で記載している場合が多いように思います。
ですので、契約書と重要事項説明書を読み、仲介手数料についてどのような記載になっているかを確認してください。
もし何も記載されていないのならば、不動産会社の仲介手数料請求を放棄しているので不当という事になります。
しかし記載がある場合は、当然に不動産会社は契約書を交わす段階まで行っているので、仲介手数料の請求を起こすでしょう。誠意のある会社なら50％程度の請求だったりするのですが、この段階での解約なので仲介手数料を貰えないと、不動産会社は一切の報酬が入ってきません。ですので、必死になるのでしょう。

さて、相手は不動産会社なので当然行政で管理されています。この先交渉してゆかなくてはなりませんが、もし乱暴な態度に出てくるようなら、監督官庁に相談される事をお勧めします。彼らは(我々は)免許事業者ですので、上からの指導には敏感ですので。

相談先は各都道府県の行政(土木部や建築部、東京なら都市整備局)
http://waterfront.my-sv.net/law/trouble.html

各都道府県の全国宅建協会か全日本不動産協会(どちらの所属が不明ですが)
http://www.zentaku.or.jp/
http://www.zennichi.or.jp/index.php

turbotjc · Answer

業者してます。

どうしてもご心配であれば、内容証明によって手付け解約を通告したらいかがでしょうか。

1.手付金放棄による解約をする。
2.本書到達より7日以内に異議申し立てのない場合は手付け解約を受諾したものとみなす。

内容は要点のみ書きましたが、これを仲介業者ではなく売主に配達証明つきで送付します。費用は1200円程度です。手付け解約を拒むなら必ず何らかのリアクションがありますし、もし放置されたとしても内容証明が解約の意思表示の証拠となります。手付け解約の覚書というのはあくまでもお互いの意思を私的に書面にしただけのものですから、それが手付け解約の必須条件ではありません。

内容証明の詳しい書き方はネットで検索すればすぐ見つかります。

ただ仲介業者への手数料支払いの問題は残ります。これは別に解決する必要がありますね。

ma_h · Answer

元業者営業です

御質問文に詳細が書かれていないところがありますので、断言はできませんが・・・

＞契約と仮申し込みを一緒にしました。

契約成立です。

＞手付解約が出来るとも聞いて契約しました。

勘違いされてませんか？
「手付解除」とは「手付金はいらないから契約は無しにして」と言う事です。
文面からは「手付金を返して」とのニュアンスに読み取れるのですが。私の思いすごしですかね？

＞後日、満額回答が出ました

これで「ローン特約（ローンが通らなかったら白紙契約）」は使えなくなりました。
ここで注意が必要なのは「自分の意中の金利じゃないから」は理由になりません。あくまで「ローンが通るか、通らないか」が「ローン特約が使えるか、使えないか」です。

＞断念する旨仲介業者に伝えました。

明らかな「買主の自己都合による契約の解除」です。
で、あれば手付金は売主へ、仲介業者から請求があれば仲介手数料を支払わねばなりません。（判例あり）

＞弁護士にも確認した結果

あれ？弁護士がそう言ったのですか？その根拠は話してくれましたか？
ご質問文を拝見する限り「払わなくていい」と断言できるほどの根拠はありませんが・・・

＞脅しの様な罵声を浴びました

本当なら論外です。決して許される事ではありません。
ただし証拠がなければ「言った、言わない」の話になってしまいます。

＞弁護士のアドバイス

この弁護士先生は貴方とどのような関係なのでしょう？
お知り合い？自治体の無料法律相談等の弁護士？
何度も相談するのなら、いっそのこと一切の交渉を正式に「代理人」として依頼すれば如何でしょう。

＞何方か対応を教えて貰えませんでしょうか？宜しくお願いします。

相手の恫喝は看過できませんが、それと「仲介手数料」「手付金の支払」は別問題です。
いっそのこと司法に判断を委ねてはいかがですか？
相手も「裁判するぞ」と言っているようですし。

何度も相談できる弁護士先生がお近くにおられるようなので、素人の貴方が矢面に立つことは却って話をややこしくするだけでしょう。

gagagapipipi · Answer

ちょっと内容が理解できない部分も有ったのですが…

・手付解約ってのが、解約手付のことなら、その手付金は帰ってこない（民法５７７条）。
・報酬の請求については、はっきりいって微妙です。基本的には発生すると考えていいのですが（売買契約が成立しているので）、ただ手続きの途中で解約したとなると、全額は払わなくていいとか、半額は払うとか、解約手付金に含まれているとか、ケースバイケースみたいです。

なので、質問者は訴訟について心配していまずが、むしろ裁判で争ってもいいケースだと思います。
もしかしたら、まだ売主側になんの連絡も取っていない間に質問者が解約しているのかも知れないし。
そうなると売買契約自体が成立していない可能性もあるわけで…

逆にこちらから解約手付金の返還を裁判で訴えるのもアリなので、相談できる弁護士がいるならしてはどうでしょうか？

訴えられるより訴えるほうが気分的には楽ですよ（相手も裁判おこしたるなんてタンカを切った以上、裁判で決着つけるのに文句はいわせない）

戸建仲介物件の契約後の解約について質問です。

契約書にローン条項はありますでしょうか。

この回答への補足

業者してます。

元業者営業です

この回答への補足

ちょっと内容が理解できない部分も有ったのですが…

この回答への補足

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