築34年の鉄骨造はもう寿命でしょうか？

御意見お聞かせ下さい。

都内に建つ築34年の鉄骨物件を不動産屋さんからすすめられています。

駅から10分以内のところに建つその物件は、風呂は昔ながらのバランス釜、外装も内装も
それなりの経年でくたびれており、6戸中3戸しか入っておりません。
今風のモノに変えるには、各室ともかなりのリフォームが必要に見て取れました。

物件価格はほぼ土地値に近く、リフォーム費用をかけてもこれくらいで回せるかな？と、皮算
用をしておったのですが、昨日、知合いの不動産屋さん（損益関係を抜きの間柄です）から
「築34年は業界ではカスで誰も手を出さないよ。これからいろいろ修繕にお金もかかるし、いく
ら今風に変えても築年数が古い物件には人は来ないよ」　と言われました。

確かにプロの仰る事ももっともだと思い、購入へと高まっていた意思が今はニュートラルに戻っ
ております。

皆様、築34年をどう思いますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/08/26 13:41

手入れされている建物は、古くても入る可能性はあるでしょうが、くたびれているしリフォームが必要なら土地を買うきで買わないとダメでしょう。

元のオーナーは１５~２０年でローンが終わり、１０年ほどほぼ丸儲けして、これ以上何かしても立ち退き料がかさむばかりとここが引き際とばかりに手放されるのではないかと思います。
地震は古くて大丈夫ですかねえ。と聞かれれば「それなりですね」と答えるしかなく（新耐震基準前ですからがっくり弱いです）入居も見込は薄いのでしょう。リニューアルの分損失となり儲けがでません。

手を入れないと・・・とビジネスを考えずにお金をかけると大変なことになるかもしれません。
防水工事だって２回やったかどうか・・・雨漏りしたら修繕は不可避です。
３戸分の立ち退き料と土地代、解体費用、新築費用をかけて儲かるのかと考えた事業の方が良いでしょう。ちなみに共同住宅鉄骨は耐用年数４７年ですから安いといってもおそらく建物価値がまだ価格に含まれているかもしれません。すると土地に有効に活用できないマイナスポイントがあるかもしれません。しっかり計算して損をしないように。

この回答へのお礼

たしかに、
土地から新築で出来るかに考えを変えたほうがいいかもしれません。
ありがとうございました。
勉強になりました。

お礼日時：2011/08/26 18:23

No.2 回答者： misawajp 回答日時： 2011/08/26 21:05

自分で使用するなら、それなりの利用価値はあるでしょう　が

貸家としたいなら、回収費用を回収することは困難でしょう、不動産屋の指摘のように借り手はいないでしょう（借り手が付くような家賃では改修費がまかなえないでしょう