不動産の譲渡にかかる税金などについて

母親が、祖父の遺産で、土地と家をもらいました。
まだ登記をしていません。
その土地と家を、私が、購入したいのですが、
どういう手続きを取れば、税金は安く済みますか？
固定資産の納税通知書によると、評価額は
土地が890万円、家が100万円になっています。

（個人事業に家の一部使いたいので、名義は自分にしたいです。）

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/10/22 11:51

基本的には路線価で評価される資産価値分の金額で購入すれば、譲渡益も発生しないし、贈与にもならないので所有権を移せます。

具体的な金額は税務署と相談の上確定させてください。

固定資産税の評価額とは異なりますので注意してください。

この回答への補足

路線価が無い区域になるみたいです。
国土交通省のＨＰを見たのですが、載ってませんでした。
倍率は載っていましたが、どの数字にそれを
かけていいのかわかりませんでした。

補足日時：2003/10/22 20:39

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2003/10/22 20:44

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/10/22 14:36

相続をした不動産であっても、基本的には時価での売買が基本です。

時価よりも安く売買した場合、時価との差額が、お母さんからあなたへの贈与となり贈与税が課税されます。
又、贈与税の非課税枠110万円有りますから、この差額が110万円以下であれば、贈与税は課税されません。

お母さんについては、取得価格と売却価格との差額が譲渡益（譲渡所得）として課税差対象となります。
この場合の取得価格は、相続の時の価格ではなく、被相続人である祖父がその不動さをを取得したときの価格です。
この取得価格が判らない場合は、売却額の5％が取得価格と見なされます。

譲渡所得には、所有期間などによって控除額が有りますが、複雑ですから税務署に相談されるとよろしいでしょう。

参考urlをご覧ください。

参考URL：http://www.dab.hi-ho.ne.jp/hirano-j/tax_jouto.htm

この回答への補足

祖父は、48年ほど前に土地を買い、家を建てたそうです。
そのときの取得価格は、30万円だったそうです。
記録が無いので、母の記憶によります。

補足日時：2003/10/22 20:36

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2003/10/22 20:48

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/10/22 21:53

#２の追加です。

48年前の購入価格が、今度の売却の取得価格となりますが。その価格を立証できない場合は、売却価格の5％を取得価格にすることになります。
土地と建物を合わせた時価が1000万円とすると50万円です。
お母さんの記憶の30万円よりも、少しだけ高いので、譲渡所得が僅かですが少なくなります。

なお、購入した建物を事業に利用する場合、次の費用を事業の経費として処理できます。
事業と生活に使用する部分の面積比などの合理的な基準で按分した、建物の減価償却費・固定資産税・火災保険料などをうち事業部分については経費として処理できます。

詳細は、参考urlの「やさしい必要経費の知識」をご覧ください。

なお、路線価と時価とは違い、路線価は時価よりも低いので、路線価で売買すると時価との差が贈与税の対象となります。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/1350.htm

この回答への補足

母に確認を取ったら、建物は登記をしていない物件で、無登記だったみたいです。固定資産税は叔父（母の兄）が払っていた。（祖父の通帳からの引き落としで税負担者は叔父）

補足日時：2003/10/22 22:03

この回答へのお礼

重ね重ねありがとうございます。すると、時価が仮に１０００万円だとすると、贈与の額を１１０万円にして、８９０万円で購入すれば、譲渡所得はその分下がるので税金は安くなるのですね？もし、夫婦と子供の３人の名義にその不動産をするとしたら（購入する為の資金を、３人で負担して）３３０万円は控除できるのでしょうか？

お礼日時：2003/10/22 22:02

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/10/22 22:05

>倍率は載っていましたが、どの数字にそれを

路線価がなければ倍率方式で算出することになると思います。
この場合は固定資産税の評価額に乗っていた倍率をかけます。
詳しくは参考ＵＲＬをご覧下さい。

あと譲渡益も発生しないと書いてしまいましたが、勘違いしていました。
お母様が相続税を支払っていればその範囲で譲渡益課税を控除できるという話でした。
（ただし相続してから３年以内）
ただ相続税のかからない範囲の相続だと非課税とはなりません。

その代わり譲渡益の課税は、前の祖父の代からの所有と言うことで長期の所有になります。
その場合色々非課税枠があったりするのですが、適用条件が複雑難解なので税務署、税理士などに相談する必要があります。

では。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/4602.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。相続税の非課税枠内だったので、税金はありませんでした。祖父が亡くなってまだ２ヶ月も経っていません。母は年金暮らしに突入し様かと言う年齢なので贈与の前倒し（特例）も難しいのかなと思っています。

お礼日時：2003/10/22 22:14

No.5 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/10/22 22:18

#3の追加です。

時価が1000万円として、890万円で購入すると、差額の110万円が贈与となりますが、贈与税の非課税枠内ですから課税されません。

夫婦と子供の３人で均等に出資して購入した場合は、各々が110万円の非課税枠が有ります。
時価1000万円を670万円で購入すれば、贈与税は課税されません。
ただし、3名で共有名義で登記する必要が有ります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。たびたびすみません、趣旨と少し離れるかもしれないのですが、逆に贈与税の課税対象額になったとしても、譲渡するよりも税金は安くなるという場合もあるのでしょうか？例えば課税対象金額が１５０万円までは１０％の贈与税で済むと書いてあった気がしたので、３人が２６０万円ずつを贈与してもらって残りを譲渡してもらう。（もちろん共有名義で登記します。）

贈与税　150万円＊10％＊3＝45万円
所得税と住民税　（1000万円―260万円＊3―50万円）＊（10％＋4％）＝23.8万円

こんな感じでしょうか？

お礼日時：2003/10/22 22:38

No.6 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/10/23 09:31

#5k追加です。

お礼に書かれた「３人が２６０万円ずつを贈与してもらって残りを譲渡してもらう。」
この部分の意味がよく分からないのですが・・・・。

ちなみに、贈与税は贈与を受けた側が負担し、譲渡所得の税金は譲渡をした側が負担します。

この回答への補足

書き方が曖昧ですみません。譲渡する側とされる側お互いにかかる税金がトータルで安くなればと思って書いたのです。譲渡の金額を２２０万円にすると、７８０万円が贈与額になるので３人に贈与したということになれば…。贈与額が２６０万円であれば、１１０万円は非課税になるので１５０万円が贈与の課税額になり、一人あたり１５万円の贈与税ですむと思いました。やはり無理筋でしょうか？

補足日時：2003/10/23 10:08

No.7 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/10/23 11:10

#6の追加です。

譲渡所得の税額の計算方法は、参考urlをご覧ください。
これで計算して、トータルの税額を計算して、有利な方法を選択することは可能です。

ただし、実行される前に、税務署で相談。確認した上で実行してください。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

この回答へのお礼

本当にありがとうございました。
さらに研究してみます。

お礼日時：2003/10/23 11:22