住宅取得で妻の親から資金援助がある贈与税と登記割合

住宅取得で妻の親から資金援助がある場合、贈与税等はどうなるか教えてください。
取得物件価格は6000万円（新築マンション、床面積60平米）。
今年中（2011年中）に物件を取得する予定です。

マンションは夫名義にするつもりで妻は個人事業者の為に収入が不安定な為、残り4000万円をフラット35Sでローンを組もうと考えております。

頭金の内訳は、二通りを考えております。
❶妻の親からの資金援助の1000万円、夫の資金1000万円。
❷妻の親からの資金援助の600万円、夫婦で貯めたお金（妻名義の口座）400万円、夫の資金1000万円。

諸経費や引っ越し代などは、夫婦で貯めたお金（妻名義の口座）から支払います。

(1)❶、❷変わりがないように思いますが、どちらが良いなどございますか？
(2)住宅取得資金等に関する贈与の特例を利用すれば、親からの資金援助は非課税になるか。
(3)その際、どのような申告が必要になるのか。
(4)妻の親からの1000万円は妻の口座に入金してもらえばいいのか。
(5)家の取得にあたっては、実際に支払った金額によって持分比率を設定しないと贈与税の対象となることがある、という話をききました。
登記の割合は、妻1000万円分：夫5000万円分の割合で登記すれば、問題ないのか。
登記の割合と住宅ローンの割合（連帯債務者）との関係は無関係で良いのでしょうか？
登記の割合は頭金の出資金額の割合で、住宅ローンは名義、割合を決めて良いということでしょうか？
(5)妻の収入が多い時など、妻の収入をローンの繰り上げ返済にあてる場合、妻の口座から、夫の口座への資金移動は、なにか制限があるのか。

住宅取得に関して税金面などわからない点が多く、質問させていただきます。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： afromaniakud 回答日時： 2011/03/25 23:10

NO.2です。

すみません説明不足でした。

今回の場合ですと、
奥さんの親からの贈与は奥さんにあげないと非課税になりません（直系尊属）。なのでこの1000万円は奥さんがだすことになります。

のこりの5000万はあなたの頭金とあなた名義のローンを組むことになると思います。

そうすると、普通はあなた5000万、奥さん1000万なので、登記も持ち分はこの金額の比率にするのが一般的です。

でも、たとえばですが、離婚や別居してあなたがこのマンションを売りたいとなった場合、あなたの奥さんの了解を得ないといけません。もしくは奥さんから持ち分を買い取らなければいけません。そういったリスクもあります。名義を一本化しておくとこうゆうわずらわしさがなくなります。ほかにも名義をわけることのデメリットはネットで検索すれば結構でてきますよ。

この場合に名義を１００％あなたにしていいかどうかというのはグレーゾーンなので、司法書士に相談したほうがいいと書きました。厳密には法律上はだめです。ただしばれないからやっている人も多数いると思います。この辺はご自身で判断してください。

参考までに、税務署は抜き取り検査のように家を購入した人の資金などを調査します。その数はすごく少ないので運が悪いと・・・となります。

きちんとしようと思うと、こうしたほうがいいという意味で書かせていただきました。

この回答への補足

ご丁寧に説明して頂きどうもありがとうございました。
登記も持ち分とローンの持ち分とごちゃ混ぜになってしまったようでした。
おかげさまで良く理解でき助かりました。
感謝です。
ありがとうございました。

補足日時：2011/03/28 22:01

No.5 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/03/26 08:59

それぞれの質問は既に回答が出ているようなので、贈与税を払わなくていいという観点から話を単純にしてみましょう。

旦那さんだけの不動産登記をするから贈与税が掛かることになり、資金を出しあった割合で登記すれば贈与税が掛かることはないのです。（あなたの出した頭金＋あなたが借りた借入金）：（奥さんの出した頭金＋奥さんが借りた借入金）ということで登記すれば、贈与税は全く掛かりません。奥さんの親が出したお金については非課税の特例を使って奥さんが出した頭金に算入するか、奥さんの親の持分登記をすれば問題ありません。非課税の特例を超える金額の場合は後者の選択もありで、その分は将来奥さんが相続すれば良いでしょう（奥さんに兄弟が居れば話はややこしくなる可能性もありますが）。

２人で貯めた奥さん名義の貯蓄については、金の流れが分かればそれぞれの資金として使えますが、細かいことを説明出来ないでしょうから単純に奥さんの資金として取り扱う方が良いかもしれません（毎年あなたから奥さんに贈与したとして）。

また、それぞれが幾らずつ借りるかについては、住宅借入金等特別控除のことがあるので、収入に応じた割合で借りるのがベターでしょうか。ただし、近い将来奥さんが妊娠して収入がなくなるようであれば、その分の控除が減るのでその辺りも計算に入れたほうが良いかもしれません。

この回答へのお礼

ご丁寧に説明して頂きどうもありがとうございました。
おかげさまで良く理解でき助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/03/28 22:04

No.4 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/03/26 08:27

＞妻1000万円分：夫5000万円分の頭金を支払う場合100%夫名義にならない…

ならないわけではなく、莫大な贈与税が発生するということです。

＞またどのようにするのが良いのでしょうか…

1. 舅・姑からの贈与分は妻の持ち分として、直系親族からの住宅資金贈与に関する特例を申告する。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

2. あなたの言う「夫婦で貯めたお金」は、それぞれの原資をどちらが出したかを分析し、夫はいくら妻はいくらかをはっきりさせる。分析できなければ預金名義人のものと考えざるを得ない。

3. ローンは、この先ずっと払えていける者の名義で申し込む。安易にあとで助けてもらおうと考えると贈与税の問題が出る。

4. 頭金とローンを含めた、実際の出資割合に応じた比率で共有登記をする。

この回答へのお礼

ご丁寧に説明して頂きどうもありがとうございました。
登記も持ち分とローンの持ち分とごちゃ混ぜになってしまったようでした。
おかげさまで良く理解でき助かりました。
感謝です。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/03/28 22:02

No.2 回答者： afromaniakud 回答日時： 2011/03/25 21:51

（１）どちらでもいいと思います。

奥さんの親からの贈与額がゆるせば(1)でいいのではないでしょうか。いずれにせよ妻は1000万分の名義をきることになると思います（一般的には）。

（２）1500万円まで非課税になると思います。参考にURLをのせときます。

（３）次の確定申告で贈与税免除の申告をすればいいです。必要書類は事前に管轄の税務署に聞けば教えてくれると思います。

（４）そうです

（５）一般的にはローンや贈与などすべての金額について、しはらった金額に応じて持ち分比率を決めて登記します。もし、支払った金額と登記の持ち分比率が大きく変わる場合には司法書士に相談するほうがいいです。マンション購入の際に仲介業者などの専属の司法書士に登記してもらうと思いますので、そのときに持ち分比率をどうするか相談するといいと思います。

（６）厳しいことをいうと、それは贈与になります。夫婦間でも贈与税は発生するので、年間110万以下におさえて移動させるか、日々の生活費を奥さんの口座からだすなどして工夫するとめんどうなことがなくていいです。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

この回答への補足

回答ありがとうございます。
再度、質問しても宜しいでしょうか？
1)妻は1000万分の名義をきるというのは登記割合ということでしょうか？妻1000万円分：夫5000万円分の割合で登記する。
2)直系尊属の親でない場合も非課税でしょうか？
5)支払った金額と登記の持ち分比率が大きく変わる場合とありますが、なんでその様な事をするのですか？
何かメリット等あるのですか？？

お時間がある時で良いので教えて頂けると助かります。

補足日時：2011/03/25 22:20

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/03/25 21:41

＞❶妻の親からの資金援助の1000万円…

(1,000 - 110)×40% - 125 = 231万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

＞❷妻の親からの資金援助の600万円…

(600 - 110)×30% - 65 = 82万円
の贈与税です。

＞夫婦で貯めたお金（妻名義の口座…

税法に夫婦は一心同体などという言葉はなく、それまでの入金状況を解明できない限り、妻のお金と判断されます。
したがって、100% 夫名義で登記するなら、妻から夫への贈与となり、舅さんからの贈与と一体にして贈与税の額が判断されます。
前述の数字よりはるかに大きくなるということです。

ただし、あなた方が 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞諸経費や引っ越し代などは、夫婦で貯めたお金（妻名義の口座…

100% 夫名義で登記するなら、これも贈与税の対象。

＞特例を利用すれば、親からの資金援助は非課税になるか…

舅や姑は親ではありません。

＞妻の親からの1000万円は妻の口座に入金してもらえばいいのか…

そんなことどうでも良いです。
だって、

＞マンションは夫名義にするつもり…

なのでしょう。

＞登記の割合は、妻1000万円分：夫5000万円分の割合で登記すれば…

話が矛盾しますよ。
「マンションは夫名義にするつもり」ではないのですか。

＞妻の口座から、夫の口座への資金移動は、なにか制限があるのか…

制限などありません。
妻から夫への贈与として、そのときまた贈与税の申告義務が生じるだけです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答への補足

回答どうもありがとうございます。
色々とわからない事ばかりですみません。
登記の割合とローンを支払う人がごちゃ混ぜになってしまってるようです。
妻1000万円分：夫5000万円分の頭金を支払う場合100%夫名義にならないということですか？
またどのようにするのが良いのでしょうか？
お時間があるときで構いません。
アドバイスお願い致します。

補足日時：2011/03/25 22:11