諸費用のみでのマンション購入について

Question

現在、諸費用のみでの１９８０万、マンション購入を検討しています。

年齢３５歳、独身、男
年収税込み４００万、手取り２１万程度（この先、上る見込み薄）、
現在、賃貸家賃７万
その他、借り入れなし

家賃がもったいなく感じてきたことと年齢的なこともあり、このような状況で諸費用のみ一括払い、ボーナス払いなし、変動金利での購入を考えています。

購入するとなると定年までの２５年ローンで終えたいのですが、現実的にはそれだと月の支払いがきつくなるため３０年ローンでの繰り上げ返済の利用を考えています（そうあまくはないと思いますが）

ネットのシミュレーションなどですと、１４００万～１５００万あたりが無理なく買える額だとでるのですが…
このような状況での購入は無謀でしょうか？

お読み頂きありがとうございます。
漠然とした内容で申し訳ありませんがご意見、ご回答宜しくお願い致します。

hilo77 · Accepted Answer

No.1です

>補足ですが、地域は関西で新築なので提携ローンで借り入れ期間中は-1.5％が適用されるようです。

一応それくらいは現状だとつくと思って、今の10年を2%ぐらいに設定しました。
但し、10年後は上がっている可能性もあるので、余裕を見て4%にしています。
（基本的には自分はビビりなので、余裕を見た数値にしています）

ただ、ご存知の通り今は金利が非常に安いので、チャンスと言えばチャンスです。
また、余り長い期間定年後が支払い期間に入っていると、銀行は融資を渋りやすいので、
しっかりした保証人や担保が必要になるかもしれない事を考えると、5年後よりは今かもしれません。
No.2の方が言われている銀行選びは重要ですね。この算出でも700万ぐらいは利子で取られますし。

なお、マンションは買い手が居なくなったら住んでいなくても管理費等が取られます。
売れ難い場所だと負の遺産となる可能性もあるので、購入の際にはよくご検討下さい。

gamigami · Answer

「自己資金は諸費用のみ、変動金利以外は選択の余地なし」
こんな購入をされる方、結構多いですよ。
「家賃がもったいない」という理由で。
まさしくあなたみたいな人だらけ。

ただ、注意点はひとつ。
「何があってもそうそう簡単に売却はできない」事を肝に銘じておくことでしょう。
仲介ならまだ少しは可能性がありますが、新築物件なら必ず評価額は残債より低くなります。
なので、入居後に近隣とのトラブルが出ないようにしないといけませんね。
あとは税金・維持費ぐらい。

年収からすれば金融機関の選択は結構限られてます。
1.5%優遇にすがりつくとして、延滞をしないようにしないといけませんね。
（延滞したら金利優遇はなくなります）

5gasira · Answer

諸費用を現金で払えるとのこと、ぎりぎりでということもないでしょうから、手元に少々は残ると考えさせてください。

結論としてはＯＫです。

借り入れ年数ですが、無理に２５年、３０年にすることはないです。
これだけははっきりいえます。
３５年にしておいたほうが良いです。

ローンは一度始まってしまえば、固定金利だろうと、変動金利だろうとおそらく意識することはないと思います。
性格にもよりますが、固定で安定を求めるのか、変動でリスクを持ちつつも、今の景気から判断し不安定な変動を選ぶのか、
これは、ご本人の考え方次第です。

また、繰上げ返済ですが、これも私は反対です。
繰り上げ返済するよりは、貯蓄をしておいたほうがよいです。万一のときに現金がないのは困ります。繰上げによる金利の増減は知れています。手元にお金がないと非常に気持ちがしんどくなります。（これも性格によりますけどね。）
東京スター銀行のように、ローンを借りながらも貯金をすればその分金利がかからないなど、面白いローン形態もありますから、慎重に選んでください。

２０００万のローンで３５年ですと家賃よりも安くなるかもしれませんね。金利とか返済年数とかで変わってきますが。

あと、マンションは、管理費と修繕等積立金、別途駐車場使用料金、駐輪代などローン以外に月々のお金が要りますから、そのあたりも事前にリサーチすると失敗がなくてよいですよ。

hilo77 · Answer

中々難しいと思います。
今の変動金利を基準で考えると非常に痛い目を見ると思います。
地域等が不明ですが、マンションとなると管理費・修繕費・必要なら駐車場代もかかります。
簡単に調べてみましたが、1500万借り入れで仮に10年2%その後4%を30年とすると、
10年は55000円＋マンション諸費用＋固定資産税等。
その後は67000円＋マンション諸費用＋固定資産税等が必要です。

また、マンション諸費用は古くなると値上がりしていく可能性が十分有ります。
（最初の設定は売るために低めに設定してあり、そのままだと破綻するケースが多い）

家族が増えた場合は思うように繰り上げ返済もできなくなったりしますし、
『今』を基準に考えずに『将来の悪化した場合』を考えて検討する方がリスクが少ないです。

但し絶対無理という訳でもないですし、そこはどこまで自分でリスクを取るかだと思います。
個人的には経済が回るのは喜ばしい事ですが、ネットのシミュレーションは『今』が基準で
売るための情報です。
しっかりリスクを考慮する事をお勧めします。

諸費用のみでのマンション購入について

No.1です

「自己資金は諸費用のみ、変動金利以外は選択の余地なし」

諸費用を現金で払えるとのこと、ぎりぎりでということもないでしょうから、手元に少々は残ると考えさせてください。

中々難しいと思います。

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