築4年半の輸入住宅1戸建ての購入についてどう思われますか?まず、不安なこと1.その物件を建てた会社が倒産している。2.輸入住宅は、基礎や壁など丈夫にできているのか?3.20年は暮らしたいが、その間に何度修繕し、修繕費は、いくらぐらいかかるのか?など、教えていただきたいです。それと、もし、あなたなら、この物件買われますか?環境や場所は、申し分ないです。

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A 回答 (2件)

築4年半で売りに出された輸入住宅ということですが、前の持ち主がなぜ売りに出したのかが気にかかる点です。

何か決定的な問題点があって、業者が倒産しているので解決できないというような状況だと最悪です。
2については、輸入住宅にもピンからキリまであります。北欧系の輸入住宅は総じて質が高いように思いますが、アメリカ系はあたりはずれがあるように聞いています。
3については、基礎のトラブル、雨漏り、白蟻、材木の腐敗など大規模な修理をしなければならないトラブルの発生があるかどうかで大きく違ってきます。屋根や壁の色あせはどの程度まで我慢するか、5年で塗り替えるのか、7年なのか10年なのかで異なってきます。
No.1の人が言っているように、構造に問題が無いか専門家のチェックを依頼した方が無難です。その結果を受けて
購入をするかどうか決めても遅くは無いのでは。
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この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございました。中古は何かと怖いので、新築にしようかとも考えています。

お礼日時:2003/09/23 20:45

家は建っている環境等によって状態は変わってくると思います。


お金はかかりますが、大きな買い物ですので専門家の判断を仰ぐことをお勧めします。

参考URL:http://www.anest.net/
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございました。中古は怖いので、新築も視野に入れていこうと考えはじめました。

お礼日時:2003/09/23 20:46

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Q大手住宅メーカの外壁割れについて

大手住宅メーカ(D社)より規格住宅(軽量鉄骨)を94年に購入致しました。
転勤の為に、やむなく借家としておりましたが、3月に借家人が退去する為、退去立会時に気が付いたのですが、南面1階2箇所に外壁割れを確認しました。(割れ発生は築7~9年の間で発生したと推定しております)
住宅メーカへ連絡を取り割れ確認を行って頂き、交換を行う事となりました。【住宅メーカの割れの考えられる原因】
(1)施工上の取扱い不備
(2)輸送時/積降時の衝撃
(3)外壁製造上の問題  を教えて頂きました。
【質問】
築9年であり交換後、他の外壁及び交換した所の割れが発生した場合、保証期間切れになった後に外壁割れが顕在化を懸念しております。当方としては交換部分だけでも保証期間の延長を希望しましたが、受容れて頂けず 住宅メーカへ保証の延長を希望するのは無理があるでしょうか?

Aベストアンサー

rundyさん、こんにちは。

>調査報告書の提出要求は一般的なのでしょうか。

ハウスメーカーさんにとっては「一般的」では無いかもしれません。(こんなこと、”何度も経験済み”という方がよろしくないですよネ)

ただ、官公庁発注工事や、比較的ちゃんとやらなければならない改修工事、まじめな(?)リフォーム屋さんなどでは、通常、調査結果を設計図書として作成します。その結果が工事の施工方法の選択、施工金額算定の根拠となります。たとえば外壁の改修でしたら、立面図に実際の割れの位置・深さなどを記入した現況図的なもの+考えられる原因+改修施工方法+工程etc・・・というもの程度になるとおもいます。施工調査報告書とそれに伴う施工計画書的なものの提出は、工事を進める意味では何ら特別なものではありません。

>外壁・シーリングの調査とは、やはり人による目視調査となるのでしょうか。

そうなると思います。

>出来るかぎり人によるバラツキを排除した調査方法は無いものでしょうか。

第3者による調査なら、バラツキというか、公平な(?)調査にはなるのかなとは思います。たとえば、この住宅建設に関係のない1級建築士とか・・・。
ですが、他の無関係の人を登場させるのは、今回の場合、あまり得策ではないと思います。”バラツキ”は心配かもしれませんが、メーカーさんを信用して調査していただくことで良いと思います。そして、その調査内容は、1つ1つrundyさんがメーカーさんと確認してください。割れの1本1本まで。そうすることで、心配は少しはクリアになり、工事へとすすめると思います。

あっ、それから、調査書には、メーカーさんの社印をもらっておきましょう。

rundyさん、こんにちは。

>調査報告書の提出要求は一般的なのでしょうか。

ハウスメーカーさんにとっては「一般的」では無いかもしれません。(こんなこと、”何度も経験済み”という方がよろしくないですよネ)

ただ、官公庁発注工事や、比較的ちゃんとやらなければならない改修工事、まじめな(?)リフォーム屋さんなどでは、通常、調査結果を設計図書として作成します。その結果が工事の施工方法の選択、施工金額算定の根拠となります。たとえば外壁の改修でしたら、立面図に実際の割れの位置・深さな...続きを読む

Q築20年以上物件の資産価値について

ざっくりとした話で恐縮ですが教えてください。
知人が見寄りなく、自分の死後私に一戸建てを譲渡したいと申し出てくれました。
それ自体はありがたい話なのですが、受けるかどうか考えています。
その物件というのが土地付きではなく築20年以上。駅から近いという事もなく、ターミナル駅も都心から少し離れた場所というものです(一応23区ですが)。
私自身、現在自宅も購入していますし、もし譲り受けたら賃貸に出すか売るかしかないのですが、リフォーム費用もないですし、手を入れない状態で借り手や買い手がつくとは思えないのです。
このような物件を譲渡税を払ってまで譲り受ける価値はあるでしょうか?むしろ不良資産となって苦労するのではと危惧しています。
所感で結構ですのでアドバイスいただけますか?

Aベストアンサー

元業者営業です

>土地付きではなく築20年以上。駅から近いという事もなく、ターミナル駅も都心から少し離れた場所というものです(一応23区ですが)。

問題外です。

>リフォーム費用もないですし、手を入れない状態で借り手や買い手がつくとは思えないのです。

仰る通りです。

>このような物件を譲渡税を払ってまで譲り受ける価値はあるでしょうか?

ありません。

あくまで「業者の目」から見た判断です。

ご質問者様と知人との関係が分かりませんので、これ以上は判断できません。
私なら「丁重にお断り」申し上げます。

Q雨樋のない住宅の外壁はなにがベストなのでしょうか。

雨樋のない住宅の外壁はなにがベストなのでしょうか。

どうも、住宅(建売)設計会社で働いているものです。

最近都内で“樋なし・軒の出なし”の住宅をよく目にするのですが、なにでつくっているのでしょうか。
屋根と外壁が同じ素材で、ガルバのようでしたが、雨だれなど後々は大丈夫なのでしょうか。
お願いいたします。

Aベストアンサー

基本的には軒をだして雨樋をつけるの良いような気がしますが。
屋根面を外壁面から送りだして雨を樋にあつめて流す、重力により下に雨おとしてやるという方が
排水性能があるように思いますが。
たとえば鉄骨建て 3方パラペット  水下に雨水を流す建物がある場合も、3方側のパラペットに笠木を取り付け
ているだけではありません。昔はただ笠木を取り付けていただけですが、現在は雨漏り等が多く発生したので
捨て笠木(通常 カラ-鉄板)をつけてから通常のアルミ笠木を取り付けています。
叉鉄筋コンクリ-トの建物もごらんになればわかりますが、庇部分のコンクリ-トに目地をつけ水をきるように
してあります。これも上記のためです。雨水がいつも上から下へ流れると思って工事施工をしたら大間違いです。
風速をともなった雨の場合にはぎゃくに水下から水上にあがったりもします。
よほどしっかりとしたおさまりを検討しなければ、後日雨もりという結果がでます。
通常鉄骨建てで屋根よりも看板部分や化粧物がある場合には、板金業者をまじえて施工方法を検討して決定し施工します。その場合は捨て水切やタイベック等の巻き込み、押さえ部分の捨てシ-ル等で2重にも3重にもガ-ドします。
安易にデザインだけで施工するとあとでしっぺ返しをくらいます。過去の経験をつみ重ねた結果です。
住宅業者さんがどこまで考えているかは不明ですが、ビルものを扱う業者さんは、雨もれで機械がぬれて損害が発生、いろいろなの障害が発生し保証問題がおきる等のリスクを回避する手段を考えながら工事しています。
屋根ガルバ外壁ガルバ だと単一材だと弱いため成形製品になりますよね。とすると必ずかぶせになりますよね。
そこに弱い部分が発生すると、風圧を伴う雨水により漏水しますよね。
たいがい台風時のときの雨もれなどは、ちょっとした弱いところでおきます。
外壁面に面する配管ダクトなどは勾配がとられていないと、逆流して天井から雨もれをおこします。
質問者がはなされたような、おさまり方で漏水しないようにするのは、かなりの手間時間と板金工の腕が必要になると思います。

基本的には軒をだして雨樋をつけるの良いような気がしますが。
屋根面を外壁面から送りだして雨を樋にあつめて流す、重力により下に雨おとしてやるという方が
排水性能があるように思いますが。
たとえば鉄骨建て 3方パラペット  水下に雨水を流す建物がある場合も、3方側のパラペットに笠木を取り付け
ているだけではありません。昔はただ笠木を取り付けていただけですが、現在は雨漏り等が多く発生したので
捨て笠木(通常 カラ-鉄板)をつけてから通常のアルミ笠木を取り付けています。
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Q築25年の鉄骨造の中古物件

最近ローン控除などで、家の購入を考え始めました。
しかし、環境なども考慮すると、新築は無理だとわかり、中古も探し始めたところ、自分の考える環境のあった物件がみつかりました。ただ、築25年の鉄骨造りという物件で素人の私には、建物としていいものか全くわかりません。まだ、見に行ってもいないので恐縮なんですが、見に行く前に質問します。築25年では、1.後、何年ぐらい住め、2.ローン控除は可能なのか、3.リフォームはしやすいのか、4.見に行ったとき何を注意してみればよいか、他、メリット、デメリットなどあれば、教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

やはりなんといっても『築25年モノ』ということであれば、見えない部分での傷み具合、経年劣化がかなり進行している可能性が考えられます。
 
 それと生活してみてはじめて気付くことがあります。それは給排水、給湯設備に対する不満です。
水圧が弱い、排水に時間がかかる、お湯の出が悪い、電気の容量やコンセント数が少ないなどのケースがかなりあります。快適なパソコンライフには程遠いかも?
 修理や器具の買い換え等に思わぬ出費がかかる点も考慮に入れておく必要があります。

 何年住めるか?は、いかに手を加えるかにかかってくると言えるでしょう。

 ローン控除に関しては
1、本人の年収が3000万円以下であること。
2、借入額が5000万円以内であること。
3、完済時75歳未満であること。
4、返済期間は20年以内であること。
5、今年中に住民票が移せること。
 などの条件が満たされるならばローン控除の適用を受けることができると思います。

 リフォームに関してですが、構造体(基礎、柱、梁、床、屋根など)に影響を与えない範囲で、可能です。
 水周りのリフォームは配管スペースなどの問題がある為かなり制約を受けます。(モチロン予算次第ですが)

 現地でのチェックポイントは、
周辺環境。基礎の亀裂の有無。
建物周囲の水はけ具合。
排水会所の臭気のチェックと底抜けの有無。
外壁や屋根の状態。窓周りの亀裂の有無。
床下の通風換気の状態、乾燥具合。
床のだわつき、水平確認、床鳴りの有無。
建物の振動、揺れの具合。
室内の通風換気採光。
玄関ドアや室内扉、サッシなどの建て付け具合のチェック、開閉具合、施解錠のチェック。
屋上やベランダの水はけ、排水具合。
雨漏り、結露の有無。
給湯器などの作動確認。排水具合のチェック。臭気戻りのチェック。
 等など…。

 中古物件の最大のメリットは、
割と大きな建物が比較的安く手に入り、即入居が可能なこと。

 デメリットは
修理が必要な事。設備機器の能力が低いこと。買い換えの必要に迫られること。
      等です。参考にして下さい。

やはりなんといっても『築25年モノ』ということであれば、見えない部分での傷み具合、経年劣化がかなり進行している可能性が考えられます。
 
 それと生活してみてはじめて気付くことがあります。それは給排水、給湯設備に対する不満です。
水圧が弱い、排水に時間がかかる、お湯の出が悪い、電気の容量やコンセント数が少ないなどのケースがかなりあります。快適なパソコンライフには程遠いかも?
 修理や器具の買い換え等に思わぬ出費がかかる点も考慮に入れておく必要があります。

 何年住めるか...続きを読む

Q木造住宅の外壁材に桧を使いたいのですが

木造住宅の外壁材についてお答えください
建築予定中の木造住宅の外壁に桧の板張りを考えています・
知り合いの大工の方のお勧めで、外壁を桧張りにすると耐久性があり、メンテなしでも50年くらいは持つので多少費用がかかってもそのほうがよいといわれました。本当のところ、そんなに持つものなのでしょうか。詳しい方のアドバイスお待ちしています

Aベストアンサー

私の育った田舎では(昔はどこでもそうだと思いますが)外壁は板張りでした
昔はコールタールを塗った家もありましたが、50年以上保ちます
ただ、当地は杉板張りですので、桧張りは意識したことがありません
柱は杉より桧の方が長持ちするので、板も桧の方が良いんだろうなと思います

私が建てた家は、外壁全面が杉板張りです
文字通り、50年、何もしないつもりで、無塗装です
板張りの目的は、漆喰の塗り壁の雨よけです
築後約2年の結果ですが、杉は不揃いだった赤が少し色抜けして揃いました
外回りの桧(角材と30ミリ)は、雨に洗われる部分はグレーになっています
塗装をすると「塗装のメンテ」が必要です
私の場合は塗装なしで、余程の割れ等があれば、部分的に板を差し替えるくらいのメンテはするつもりです
見た目については経年変化があって、「好み」としか言いようがないのですが、「メンテしたくないから板張りにする」という人は私の周りには少なくないです

お知り合いの大工さんに紹介して貰って、実際のお家を見たらどうですか?外観のことだから、さりげなく観察できますよね
(我が家の場合も大工さんに言われて見に来たと、外を見ている人がいましたから、知らない大工です・・・)
大工さんの言うノーメンテは、何もしないことです
木は、何もしないのが一番長持ちします
(私の経験では50年保たない家は、家じゃない・・・)

私の育った田舎では(昔はどこでもそうだと思いますが)外壁は板張りでした
昔はコールタールを塗った家もありましたが、50年以上保ちます
ただ、当地は杉板張りですので、桧張りは意識したことがありません
柱は杉より桧の方が長持ちするので、板も桧の方が良いんだろうなと思います

私が建てた家は、外壁全面が杉板張りです
文字通り、50年、何もしないつもりで、無塗装です
板張りの目的は、漆喰の塗り壁の雨よけです
築後約2年の結果ですが、杉は不揃いだった赤が少し色抜けして揃いました
外...続きを読む

Q賃貸物件の備品の修繕費用について

はじめまして。
賃貸物件に備え付けてあるものの修繕費用について教えてください。

現在、賃貸マンションに住み、3年弱になります。
新築物件に入居ではありませんでしたので、故障する備品がでてきています。
(築年数は10年前後です。)

今回、部屋に備え付けのストーブの調子が悪くなり、大家さんに連絡をしました。

修繕費用について、私と大家さんとの考え方が違い、困っています。

大家さんは「修繕費用1万円以内の少額な場合は借主が全額負担、1万円以上の
高額な場合は大家さんと借主とで折半する。」と言っています。

しかし、私の考えは違います。
私側が故意や誤った使い方をしていて壊してしまったのならば、全額私が負担しますが、
普通に使用していて壊れた場合は、大家さんが全額負担するものだと思っています。

契約書には、「乙(借主)の責に帰すべき事由により汚損・破損させた場合の修繕費は乙の負担」と
記載されています。
そして、重要事項説明書の中の「設備」の中に、「暖房設備-灯油FF」と記載があります。

今回、部屋に備え付けのストーブを普通に使用していて調子が悪くなったので、修繕費は
全額大家さんの負担になると思うのですが、私の考えは間違えていますでしょうか?

他の賃貸物件に住んでいたこともありますが、修繕費用を請求されたことはありませんでした。
(もちろん私が壊してしまった場合は、全額お支払いしました。)

半年ほど前に別の箇所(トイレ)が故障した時にも、大家さんと意見が合わず、大変な思いをしました。
また同じように説明説得することになるのかと思うと、憂鬱になります。

私は、「修繕費は私が負担する必要はありません!」とはっきり言っても間違っていないでしょうか?
やはり大家さんに従い、お支払いするべきものでしょうか?
もしお時間ございましたら、教えてください。

はじめまして。
賃貸物件に備え付けてあるものの修繕費用について教えてください。

現在、賃貸マンションに住み、3年弱になります。
新築物件に入居ではありませんでしたので、故障する備品がでてきています。
(築年数は10年前後です。)

今回、部屋に備え付けのストーブの調子が悪くなり、大家さんに連絡をしました。

修繕費用について、私と大家さんとの考え方が違い、困っています。

大家さんは「修繕費用1万円以内の少額な場合は借主が全額負担、1万円以上の
高額な場合は大家さんと借主とで折半す...続きを読む

Aベストアンサー

普通に使用したのに壊れた場合は、大家さんが費用負担で法律的に正しいです。
「少額の場合は借主が負担」というのは、契約書に書いてあるのでしょうか?書いていないなら、大家さん負担です。
参考になりそうなURL貼っておきます。

法的にはそうでも、交渉が面倒ですよね。大家さんと直接交渉せずに管理会社を間にして話せないのでしょうか?その方が法的にも詳しいでしょうし、話しやすいと思うのですが。

参考URL:http://www.tfm.co.jp/bo/oshiete/index.php?itemid=29541&catid=494&catid=494

Qツーバイフォー住宅のシロアリ外壁補修費用

3月の大震災で住宅の外壁(レンガ張り)に一部クラックが入ったのですが、
先日そのクラックからシロアリの群飛を見つけました。
北側で窓のある外壁のため、もともと結露などがあり、
そこにシロアリが繁殖して強度が弱くなっていたものと思われます。

ツーバイフォー住宅ではシロアリ被害は壁ごとの交換になるようですが、
二階建て建坪30くらいの住宅で、
外壁(レンガ)を全て張りかえた場合に費用はいくらくらいになるでしょうか?
築15年くらいです。

シロアリ被害や建物の状態など、もちろんケースバイケースだとは思いますが、
被災地のため見積もりに来てくれる建築会社もまだ見つからず、
とりあえずの目安だけでも知っておきたいと思い質問いたしました。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

通気をとりつつ煉瓦(正確には煉瓦タイル)で仕上げるのであれば、モルタルによる接着で張り付けるより、煉瓦タイルうを下地に引っ掛けて張る工法の方が、挙動の大きい木造住宅には適していると思います。INAXでもベルパーチシステムという桟の付いたケイ酸カルシウムの板にとりつけていくものを品揃えしています。また、アルミレールに実際の煉瓦を何枚かにスライスしたものの裏に溝加工して取り付けるものもあります。材工で10,000円/m2~20,000円/m2かと思いますが、足場掛けの費用は別途かかります。築15年ということですので、一緒に外部周りの、再塗装も必要な時期かと思いますので、この際この足場を使ってはいかがでしょう。壁の一面のやり替えは工夫すれば可能です。私は、第3者監理で、数年前に仕事をしました。煉瓦貼りの外壁は、きっと夢なのでしょうから、是非頑張ってみてください。私も数年前に、自宅を建て替える際、妻の方から煉瓦貼りという要望も出ましたが、私はプロヴァンス風の家がよいと思い、デラクリートにジョリパットの外壁としました。でも、本物の煉瓦タイルの良さは理解します。

通気をとりつつ煉瓦(正確には煉瓦タイル)で仕上げるのであれば、モルタルによる接着で張り付けるより、煉瓦タイルうを下地に引っ掛けて張る工法の方が、挙動の大きい木造住宅には適していると思います。INAXでもベルパーチシステムという桟の付いたケイ酸カルシウムの板にとりつけていくものを品揃えしています。また、アルミレールに実際の煉瓦を何枚かにスライスしたものの裏に溝加工して取り付けるものもあります。材工で10,000円/m2~20,000円/m2かと思いますが、足場掛けの費用は別途かかります。築15年とい...続きを読む

Q賃貸住宅の既に支払済みの修繕費について

賃貸アパートに住んでいます。

既に過去ログにあるかもしれませんが、教えてください。

1年程前に換気扇のモーターが壊れ、大家に連絡したところ、借主で修繕するものであると言われました。その後大家の修繕業者が修理して、その費用を支払いました。
今になって考えると、これはもしかしたら、本来大家負担となるものを払わされてしまったような気がします。

1換気扇の故障は通常の使用によるもので、当方に過失はないと思われます。
2大家に聞いたところ、借りている方が負担するものだと言った。
3既に支払をしてしまいました。領収証はあります。

以上のような状況です。これはいわゆる本来必要費として大家に今からでも、必要費返還請求できるのでしょうか。

どなたかアドバイスいただけないでしょうか。よろしくお願いします。国土交通省のガイドラインは読んでいます。

Aベストアンサー

はい。返還請求できるでしょう。

換気扇のような設備に対しては、たとえ特約条項があっても適用できないでしょう。
借主負担をうたった特約が有効となるのは、
 a)その特約に合理的な理由があり
 b)借主がその特約について事前によく説明があり
 c)借主がそれを負担することに同意している
場合のみです。

aの合理的な理由としては、たとえば入居時に新品だった壁のクロスが入居者の責により著しく劣化した場合など、受益者負担と考えても妥当と思われるようなものです。
換気扇自体は正常に動くことを前提にして借りているのですし、壊れた時の借主が新品の時から使っているわけでもありませんから、負担は不合理です。

間違いなく返還対象となりますね。
大家と交渉して埒があかないときには、消費生活センターにまずご相談ください。

では。

Q住宅版エコポイント外壁修繕

住宅版エコポイント外壁修繕
住宅版エコポイントが出てきたので、リフォームで外壁もやろうかと考えています。自分でやります。
ところが調べてみるとm3で計算されるので、床とか、天井はできそうなのですが、外壁はどのような方法を取ればいいのか分からず困っています。
メーカー側にも問い合わせているのですが、新築ならOKだが、リフォームだと外壁を壊しての工事だからエコポイントの費用だと合わないでしょうと言われました。
どなたか現在工事している方でこの方法なら、このメーカーのこれなら大丈夫というものありませんか。
母屋はモルタルです。増築部分がサイディングの横張りです。

Aベストアンサー

自分で施工したのは対象外ですよ
外壁の張替えでなく外壁部分の断熱改修がポイント対象ですので内側に規定の断熱材を入れる工事になります
工事証明書が必要になるので業者との請負契約が必要です

Qマンション(分譲集合住宅)における長期修繕計画表は正解か?

マンション(分譲集合住宅)における長期修繕計画表は正解か?
私見を述べます。長期修繕計画表に正解はない。
複数の業者に発注しても、修繕工事の周期・修繕工事費が異なる。

国土交通省は、マンション向けに長期修繕計画ガイドラインを告示したが、使い物になるか?(実用に供するか?)
長期修繕計画表は、建築土木技術者が永久専従で修繕時期の診断と修繕工事費の積算を5年毎に実行すれば
概算積算金額の3割から高くても7割以下の低額となる施工実施金額を積算することができる。
<現状の長期修繕計画表の問題点>
・修繕工事の周期に関する標準が無い。
・修繕工事費は、概算積算金額であって、資機材調達価格・現場に投下される役務費・監理費等は施工実施金額ではない。
・仮に20年・25年・30年の期間とすると、共用部の部位を長期修繕計画表に含まれているか。
 実態は含まれていない。
・業者は目安だと言い、納品する長期修繕計画表を保障する業者はいない。
・こういうあいまいな長期修繕計画表から各住戸が負担する毎月の修繕積立金が妥当であり、かつ、公平な費用負担となる計算式を業者は設計することができるか?
等の理由・問題含みですから、民間業者は、お国が定めたから正解だと説明するマンション管理費士がいる。自分が何を根拠にして述べているのか、上述した諸問題に対する考え方
を持ち合わせていない。荒唐無稽な民間・及び、国交省の担当部門の無分別な対処に、全マンションはブーイングを唱える時節です。

実用・実践方法:地元の施工会社に見積もり依頼し、管理組合側は、市場の実勢価格を収集する。
多重階層の修繕工事推進体制を組まない事。
最悪の修繕工事推進体制:コンサル(1級建築士)→元請→複数の下請け→複数の孫請け→役務者は安価な外国人。
熟練工を抱える中小の下請けが結集した協業化(相互互恵)形態を編成する事。
マンション管理組合が結束して、距離30km以内・1時間以内の総合品質が良い業者を選定する仕組みを
備えることである。
1匹オオカミのコンサル(1級建築士・数人の社員)の大部分が新技術を習得する時間がないから、例えば、事前の現場目視診断と科学的な計測診断機器を備えた対処ができない。
国交省は中小の施工実施会社に対する協同組合協業ネットワークシステムを無償貸与を行うべきです。
そして、地元業者が自力でアフターサービスを行える様に修繕工事履歴管理システムを無償供与すべきです。
マンションの修繕工事を対象に、法的規制を設けるべきです。
例:3階層以上の修繕工事推進体制を禁止する。
建築土木業界の口銭・仲介料・キックバック・談合を禁止すべき詐欺罪を新設すべきです。
中小の施工実地会社(現場で実際に作業を担う業者)が食べて行ける支援とは、情報活用のサポートシステムであろう。

マンション(分譲集合住宅)における長期修繕計画表は正解か?
私見を述べます。長期修繕計画表に正解はない。
複数の業者に発注しても、修繕工事の周期・修繕工事費が異なる。

国土交通省は、マンション向けに長期修繕計画ガイドラインを告示したが、使い物になるか?(実用に供するか?)
長期修繕計画表は、建築土木技術者が永久専従で修繕時期の診断と修繕工事費の積算を5年毎に実行すれば
概算積算金額の3割から高くても7割以下の低額となる施工実施金額を積算することができる。
<現状の長期修繕計画表...続きを読む

Aベストアンサー

理事長経験者です。

質問者は長期修繕計画の性格を誤解しておられるようです。

>長期修繕計画表に正解はない。
個々のマンションで計画は異なってきますから、正解がないのが当たり前。

>複数の業者に発注しても、修繕工事の周期・修繕工事費が異なる。
当然でしょう。どこに発注しても同じ額だったら、見積もり合わせの意味がありません。

>修繕工事の周期に関する標準が無い。
個々のマンションで劣化の進み方は異なりますから、標準がないのが当たり前。

>修繕工事費は、概算積算金額であって、資機材調達価格・現場に投下される役務費・監理費等は施工実施金額ではない。
20年後、30年後の施工実施金額なんて誰にもわかりません。

>仮に20年・25年・30年の期間とすると、共用部の部位を長期修繕計画表に含まれているか。実態は含まれていない。
そもそも長期修繕計画は共用部を対象とするものです。

>業者は目安だと言い、納品する長期修繕計画表を保障する業者はいない。
目安なのですから、目安だとしか言いようがないでしょう。

>こういうあいまいな長期修繕計画表から各住戸が負担する毎月の修繕積立金が妥当であり、かつ、公平な費用負担となる計算式を業者は設計することができるか?
だから、修繕積立金計画も5年~10年ごとに見直すわけです。それに、修繕積立金は業者が決めるものではなく、管理組合の総会で住民みずからが決めるものです。

長期修繕計画はあくまで「目安」です。10年目にはこんな工事、20年目にはこういう工事が必要になりそうだから、それに備えて積み立てをしておきましょうということです。実際に10年目、20年目を迎えたら、建物診断をして詳細な工事計画を立てればいいことです。

マンションの修繕計画に厳密な原価計算の考え方を持ち込むことには無理があります。

理事長経験者です。

質問者は長期修繕計画の性格を誤解しておられるようです。

>長期修繕計画表に正解はない。
個々のマンションで計画は異なってきますから、正解がないのが当たり前。

>複数の業者に発注しても、修繕工事の周期・修繕工事費が異なる。
当然でしょう。どこに発注しても同じ額だったら、見積もり合わせの意味がありません。

>修繕工事の周期に関する標準が無い。
個々のマンションで劣化の進み方は異なりますから、標準がないのが当たり前。

>修繕工事費は、概算積算金額であって、資機材...続きを読む


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