マンション契約後に雨漏り発覚。契約解除などについて

　先日、中古マンションの購入契約を結びました。決済を前に別件で仲介業者と電話で話していた時、電話の切り際に報告されたのは、「物件に雨漏りが見つかりましたが、引き渡し決済の前までに修繕するので問題ありません」とのことでした。

　物件は築20年のマンション最上階で、物件内覧の際に、部屋の壁紙が剝がれて、黒い染みができていましたが、業者、売り主共に、それは結露が原因と説明していました。その説明が繰り返し、強くなされていたのが、今となっては理解できますが、こちらはリフォームを前提としていたので、そのときは気になりませんでした。彼らにしてみれば、契約後に雨漏りであることが分かったと主張するのかもしれませんが、契約後のすぐのタイミングであることから、実は契約前から分かっていたことではないかと訝しく思えてきています。また、そのことを別件の電話のついでに報告してくることにも非常に違和感を覚えています。

　僕にしてみれば、契約前に雨漏りがある物件と知っていたならば、購入を見合わせる、あるいはそれを含めての物件と価格の妥当性の検討を行っていたはずですが、このような売買契約に納得できない気持ちになっています。また雨漏りの修繕をするにしても、その原因がまだ特定されていない状況でもあり、今後、延々とその対応を考えなければならないかもしれないことに不安があります。

　ここで質問なのですが、この場合、重要事項説明義務違反として契約解除、違約金の請求を行うことはできるのでしょうか？あるいは、もしこのまま引き渡し決済を行うとしても、雨漏りがある物件にそれ相応の価格を支払うことに納得がいかないので、たとえば、契約後の段階で、値引きの交渉を行うことはできるのでしょうか？あと、雨漏りの修繕が長引いて、引き渡し日を過ぎた場合は、現在住んでいる家賃などの賠償請求はできるのでしょうか？

物件自体は非常に気に入っているのですが、なんかすっきりと行かないのが残念です。
以上よろしくご回答の程をお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/09/25 07:24

重要事項説明義務違反となるかどうかについて、

　契約前から知っていたのではないか？と疑念を抱く事は理解できますが、残念ながらそれを証明することは非常に困難なことだと想像します。
壁紙が剥がれている状況の原因をしっかりと調査していなかった部分は事実としてありますが、マンションの場合は結露でそのような状態になることは良くあることです。
「いや、ほんまに契約後に判ったんです。」と言われると。それ以前から判っていたという事を証明しないと契約解除に持って行くのは困難かと思うからです。

ただ、契約後に仲介業者が売主から「実は、雨漏りが・・。」と聞いたのであれば、
売主側の告示義務違反となりますので、契約解除もしくは売買価格の減額などの請求をできる可能性はあります。

なぜ、どうして、仲介業者は雨漏りの事実が判ったのか？　まず聞きましょう。
その後。なぜ、どうして、何が原因で、売主は雨漏りの事実が判ったのか？　聞きましょう。

今後の最善策として、雨漏りの原因をしっかりと調査することが一番ですが、
マンションの最上階ということなので、マンション自体の屋上の防水処理方法と、新築後の修繕履歴、今後の修繕計画、ほかの部屋でも同様の問題が発生していなかどうか、それらのことを、管理組合に確認することが重要だと思います。

屋上が原因だとしても、外壁が原因だとしても、マンション１室の問題ではなく、マンション全体の問題である可能性が高いと思います。

マンションは管理が重要だと良く言われますが、まさしく今回のお話そのものかと。

管理組合に話を聞けば、もしかしたら「以前から同じような話を聞いていた。」となるかもしれませんね。

また、「引き渡し決済の前までに修繕するので問題ありません」と言っているようですが、その方法をしっかりと説明してもらう必要がありますね。

余計な心配かもしれませんんが、（業者の対応を見ると）管理組合に話をせずに、簡単に補修を済ませようと考えているかも知れないという疑念も出てきます。

以上、思いつくまま書いたので、わかりにくい説明になってしまったかもしれませんが、ご参考までに。

この回答へのお礼

ご回答を有り難うございます。大変、参考になりました。

一昨日、業者を通じて、売主、管理組合に問い合わせたところ、契約前までは、壁紙の剝がれ、染みが、雨漏りによるものか、結露か判断がつかず、取り敢えずは結露とし、しばらく様子をみていたようです。先の台風の大雨で、今回、雨漏りであると判明したということでした。

ここで釈然としないのは、雨漏りであるかもしれない可能性自体を契約前に告示するべきではないかと言うことです。雨漏りの可能性があれば、物件の購入に際しての検討事項が変わってきたでしょうし、雨漏りか結露か判断がつかない状況があることを事前に知らせる義務はないのでしょうか？

お礼日時：2011/09/25 14:53

No.2 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/09/26 08:14

補記します。

「雨漏りか結露か判断がつかない状況があることを事前に知らせる義務はないのでしょうか？」
この事実を知っていたなら、業者は（売主も）、知らせるべきですね。

売主と業者に落ち度がある事は明白だと思います。

ただ、その事実を持って契約解除と出来るかどうかは、判断しかねます。（ちょっと難しいかも）
仲介業者に対しては、説明義務違反から、仲介手数料の免除（もしくは減額）を主張し、併せて売主さんには、売買価格の再交渉してもらうように依頼してみてください。

ただ、一番大切なのは、雨漏りの根本原因をしっかり調査すること（業者が信頼できなければ調査時に立会することも必要かも）と、補修方法（場合によっては管理組合も交えて）をしっかり検討し、納得のいく方法で補修してもらうことだという事をお忘れなく。

この回答へのお礼

適切なアドバイスを有り難うございました。大変、助かりました。
売買価格の減額と今後の雨漏り対策と損害補償責任の明確化を要求しました。現在、向こう側からの回答待ちです。

お礼日時：2011/10/04 02:45