迷惑行為が続く、賃借人を退去させたいのですが…

私はとあるアパートの大家をやっている者です。よろしくお願いします。
問題の部屋の主は1年以上木造二階建てアパート角部屋に住まわれてる方で
騒音が激しいらしいのです。
その賃借人のせいでいままで2人でていきました。
幸い立地条件がいいためか連日内覧にこられる方が後を絶ちません。
ですが、内覧にこられたお客さんを部屋に案内する際、下の階から凄まじい音楽が鳴り響いてきます。当然、そのせいでお客がつかず営業課は困っております。
騒音元である賃借人の部屋へ、なぜ妨害するのかをたずねたところ
「天井からキミらの足音がうるさいからその音で気が狂いそうやさかい流した」との事情でした。
その賃借人は過去に周囲への生活音に対するクレームや水道の衝撃音に対して何度も言ってきているのでかなりの神経質タイプらしいのです。
ですから、こちらは全く悪くないので先日「これ以上、迷惑行為を行う場合は立ち退きの方向で考えさせていただきます」との勧告文を送りました。
しかし、今だ彼の迷惑行為は止まず内覧時には音楽を流してきます。
一度騒音調査を行ったところ、彼は普段は何をしているのか分からないほど静かなのですがこちらが少しでも足音を立てると、2階に人がいることを察知して音楽を鳴らし始める生き物だということが判明しました。
1日の大半を音楽を鳴らし続けてくれれば、録音した証拠を訴訟に持ち込めるのですが、1日に一度も物音を立てない日も会って大した武器にはなりません。
家賃の方は一度も滞ったことがありませんので滞納で追い出すことも出来ません。
契約当初は仕事をしていたらしいですが、8ヶ月前からひきこもりで車も手放してます。
生活保護の可能性があります。
保証人はおらず、保障会社と契約しています。
彼のせいで２階の一室に客が定着しません。
退去勧告の文書を１３通おくりましたが、向こうは「借家借地が…こうで…ああで」とわけの分からないことばかりいいます。
彼のせいでこうむった被害額は妨害が無ければ契約したであろうお客が付いて見込めた家賃分と
慰謝料等を請求したいのですがどのような手順を踏めばよろしいのでしょうか？
かかる裁判費用、強制執行費用などもちゃんと請求できるのでしょうか？
あと、私の部屋の玄関のドアノブが今朝壊れておりました。
私の送る退去勧告文に怒りを抑えられず彼がやったこどもじみたイタズラだと確信できます。
彼には私にイタズラする動機があるので被害額を請求できるとおもいます。
どうすれば彼を追い出せますかね？教えてください。お願いします。

No.1 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/01/14 22:06

弁護士に依頼する案件です。

記載内容から訴訟を前提に交渉しなければ解決は望めません。

この回答への補足

弁護士費用が彼から請求できる確証がないと弁護士になんか頼めません。
もし、費用を彼から回収できなければ大赤字で破産してしまいます…

補足日時：2012/01/14 23:17

No.2 回答者： williumblake 回答日時： 2012/01/14 22:20

　賃料を徐々に上げましょう。

　生活保護なら、家賃の増大はキツいはずです。
　自分から出て行ってくれるまで、家賃を上げましょう。

　理由は「アパート設備の更新や維持管理費用の増大」等と適当につけて、内容証明で送りつければいいでしょう。
　立ち退きは法的に難しくても、家主による家賃の値上げについては、拒否できないと思います。

　値上げに強硬に応じず、差額分を払わないようなら、滞納となり晴れて立ち退き要求の法的根拠となりえます。

　それまでに相手がぶち切れて暴力や器物損壊の手段に出てきたら、即座に警察に通報して検挙してもらい、それを理由に退去させましょう。

　欲をかいてはいけません。
　これまでの言動についての損害などは、立証不能ですから補償させられないでしょう。
　嫌な客を排除できればそれで良しとすべきです。

この回答への補足

賃料増額を請求することができるといっても、従来の家賃は借主と大家さんとの契約で決めたことですから、その契約で決めた家賃を大家さんが「賃料を増額する」と連絡してきたからと言って、一方的に変えられるものではありません。大家さんが連絡してきた通りに賃料が増額されることになるのは、当事者間で協議をして合意をした場合か、裁判が確定したような場合なのです…
もし上げるとしたら他の部屋も同じように上げていかないと彼も「家賃が割高だ」と思う場合には、賃料減額の請求をすることができてしまいます…トホホ

補足日時：2012/01/14 22:42

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/14 22:23

保証会社にことの事情を話すことです。

できれば内容証明郵便でおくります。
保証会社は、家賃支払債務の保証人ですが賃貸契約の保証人である以上
賃借人のトラブルに関して何らかの責任を負っているはずです。
もし保証会社が事情を斟酌して、保障契約を解除すれば、無保証ということで
契約を解除するか別の保証人を立てるかということになります。
そこで保証人が出てきたらさらに状況を話して本人とあわせて損害賠償請求をします。
私も大家をやっていますが、そういう店子には幸いにしていまだでくわしたことはないです。

私なら、保証会社に圧力をかけダメなら毎週でも内容証明郵便で不法行為をやめないと
退去させるぞと圧力をかけますけど。

賃借人は、契約または目的物（借家）の性質によって定まる用法に従って、使用すべき義務を負っています（民法616条・594条1項）。
そして賃借人が、その用法遵守義務に違反して、賃貸人との間の信頼関係が破壊されるに至った場合には、判例・通説によれば、賃貸人は賃貸借契約を解除することができると解されています。
契約解除の仮処分の申し立てをすれば、さすがの居住者も裁判所に呼び出されればびびるのではないでしょうか。あるいは賃貸借契約解除の判決が出れば強制退去ということになります。

この回答への補足

契約解除の仮処分の申し立てをしたいのは山々ですけども、裁判所に「信頼関係の破壊」を認めてもらう材料がございません…
他で調べたのですが
たとえ形式的に用法そん守義務違反があっても、実質的にそれが信頼関係を破壊するに足らない場合は契約を解除できない」と法律上では考えられるので些細な騒音であったり、たとえそれが大きくても一時的なものである等の事情であれば「信頼関係の破壊」がないと考えらてしまうらしいのです…。
２階で丸一日見張っての騒音調査では、私が足音を立てた後から階段で下まで降りるまでしか音は流しておられないのですよこの人は…
せめて、その後もずっと流してくれてさえいれば録音が証拠として認めらると思うのですけどね…

補足日時：2012/01/14 23:10

No.4 回答者： ki-mao 回答日時： 2012/01/14 22:38

元生活保護CWです。

>「借家借地が…こうで…ああで」とわけの分からないことばかりいいます。

お気持ちは察しますが、彼の言うわけの分からないことが実は正論です。
日本では借地借家法という強力な法律が借り手を保護しておりますので、賃貸借契約を大家さんの
立場から解除することは非常に困難です。

彼から受けた被害、いたずらその他を詳細に記録し法廷闘争に訴えるにしましても勝てる可能性は
あまり高くありませんが、証拠をこつこつ集め弁護士等専門家に依頼し赤字覚悟で追い出す以外の
方法はそうはないかと思います。

元生活保護CWとして回答すると、福祉事務所にもよると思いますが生活保護を申請する際には賃貸借契約書
と共に現在の家賃・共益費等々が幾らかを証明する書類を大家もしくは管理会社に書いてもらうよう指導する
ので、そのような書類を書いたことが無いのであれば違うと思われますが、本人が偽造する可能性もあるので
断言は出来ません。

もし、生活保護受給者であれば家賃の上限額というのが決まっていますので（各福祉事務所によって異なります）
それを福祉事務所に訪ね、その額以上の物件であれば可能性は低いかと思われます。

彼が生活保護受給者であれば次回更新の際に家賃を値上げして出て行ってもらうという手法も考えられなくは
ないですが、「借家借地が…こうで…ああで」と言い出す彼であればこのデフレの時代に家賃値上げなんて
と言われる諸刃の剣かもしれません。

この回答への補足

調べたところこの地域の住宅扶助範囲内の家賃設定でございました…。
彼が生活保護者である可能性がありますね…
家賃を出来ることなら１万ほど上げてやろうかと思いましたけど
「家賃が割高だ」と賃料減額の請求を高確率で訴えてくるでしょうね…
一体どうすれば…

補足日時：2012/01/14 22:48

No.5 回答者： kqueen44 回答日時： 2012/01/14 22:39

１３通送って反論してくるというのはもはや当事者解決は困難でしょう。

弁護士に相談して、弁護士事務所経由の内容証明・退去勧告⇒訴訟⇒強制執行でOKです。
費用は認められる場合もありますが、多くは認められないです。数十万は持ち出しになるかもしれません。
それでも未来の収入が見込めそうなのですから、法律的に退去させた方が長期的に得かもしれません。

この回答への補足

訴訟に持ち込んでも勝てるような材料を揃えることができておりません…
一体どんなものが一番、決定打となる材料になるのかおしえていただけませんか？
一応、外見上は本物の防犯カメラを先ほど注文しました。これ以上イタズラは許容できません。
と、まぁ、本物買う余裕もないです…彼のせいで家賃収入が減ってますから…

補足日時：2012/01/14 22:52

No.6 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/14 22:49

足音が気になるというのなら、当人を2階の部屋に移したらどうでしょうか。

この回答への補足

なるほど！！！！！
でも、２階は彼が今住んでいる部屋の家賃+５０００円なので
もし、彼が生活保護者だとすると住宅扶助範囲をオーバーしてしまうので福祉事務所が承知しないのでは？
扶助範囲内でないと引越し費用をだしてもらえないシステムなのでしょアレって？

それと、彼が２階に移ったからと言って安心は出来ません。
２階からも１階の足音は聞えるのです。ウチのアパートをナメてもらっちゃ困ります…
彼がその音を聞けばたちまち元の木阿弥でしょう…

補足日時：2012/01/14 22:57

No.7 回答者： ki-mao 回答日時： 2012/01/14 23:23

No4です。

補足ありがとうございます。

家賃が限度内ということをいち早く補足されるという事はかなり質問者様も困っていらっしゃって
調査をされていることと思います。

生活保護受給者ということは守秘義務に属する事項ですので担当CWに聞いても教えてもらえない事項
ですが、大家さんであればそもそも書類等のやり取りを含め知っているはずということがありますので
ダメ元で地区担当に聞いてみる手はあるかと思います。

そこで生活保護受給者ということが判明したら損害賠償、慰謝料その他は一切あきらめてください。
財産がないから生活保護を受給しているのであって質問者様が損害賠償の訴えをするのは自由ですが
仮に勝ったとしましてもない袖は振れません。生活保護受給者に袖は端からありません。

そして生保受給者であった場合の対応は3つほど考えられます。
・自分がキ○ガイ大家になって連日担当CWに苦情をいれてCWから彼に転居を促すよう仕向ける。
・2階に他所で余されている問題児の保護受給者を入居させる。
・CWと仲良くなって長期戦でことを進める。

元ということもありかなり他人事でかいてますが、ひとつでも参考になれば。

この回答への補足

親身に相談に乗ってくださって久しぶりに人の暖かさを感じることができて涙が出ました…
明後日、朝一番に福祉事務所に問い合わせてみますが、あなた様がおっしゃるとおり守秘義務が壁になって
結局彼が生活保護者なのか核心を得られない確率の方が高そうですね…

彼が生活保護者であった場合にとれる対応を３つも挙げていただきましたがどれも人付き合いの苦手な私が
できるようなことではないことが非常に残念でなりません。

いっそのこと私がキ○ガイ問題児になって２階から２４時間、足音を聞かせ続けてやりたいですよ…

補足日時：2012/01/14 23:57

No.8 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/01/14 23:51

行われている行為は威力業務妨害でしょ。

犯罪者の権利じゃないです。
このまま素人の浅知恵で無駄な時間を費やすより、弁護士に依頼した方が安くなりますよ。

この回答への補足

警察には何度相談したことか…

警察に来てもらって事実を話しても、実際に現場を見てもらったわけではないので動けないらしいのです。

補足日時：2012/01/15 00:02

No.9 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/01/15 00:10

弁護士なら、刑事で「威力業務妨害」、民事で「損害賠償請求」として訴えます。

弁護士の力量は凄いですよ。
このようなケースはいっぱい存在します。

この回答への補足

そうなんですよねぇ…弁護士さえいてくれたらって心底思います。
調べたのですが

威力業務妨害罪は「威力」「業務」「妨害」という３条件がそろってはじめて有罪になります。営業妨害と言われるのもこれです。
(1)「威力」とは何か。判例では店に蛇を投げ入れたのが有罪となったケースがあります。そういったやや間接的な行為も威力です。
電話を何百回かけるとかですかね。
(2)「業務」とは何か。それが法的に保護するに値する正当なものでなければなりません。
(3)「妨害」とは少し迷惑だったというのを超えて、明らかに業務に支障をきたしたという程度の被害の実態がなければなりません。
全体的には被告側に妨害してやろうという意思（故意）がなければなりません。
そうでなければ結果があっても＜過失＞で終わってしまいます…
裁判では検察側が、その行為が度を越えていたということを立証しなければなりません。
検察側が立証できなければ無罪。
実際には検察側と被告・弁護側のどちらが裁判官を説得できるか、ということになります。

私の今の武装で破産覚悟で弁護士を雇い、彼に挑んでもほんとに勝てるのでしょうか？
民事でも、損害賠償請求をするには彼のせいで家賃収入が減っていることを証明しなければなりませんよね？
それってどうやればよろしいのでしょうか？
お客が彼の出す音のせいで契約には踏み切れなかったという証拠がほしいのです。
お客に証言台にたってもらうとかしか無いのでしょうか？

補足日時：2012/01/15 00:22

No.10 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/01/15 08:48

以下で十分です。

何故、お客様に証言してもらはないのか不思議です。
沢山の内覧者が来ているのでしょう？
事実、被害があり、引っ越した人もいるのでしょう？
また、本人が嫌がらせを認めているのでしょう。
弁護士依頼をここまで頑なに躊躇する質問者が理解できません。
質問者の素人知識で判断することが間違っています。
そもそも弁護士依頼することが破産覚悟と言うこと自体理解に苦しみます。
因みに私も大家です。

>その賃借人のせいでいままで2人でていきました。
>騒音元である賃借人の部屋へ、なぜ妨害するのかをたずねたところ
「天井からキミらの足音がうるさいからその音で気が狂いそうやさかい流した」との事情でした。
その賃借人は過去に周囲への生活音に対するクレームや水道の衝撃音に対して何度も言ってきているのでかなりの神経質タイプらしいのです。

この回答への補足

その都度しか騒音を発生させないということなので、粘り強くそれを積み上げて立証して行かざるを得ず、大変なことだと思います。
しかし、それしか方法がないです。
証拠の確保の方法として録音、騒音測定器などもありますが、いつ、どういう状況で証拠を採取したものかが明らかにならないのですよ…

それに一応客商売ですし、お客に協力を求めるのは気が引けると言うか、どんな風にお願いしていいのやら…
謝礼金も出さないといけないのでしょう？

それと、証人だけでは証拠不十分なのですよ…。
それは何より素人の私より弁護士の方が一番よく知っていることだと思うのですが…

補足日時：2012/01/15 11:35