もうすぐ引き渡しなのですが・・・

中古の土地付き一戸建て住宅を購入します。
１月頃に契約をし、もうすぐ引き渡しなのですが、
売り主が引き渡し前の現地確認を拒否しています。
当方の準備は完了しており、後は現地確認・引き渡しという状況です。

契約条項には『売り主は、買い主に本物件引き渡しの時までに
測量図に基づく隣地との境界を現地において明示する』とあります。

売り主は不動産仲介業者で、売り主の言い分は、
『以前、確認をしたらクレームが付いて代金を値引きされたから』とのことです。

何度か引き渡し前の現地確認を要求していますが、掛け合っていただけません。
土地に問題があり解決のため今回の不動産取引とは別に
土地家屋調査士の方だけが杭の確認をした経緯があり、
売り主は口頭で
『調査士が確認している。こちらに不履行は無い。そこまで要求するので
あれば契約を破棄し、違約金を（当方）に請求する』
と言っています。

当方が依頼した調査士のみで杭の確認を行っており、当方は確認していません。
また、土地の問題とは売買に対し殆ど無関係です。登記移転後にしか対応
できない内容です。

こちらで心配しているのは付帯設備に対する保証が引き渡し後に消滅する事です。
たとえば契約時の説明で付帯設備として
『和室に畳はあるとなっているが、見てみたら無かった』、
『エアコンがあるとなっていたが、故障していて修理費用が発生した』
などという場合です。

質問ですが、
★違約金は払わなくてはならないのでしょうか？

★物件は非常に気に入っているので購入する意志は変わりません。
なんとか確認する方法はないでしょうか？

★このような状況で、（契約条項にある現地確認を行わない）
引き渡しを行った場合、売り主に何らかの違約金などの請求をすることが
可能でしょうか？　（できれば解約せずに）

★ほかにアドバイスなどありましたらお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： ikuzou 回答日時： 2007/03/15 15:26

実測売買でも、登記簿上の面積での売買でも売主は売主の責任（負担）で境界を明示して期日までに引き渡ししなければなりません。

売主がその債務を履行できないときは、買主は明示するまで引渡しを延期する権利があります。そのこと（引渡しが延期されたこと）によって買主に損害が生じた場合は、それを売主に請求できるでしょう。
境界がはっきりしない物件を宅地建物取引業者が売ることは聞いたことがありません。解決方法1　土地家屋調査士に境界確認と境界杭の設置を売主の負担でやってもらうようにする。　2　その業者加盟している不動産協会の相談窓口に相談に行く。　3　監督官庁（都道府県の住宅課）に相談に行く。4　2と3の相談に行くと、その業者に話す。
それでもだめなら、履行遅延による損害賠償、または境界不明確を理由とした売買価格の値下げでしょう。

この回答へのお礼

大変具体的なご回答、ありがとうございます。
本日、売り主との間に入っている不動産仲介業者から連絡があり、
不動産仲介業者と当方でですが、現地確認ができるとのことです。

ご回答いただいた内容はまだ実行していませんが、やはり売り主との現地確認は
行っていただきたい内容の一つです。
早速、売り主に協会へ相談しにいく旨を伝え、不動産協会に行ってみたいと思います。

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/15 23:46

No.5 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/16 10:01

>>土地の境界は確認がとれています。

ってそれなら何の問題もないじゃないですか。
境界標あるなら自分で現地確認すればいいことです。

＞＞不動産仲介業者と当方でですが、現地確認ができるとのことです。

これで十分でしょ。

＞＞やはり売り主との現地確認は行っていただきたい内容の一つです。

何のために？

＞＞契約条項には『売り主は、買い主に本物件引き渡しの時までに測量図に基づく隣地との境界を現地において明示する』とあります。

売主は境界明示の債務がありますが、別に買主に面と向かって現地で説明する必要はないと思いますが？
あなたが何をしたいか分からないです。

この回答への補足

当方にて重要視している部分は土地の境界ではなく、
『付帯設備の確認を行いたい』ということです。

引き渡し後には付帯設備に対しての保証が契約条項に書かれてなく、
（瑕疵担保責任では無く）
確認を行わずに引き渡しを受けてしまうと
有るとなっていた物が無かったり、故障していた場合に
どうすれば良いかという部分に疑問がありました。

質問の内容をもう一度読んでから解答してください。

＞売り主との確認
損失・故障があった場合、売り主にも確認していただく
必要が有るからです。

＞売主は境界明示の債務がありますが、別に買主に面と向かって現地で説明する必要はないと思いますが？あなたが何をしたいか分からないです。
契約条項にあるので確認する必要があるようです。

あなたがなにを言いたいのかわからないです。

補足日時：2007/03/16 18:00

No.3 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/03/15 12:56

＞＞『売り主は、買い主に本物件引き渡しの時までに

測量図に基づく隣地との境界を現地において明示する』

これは明らかに売主の債務です。債務が履行されない以上買主も自己の債務を履行するには当らないと考えます。
要するに境界の明示がなされなければ残代金を支払わないほうが良いでしょうということです。

極端に言うと自分の購入する土地がどこからどこまでなのか分からないってことですよ。
リスクを十分理解されているならば、相手の言いなりに引渡しを受ける。それだけです。

この回答へのお礼

当方も売り主に不履行があると考えたのですが、売り主が不動産業者なので
まさかあからさまに不履行を行うはずが無いと思ってました。

物件の売買とは無関係な土地家屋調査士の方に当方の依頼で杭を
確認していただいたので土地の境界は確認がとれています。
（土地内に水路があり、払い下げを受ける準備のために依頼しました）

やはり、売り主に不履行があることがわかり参考になりました。
ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/15 23:36

No.2 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/03/15 08:10

見せたくないということは、何か後ろめたいということでしょう。

自分が丹精込めた作品なら、見てほしいというならわかりますが。買わないほうが良いかもしれませんね。

この回答へのお礼

確かに買わないということもありだと思いました。
ただ、中古物件で売り主（不動産業者）の作品ではないというのが救いです。

ご意見、ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/15 23:28

No.1 回答者： sapporo30 回答日時： 2007/03/15 02:59

　　売主が現況確認を拒否して、契約を解除して

　　買主に違約金を請求ですか？
　　逆のケースでだと理解できますけど・・・

　　付帯設備として契約しているものであれば、
　　それがなければ、瑕疵でしょう。
　　普通は、現況渡しとして、その状況を双方確認しておく
　　のが、業者にとって有利になるはずなのですが・・・

　　現況確認を行わないで、引渡しを行った　＝　違約金
　　とはならず、契約の中の付帯設備がなかった＝損害
　　で損害賠償なら可能と思います。

　　不動産業者であれば、監督官庁　大体が都道府県だと
　　思いますが、そこに相談をなさるのがよいかと・・・
　　

この回答へのお礼

なるほど、違約金では無く損害賠償。
万が一、付帯設備に問題があればそういう手段もできるんですね。

ありがとうございました。最終手段として考えて見ようと思います。

お礼日時：2007/03/15 23:16