迷惑行為が続く、賃借人を退去させたいのですが…

私はとあるアパートの大家をやっている者です。よろしくお願いします。
問題の部屋の主は1年以上木造二階建てアパート角部屋に住まわれてる方で
騒音が激しいらしいのです。
その賃借人のせいでいままで2人でていきました。
幸い立地条件がいいためか連日内覧にこられる方が後を絶ちません。
ですが、内覧にこられたお客さんを部屋に案内する際、下の階から凄まじい音楽が鳴り響いてきます。当然、そのせいでお客がつかず営業課は困っております。
騒音元である賃借人の部屋へ、なぜ妨害するのかをたずねたところ
「天井からキミらの足音がうるさいからその音で気が狂いそうやさかい流した」との事情でした。
その賃借人は過去に周囲への生活音に対するクレームや水道の衝撃音に対して何度も言ってきているのでかなりの神経質タイプらしいのです。
ですから、こちらは全く悪くないので先日「これ以上、迷惑行為を行う場合は立ち退きの方向で考えさせていただきます」との勧告文を送りました。
しかし、今だ彼の迷惑行為は止まず内覧時には音楽を流してきます。
一度騒音調査を行ったところ、彼は普段は何をしているのか分からないほど静かなのですがこちらが少しでも足音を立てると、2階に人がいることを察知して音楽を鳴らし始める生き物だということが判明しました。
1日の大半を音楽を鳴らし続けてくれれば、録音した証拠を訴訟に持ち込めるのですが、1日に一度も物音を立てない日も会って大した武器にはなりません。
家賃の方は一度も滞ったことがありませんので滞納で追い出すことも出来ません。
契約当初は仕事をしていたらしいですが、8ヶ月前からひきこもりで車も手放してます。
生活保護の可能性があります。
保証人はおらず、保障会社と契約しています。
彼のせいで２階の一室に客が定着しません。
退去勧告の文書を１３通おくりましたが、向こうは「借家借地が…こうで…ああで」とわけの分からないことばかりいいます。
彼のせいでこうむった被害額は妨害が無ければ契約したであろうお客が付いて見込めた家賃分と
慰謝料等を請求したいのですがどのような手順を踏めばよろしいのでしょうか？
かかる裁判費用、強制執行費用などもちゃんと請求できるのでしょうか？
あと、私の部屋の玄関のドアノブが今朝壊れておりました。
私の送る退去勧告文に怒りを抑えられず彼がやったこどもじみたイタズラだと確信できます。
彼には私にイタズラする動機があるので被害額を請求できるとおもいます。
どうすれば彼を追い出せますかね？教えてください。お願いします。

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/14 22:23

保証会社にことの事情を話すことです。

できれば内容証明郵便でおくります。
保証会社は、家賃支払債務の保証人ですが賃貸契約の保証人である以上
賃借人のトラブルに関して何らかの責任を負っているはずです。
もし保証会社が事情を斟酌して、保障契約を解除すれば、無保証ということで
契約を解除するか別の保証人を立てるかということになります。
そこで保証人が出てきたらさらに状況を話して本人とあわせて損害賠償請求をします。
私も大家をやっていますが、そういう店子には幸いにしていまだでくわしたことはないです。

私なら、保証会社に圧力をかけダメなら毎週でも内容証明郵便で不法行為をやめないと
退去させるぞと圧力をかけますけど。

賃借人は、契約または目的物（借家）の性質によって定まる用法に従って、使用すべき義務を負っています（民法616条・594条1項）。
そして賃借人が、その用法遵守義務に違反して、賃貸人との間の信頼関係が破壊されるに至った場合には、判例・通説によれば、賃貸人は賃貸借契約を解除することができると解されています。
契約解除の仮処分の申し立てをすれば、さすがの居住者も裁判所に呼び出されればびびるのではないでしょうか。あるいは賃貸借契約解除の判決が出れば強制退去ということになります。

この回答への補足

契約解除の仮処分の申し立てをしたいのは山々ですけども、裁判所に「信頼関係の破壊」を認めてもらう材料がございません…
他で調べたのですが
たとえ形式的に用法そん守義務違反があっても、実質的にそれが信頼関係を破壊するに足らない場合は契約を解除できない」と法律上では考えられるので些細な騒音であったり、たとえそれが大きくても一時的なものである等の事情であれば「信頼関係の破壊」がないと考えらてしまうらしいのです…。
２階で丸一日見張っての騒音調査では、私が足音を立てた後から階段で下まで降りるまでしか音は流しておられないのですよこの人は…
せめて、その後もずっと流してくれてさえいれば録音が証拠として認めらると思うのですけどね…

補足日時：2012/01/14 23:10

No.2 回答者： williumblake 回答日時： 2012/01/14 22:20

　賃料を徐々に上げましょう。

　生活保護なら、家賃の増大はキツいはずです。
　自分から出て行ってくれるまで、家賃を上げましょう。

　理由は「アパート設備の更新や維持管理費用の増大」等と適当につけて、内容証明で送りつければいいでしょう。
　立ち退きは法的に難しくても、家主による家賃の値上げについては、拒否できないと思います。

　値上げに強硬に応じず、差額分を払わないようなら、滞納となり晴れて立ち退き要求の法的根拠となりえます。

　それまでに相手がぶち切れて暴力や器物損壊の手段に出てきたら、即座に警察に通報して検挙してもらい、それを理由に退去させましょう。

　欲をかいてはいけません。
　これまでの言動についての損害などは、立証不能ですから補償させられないでしょう。
　嫌な客を排除できればそれで良しとすべきです。

この回答への補足

賃料増額を請求することができるといっても、従来の家賃は借主と大家さんとの契約で決めたことですから、その契約で決めた家賃を大家さんが「賃料を増額する」と連絡してきたからと言って、一方的に変えられるものではありません。大家さんが連絡してきた通りに賃料が増額されることになるのは、当事者間で協議をして合意をした場合か、裁判が確定したような場合なのです…
もし上げるとしたら他の部屋も同じように上げていかないと彼も「家賃が割高だ」と思う場合には、賃料減額の請求をすることができてしまいます…トホホ

補足日時：2012/01/14 22:42

No.1 回答者： goikenbandesu 回答日時： 2012/01/14 22:06

弁護士に依頼する案件です。

記載内容から訴訟を前提に交渉しなければ解決は望めません。

この回答への補足

弁護士費用が彼から請求できる確証がないと弁護士になんか頼めません。
もし、費用を彼から回収できなければ大赤字で破産してしまいます…

補足日時：2012/01/14 23:17