他人に貸している土地を手放したい

ややこしい内容なので、長文になります。

私の父が4年前、母が2年前に他界しました。
神奈川に住んでいるのですが、こことは別に、父が生前から長野に所有している土地があります。
その土地は畑として、他人に無料で貸しているそうです。
父が亡くなり、母へ土地の名義変更をしたのですが、その後母も亡くなり、今度は私に名義変更しました。
司法書士の方に手続きはすべてお願いしていたのですが、土地の権利書を紛失していた為、名義変更した際に権利書も再発行していただけたようで、今は手元にあります。

私は3姉妹ですが、長野の土地を今後誰かが使う予定もなく、毎年固定資産税だけ支払っているのももったいないので、姉妹で話し合った結果、土地を手放そう(売ろう)ということになったのですが、その際の手続きを簡単にするため、土地は3姉妹の共同名義ではなく、私だけの名義にしました。
しかし、その土地を誰に貸しているのかまったくわからないため、連絡の取りようがないのです。
長野まで出向くということもなかなかできないので、土地の所在地は分かるのですが、直接行って誰が使用しているか確認ができません。
親戚にも聞きまわったのですが、父が土地を所有しており、人に貸しているということを知っているだけで、それ以上の情報は誰も知りませんでした。
今現在も誰かが使用しているのかすら不明です。

勝手に土地を売却する手続きをするわけにもいかないと思うのですが、この場合、どうしたらいいのでしょうか。
誰に貸しているのか調べてもらえるようなところや、そのまま土地の売却手続きをしてもらえるようなところはありますか？
このようなことは姉妹みんなまったく無知なので、分からないまま2年も経ってしまい、本当に困っています。
詳しい方いらっしゃったら、教えてください。
よろしくお願いします。

No.6 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/11/18 19:12

＞勝手に土地を売却する手続きをするわけにもいかないと思うのですが、この場合、どうしたらいいのでしょうか。

勝手に土地を売却する手続きをしてかまいません。

ただし、売買時に「重要事項説明」の義務がありますので、「この土地を誰か知らない人が使っています」とかなんとか、現状の重要事項を説明することになりますので、買い手は現れないでしょう。

買い手が現れないとき、土地の所有権を放棄することが民法上は認められてるようですが、土地の所有権の放棄するためには、国有地として国に受領してもらう必要があります。しかし、固定資産税が徴収できる土地が、みすみす税収の無い国有地になるので、実際のところ国は所有権の受託を拒否します。

下記の権利の話は勉強になりますのでご一読ください。
http://www.ea.ejnet.ne.jp/~yodaben/topic14.htm


ということで、この土地はずっと質問者さんが所有権を持ち続け、また同時に納税の義務を負う事になる可能性が大きいです。所有権というからには権利なのですが、義務の方が大きく、重たいですね。

ちょっと観点が違いますが、土地の固定資産評価額に関して不服を申し立てる権利はあります。
固定資産税の税額見直しは三年に一度で、新しい金額での固定資産税納付書が到着してから60日間に限って不服を申し立てることができます。この間、何も言わなければ了承したと言うことになります。一度、固定資産評価審査委員会に「審査の申し出」をしてみても良いかもしません。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2011/11/18 16:54

田舎の田畑は．．．買う人が居ない．．．売る人も居ない

貴方の音王様も売りたくても売れないので無償でお貸ししていたのだと思いますよ

農家以外には田畑は売れないのが基本ですし．．．

相続などで所有すると後始末に困る負の遺産になります

私も処分できない田畑山林が有ります

お隣の土地の所有者に「無償で譲りますが・・・」と言うとお隣さんは．．．「いや、うちの田んぼを貰ってくれ」．．．（笑）

土地だから「売ればいくらかになる」．．．大間違い．．．「買い手が現れれば売れる事も有る」．．．これが正解です

＞勝手に土地を売却する手続きをするわけにもいかないと思うのですが

占有者が居ても住んでいる人が居ても売るのは構いません、許可などは不要です．．．占有者が居なくても売れないでしょうが．．．

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/11/18 14:04

物件に近く売買を扱う不動産屋でしょうかね。

しかしこの手の案件は無料ではむずかしいでしょう。
調査費用や交通費、人件費などの実費負担ぐらいはお考え下さい。3万から10万程度ぐらいでしょうか？
実際売買できる物件なのか？全くわからない状態なわけで（住宅地を畑にしているわけではありませんよね？）その程度は支払うということであれば、とりあえず調査して報告書や査定書程度は作成してもらえるでしょう。
伝がないという事であれば、長野県の宅建協会など（2種類あるがどちらでも良い）へ電話で事情を話して、物件近くの業者の紹介を受けてください。業者にとっては、本音は扱いたくない物件ですが（売買になっても手数料額が知れているので）、なんとか力になってくれると思います。

No.3 回答者： misawajp 回答日時： 2011/11/18 09:05

境界確定されていますか

質問から推定して、境界未確定　最悪のケースは質問者が所在を断定できないこと

所在地と境界が明確でなければ、譲渡はできません（田舎では、現地未確認で登記簿上だけでの売買はありますが）

田舎では、只でも引き取り手の無い土地はいくらでもあります

何とかしたいのなら、まず現地を確認し、近所の人に聞くことから始めることです（それなりの費用はかかります）

No.2 回答者： Kunfu 回答日時： 2011/11/18 01:28

現地の業者に依頼するのがいいと思います。

使用貸借関係は相続で引き継がないので、法律的には誰にも貸していないことになります。
しかしながら、実際に耕作しているとすると民法上は占有権があります。
それとともに、耕作地であるなら農地法の譲渡制限があるかもしれません。
市街地のように転用ができないと農家の方にしか売れないということにもなります。

そうなると、手っ取りばやいのは現在耕作している方に買ってもらうのがよいでしょう。
そういうことを調べて交渉してもらうのは神奈川の業者では無理です。
神奈川の不動産チェーン店を通じてお願いするのが現実的かと思います。

固定資産税を払わなくてよくなればいい程度にお考えになっていただくと、精神衛生上よろしいと思います。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/11/17 22:32

無料で貸しているとの事ですので単なる使用貸借でしょうから、基本的にはすぐに追い出す事ができます。

現地に看板を立てるくらいでも良いと思います。
そうとは言っても現地に行くのも大変でしょうから、現地の不動産屋に売却を依頼すれば、追い出しもやってくれると思いますが、どの程度の値打のある土地か？ですね。田舎のことですし畑にするくらいしか使い道がないなら売却はなかなか難しく、不動産屋もあまり動いてくれないかもしれません。
その土地の登記の地目はどうなっていますか？田や畑になっているなら、農地転用の手続きが必要なので余計に売れにくいです。周囲に親戚がいるという事はお父さんが相続した土地でしょうか？それなら地目が田や畑である可能性がありますね。買った土地なら違うかもしれませんが。
とにかく、まずは現地で不動産屋を探して依頼してみる事です。