中古マンションリフォームの見積についての質問です。

中古マンションリフォームの見積についての質問です。

築２８年、７０m2強、３階建て２階の部屋を、ほぼフルリフォームする予定です。
（壁、天井の一部は既存利用。キッチンバ／バスルーム／トイレは、マンションが壁構造のため場所は移さないが交換。古いので給排水管やガス管は取り替える予定）
そこで設計を依頼し、設計士を通じて相見積を依頼しました。

ところが、見積の比較検討を翌日に控えた前日の夜に設計士から連絡があり、片方の施工会社が忙しく工事を請け負えないと断って来た。よって相見積が翌日の打ち合わせまでにとれない…とのことでした。

仕上げ表の完成から見積がでるまで１週間あったのに、なぜ前日になって相見積ができないと連絡してくるのか、いささか不信に思ったのですが、ないものはしょうがないので、了承しました。

そして翌日、その１件だけの見積を拝見したのですが…。
予定よりも予算を１５０万ぐらいオーバーしていて、高い！という印象です。ゼネコンで働いている友人にも見てもらったところ、マージンが高いと指摘されました。

具体的に言うと…
プラスターボードt=12.5: 600円／枚
ラワンベニヤt=12.5: 2,500円／枚　　
シナランバーt=24 3x6: 7,000円／枚
白ポリランバーt=24 3x6: 12,000／枚
シナフラッシュ戸(金物、塗装、施工費は別途計上）：24,500円／枚　などなど

材工込みや施工費では、
建具取付調整費（５枚のドアと２箇所の引き戸）：150,000円 　
墨入りモルタル(金ゴテ仕上げ、総施工面積23m2)：188,000円　
壁天井塗装(白１色／ローラー仕上げ、下地シーラー別途計上)：1,800円／m2　などなど

ちょっとネットで調べてみたのですが、50%以上、場合によっては70%のマージンがあるような…。

設計士が相見積をとると言ってとらなかった／とれなかった事と合わせて、数十万円の着手料をすでに払ってしまったものの、このまま進めてよいものか、どこまで交渉できるのか、交渉に成功しても手抜き工事になるのではないか…と不安が募ります。

上記見積は、施行会社の見積としては妥当の範囲内でしょうか？
詳しい方のご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： dokatan 回答日時： 2010/09/21 22:24

相見積をとることが最初ではと思います。

通常見積内容
1,直接工事費　これは改修工事にかかわる直接工事費用
2,共通仮設費　これは工事かかわる仮設費用
3,諸経費
1+2+3 総工事額
この見積もりがどこまで高いかということは、はっきりいえないと思いますが、
友人さんのゼネコン単価からいえばたぶんかなり高いといわれるのは、もっともだと
思います。ビルモノをあつかっている建設業者さんと木造をあつかっている業者さんでは
おなじものであっても単価がちがってきます。材料については取引料が違うため、単価に相違がでてくるのです。顧客からつかうようにという条件付きで鉄骨の内装・木工事を依頼したことがあったのですが、
ビルモノを扱う単価より35%～50%程度高くて驚いたことがありました。
同じ条件でおなじような工務店さんベ－スの比較でないと、たぶん比較の使用がないのでは
と思います。労務的なものはたいがい1人　1日約2万とすれば
建具取り付け調整費のみであれば　7箇所　15万　であれば通常2人で1日　2万*2人　4万
まるっきり高い感じがします。15/2=7.5人もかかることになり、2人で3日以上かかることに
なるのでは？1日約1枚しかできない建具屋さんということになります？
だいたいビルモノを扱う業者からみればたぶん30%ぐらい高い感じはしますが？
ただ数量が少ないとm2単価というわけにもいきません。労務人区から逆算計算をします。
ちなみに経費は何%はいっているのですか。15%ぐらいですか？
総見積もり金額*0.75 ぐらいで交渉してみたらいかがでしょうか
たぶん改修内容からみると手抜きといっても、仕上げが見える内容なので、手抜きというような
内容は少ないよう感じがしますが？工事が始まったらこまめにデジタル写真をとっておいたら
いかがでしょうか。工事されている職人さんの意識が変わると思います。
3F建て　2F 改修　たぶん壁式　鉄筋コンクリ－ト建てということなので、鉄筋コンクリ－ト工事
の改修工事をしたことがある職人さんが工事をしなければならないと思います。
木造り住宅等の大工とビルモノの工事をする大工さんでは、違ってきますので。
ビルモノを施工せいている大工さんは、通常木造建物もやる業者さんが多いですが、
木造り建物を施工している業者さんは、ビルものが得意とはかぎりませんので。

この回答へのお礼

遅くなりましたが、詳しくご回答いただいたということで
ベストアンサーとさせていただきました。

相見積を取った結果、約２５％ほど費用を下げることができました。

来週以降に着工できそうです。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/09 20:04

No.1 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2010/09/21 09:21

先ずは相見積もりを取ることを考えて下さい。

設計事務所経由でもう１社探してもらうのも良いですが、ご友人に相談し、そのゼネコンでも見積もりをお願いすると良いと思います。

ただ、ご友人にお願いする際には設計事務所に報告するのは忘れずに。また、ゼネコンにお願いす事になった場合、設計・監理費が別途掛かると思いますので設計事務所に確認すると良いと思います。


ネットの単価はどのようなものか？わかりませんが・・・仮に

設計事務所１５％
施工会社１５％
下請け業者１５％

の利益を見込めば、５０％ぐらいはＵＰしちゃいますからね。

まぁ、このご時勢で１５％の利益を見込んだら仕事は回ってこないけど、それぐらいの利益が無いと経営は苦しいでしょうね！


兎に角、何らかの方法で相見積を取ること！それが先決です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

なんとか自分で相見積がとれるようにがんばってみます。

ちなみに、私がもらった見積は、設計料は入っておらず、別途工事費の１０％を設計士にお支払いすることになっています。
施行会社と下請け業者だけの見積でこの価格では、やはり高いのかもしれません。

お礼日時：2010/09/21 11:50