土地の買い付けの順番について知りたい

Question

家を建てるにあたり、土地を探しています。探し始めてから、半年が経ちました。今回、適当な土地を不動産会社に紹介してもらい、すぐに買い付けを入れました。ローンも事前審査が通っています。買い付けを入れた時点では、一番です、といわれました。この一番ですは、交渉権が一番目という意味だと思っています。土地の値段は1700万でしたが、古家がのっている為、解体費用がかかると思って、とりあえず1500万で買い付けを入れました。不動産会社の話だと売主さんがもう少し値段をあげられないかと言っている、と言われ3日ほどすると、別の仲介業者経由で他に買いたい人が1700万で買いたいといっていると言われました。検討してやはりその土地を買いたいと思ったので、1700万で買います、とふたたび買い付けを入れました。不動産会社はちょっと難しいかもしれませんというのですが、優先権はわたしにあるのではないのでしょうか？初めに提示した金額が低かったから、だめなのでしょうか？他にほしいという人が現れて、金額を多く出すとはやり多い人が有利だという理屈はわかります。買い付けの優先順位はあくまでも紳士協定的なものなのでしょうか？それで心配になって、今日、また不動産会社に口頭で、1750万までは出せる用意があると売主さんに伝えてくれと頼みました。今後はどのような展開になっていくのでしょうか？土地を手に入れるために先手を打てることは何かありますか？どうぞアドバイスよろしくお願いします。

ma_h · Accepted Answer

元業者営業です

御質問文を拝見してまず思ったのは「一番まずいやり方だなぁ」と。

仲介業者からアドバイスは無かったのでしょうか？
私ならこんな方法はとりませんが・・・

まず

＞とりあえず1500万で買い付けを入れました

これがいただけない。引き合いが全く無い物件ならいざ知らず「そこそこの引き合いはありそう」な物件で10％以上の値引きを入れる時点でほぼ交渉の土俵から転げ落ちます。

そして、その後の対応もまずかった。
売主様から「もう少し～」と話があったのに3日も放置して、挙句にライバルが現れたら1700万、そしていざとなれば1750万って・・・（まだ1750は言っていないのかな？）

あからさまに「買い叩こうと思ったけど、旗色が悪いから焦って金額を増やした」のが見え見えです。
こんな交渉じゃ纏まるものも纏まらないですよ。
勿論、売主様も「ある程度の交渉」は織り込み済みです。大抵は。
まぁ、中には「値引き」と口に出した途端に門前払いのパターンもありますが。

事程左様に多くの売主は自分の物件に「思い入れ」や「愛着」が少なからずあります。
その「想い」を全く汲まずに「言うだけタダ」みたいな感覚で交渉したら、誰だってカチンときますよ。同じ値引き交渉でも、百歩譲って「精一杯出しても1500万しか出せない。でも、この素晴らしい物件をどうしても売っていただきたいんです」というような持って行き方なら、案外「そこまで言うのら・・・」となる事もよくあるのですが、段々と金額を上げていくようじゃ・・・「競り」じゃないんですからね。

＞優先権はわたしにあるのではないのでしょうか？

たしかに優先権はありますが、契約書ではないので「強制力」はありません。
買付のどこかに書いてありませんか？「この書面は契約書ではない」というような文章が。

なので、売主様は「誰にどのような条件で自分の財産を売ろうが自由」ですから「別の仲介業者経由で他に買いたい人が1700万で買いたいといっている」というのが事実なら、その人に売られても文句を言う筋合いではありません。（民法上で担保されている「契約自由の原則」から）

＞今後はどのような展開になっていくのでしょうか？土地を手に入れるために先手を打てることは何かありますか？

先手を打てる事はありません。事ここに至っては全て「後手後手」になります。
一縷の望みは1750万という金額に売主様が「事の経緯は水に流して」benio さんに売ってくれると言うのを待つだけです。
それか、もっと金額を上積みするか・・・

いずれにせよ「一か八か」になります。

丁半博打みたいでスマートじゃありませんが、初っ端からスマートでない交渉をしてしまったので、後は運を天に任せるしかないでしょう。

takapiii · Answer

業者です。

回答は出尽くしているようですので、個人的意見だけ書きますが、貴方はその土地を1500万円で手に入れたと思った訳ですから1500万円で購入できないのならば、あっさり引き下がる方が良いと思います。その土地とは縁がなかったのでしょう。

不動産は出会いですよ。貴方が買うべき土地は黙っていても貴方が買う事になります。最初にどの程度その土地が欲しいと思ったか分かりませんが、他人が欲しいと言い出した時点で、自分も何が何でも欲しくなっているという事も考えられませんか？
良く言うじゃないですか、「限定品に弱い」とか、まさに今の関東のように、水が売れ切れるとか、納豆やカップラーメンが無くなるとか言うと、普段買わない人まで買っていってしまうあの心理…。
「それ、本当に今必要ですか」とテレビで散々言ってますが、そいういう心境になっている可能性もあるので、ここは諦めた方がよろしかと。

土地なんか幾らでも出てきます。本当に欲しいと思った土地があれば、よほど相場からかけ離れた値段で買付証明を出さない限りは恐らくそのうち買うべき物件に出会えると思いますよ。

manno1966 · Answer

> 買い付けの優先順位はあくまでも紳士協定的なものなのでしょうか？
そこまでのモノではありません。
単なる気分的なものです。

> 今後はどのような展開になっていくのでしょうか？
自分に当てはめてみてはどうでしょう。
１７００万円で売り出し、値引き交渉は有っても数十万円程度、最低でも１６００万円程度では売りたいと考えていた。
買い手が現れたが、１５００万円と言う。
だから、もう少し値段をあげて欲しいと言うと、連絡が来ない。
すると、こちらの言い値の１７００万円で買うと言う人が現れた。
二つ返事でオーケーの返事。
と言う形になるのは自然と思います。

> 不動産会社はちょっと難しいかもしれませんというのですが
不動産屋も上記な様な状況を想像したと思います。

> 土地を手に入れるために先手を打てることは何かありますか？
売主が二番手の人に売ると返答したとすれば、質問者に売るには違約金が発生します。
また信用問題でもありますから、数百万円程度の上乗せが必要でしょう。
最低でも２０００万円以上の金額、出来れば２５００万円以上を銀行からのローンではなく現金で払うと言えば、先手を取れると思います。

toteccorp · Answer

出した順番はすべて同条件の場合のみ優先してもらえるかもという程度だと思った方が良いと思います。
諦めきれないと売主に侘びどうしても欲しいと気持ちを伝えるとか。
出来なければ２番の方のローンが通らない事を祈るか。

oyazi2008 · Answer

買い付けは交渉権を有する類のものではありません。質問者さんは1500万円で購入すると意思表示を最初にした方、2番手は1700万円で購入すると意思表示をされた方です。
記載からすると、現在の仲介業者は売主直ではなく、売主から依頼された物元は別の業者でしょう。
1700万の買い付けが物元ならば、物権が回ってくることはありません。
また、売り出し額より高く買い付けるという内容は売主さんへは伝わらないことの方が多く（業者の査定金額を覆すため）たぶん効果ないでしょう。
仲介人が質問者さんを説得できなかったのか？質問者さんの買付け金額が売主にとって厳しかったのが、要因ですから、むずかしいでしょう。
他の買受人がいなければ、質問者さんは安ければ安いほどというある意味「売主の足元を見た」のですから、売主からすれば一発で1700万で購入希望を出した2番手に売りたいと思うのは、当たり前の事です。
買い付けは「幾らなら間違いなく契約します」という意思表示です。金額交渉をするための様式ではありません。
売主の気持ち次第ですから、逆の立場でお考えいただければ自ずと結果は読めるでしょう。
業者からは音沙汰無く、もう2番手が契約済み・・・・となる公算が大です。

土地の買い付けの順番について知りたい

元業者営業です

業者です。

> 買い付けの優先順位はあくまでも紳士協定的なものなのでしょうか？

出した順番はすべて同条件の場合のみ優先してもらえるかもという程度だと思った方が良いと思います。

買い付けは交渉権を有する類のものではありません。

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