お隣が擁壁の根元を勝手に掘削

どうもお世話になります。

お隣さんが（Ａ）の状態から宅地を30cm程削って駐車場を作りました。
その時にウチの擁壁の根元部分を相談も無く掘削、こちらが気付いて「現状回復をする」という約束をしました。
が、結果添付図（Ｂ）のような施工になっています。
こちらとしては30cmの高さまで土を戻すと言う約束で、（Ｃ）の様な施工をお願いしていたのですが．．．

そこで質問ですが、
１．隣家に断り（相談）も無く、10cm程度の三角形状と言えど勝手に掘削しても良いのでしょうか？
２．添付図（Ｂ）で原状回復したと言えるのででしょうか？
３．擁壁の根元という事で擁壁の安定性には影響が無いのでしょうか？

お手数ですが以上３点、回答、ご意見をお願いします。

No.7 回答者： yukiryoeka 回答日時： 2012/02/04 11:33

本当に隣との境界は図の位置なんですか？

擁壁の高さが不明なんですが、擁壁から流れた水の排水用の側溝などはないのですか？
あと擁壁の高さに比例して地中に埋設されてる部分の深さも増すのですが、大抵1ｍくらいは同じ傾斜で根入れがされてるはずです。
その部分が隣地との境界線ではありませんか？
単に土中でお宅の擁壁が境界を越えてるだけなんでしょうか？
初めからそのような土留め施工をされている場合、双方の土地の所有者同士で境界についての念書が取り交わされてる事があります。
あるいはちゃんと役所の土地登記簿に記載されている事があります。
もしかしたら遠い過去には土中の少々の越境は隣同士だからと口約束でなあなあで済んでいたかもしれませんが、今現在では世帯主の代も変わり、近年とんでもない事にまで発展してる例を何件か知ってます。
きちんと確認されるといいと思いますよ。

境界付近で何かをする時には隣に説明をして同意をもらうのは常識でしょうね。
1.の境界を越えて無断で掘削して良いかは人に聞くまでも無く常識判断として有り得ない事でしょうね。
2.の境界線とする位置よりお宅の敷地側については、お隣の責任施工にも土地の高さや形状による無理や不可能も生じますので、それで納得いかないのであればお宅でやるべきものです。
あるいはお隣の敷地内にお宅のための土留めを築いてもらうかです。
3.は擁壁の根元はもっとずっと土の中ですし、お隣の掘削が常識の範囲内でしたら、擁壁が崩れてお隣に危害を与えないように施工や管理するのがお宅の義務です。

それよりもこの程度の小さな事であまり声を荒げたりせずに、お互いがお互いで納得するように手を付けた方がいいように思います。
実は土中で擁壁の下部が越境してたなんて事実が発覚し、隣同士で訴訟問題になったり、擁壁のやり直しなんて事にでもなったらと考えた方が利口のように思いますがね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

声を荒げたりするつもりは無いのですが、一般的にどうなのかと思いまして質問した形です。
実際、やったモン勝ちという部分もあると思いますし。
※一度施工、建てた物に関して中々やり直しして欲しいとは言えない

こういう古い擁壁（古い造成地）だとウチのように根入れ部分で越境している事も多いように思いますが、皆さんどういう処置をしているのでしょう？
（新築等をする時にＬ型擁壁に替える等は可能でしょうが、施工の際お隣さんの土地も多少掘削する必要があるようにも思います）
お隣さんも宅地の下側の擁壁は越境している状態ですし、上のお隣さんもウチに根入れ部分で越境しているし。
恐らくお互い様で済んでいる事が多いようにも思いますが．．．

お隣さん、何で嘘をつくんですかね？
元の高さに原状回復すると約束しておきながら．．．
最初から言えばいいのに。
※これもそういう人だと思えばいい事のなのですが．．．（ちょい愚痴です）

お礼日時：2012/02/04 13:37

No.6 回答者： mnb098 回答日時： 2012/02/04 11:10

もともと団地として開発された宅地ですが、斜面に造成されたためにコンクリート擁壁をもうけたと言うことです。

開発した業者は擁壁基礎を隣の敷地内にも掘削して構築しており、掘り返されることは想定していなかったと見えます。

当然隣地との境界は擁壁の法すそということになりますが、Aの図では境界が土盛りした隣の土の途中にあることになります。境界の表示は「杭」でもあったのか、固定したプレートでもあるとおもわれますが、法状のコンクリートに10センチ幅で土を盛りかけても何の効果もないことは前出の回答のとおりです。

１の断り無くの部分はこれまで質問者の気持ちが書き込まれているので省きます。

２の部分は境界を明確にするために縁石を設置したのでこれでよいと考えます。

３の安定性は土からいきなりコンクリートが生えているわけではないですから、30センチ程度土がなくなって転ぶようならこれまでの17年ですでに転んでいます。
また、ブロック積みのようなものでは１ｍ以上の土圧を支えることはできません。

立ち入ることができない擁壁下の30センチの高さの土のどこに利用の価値を見出すことができるでしょうか。感情論ではない合理的な割切りをされることを希望します。

それと法上の敷地では法肩からの建物までの距離を求められます。倒壊に備えてと言うことです。
法下では一定の高さ以上差があればがけ地としての制限があります。１ｍ程度ではこれには該当しません。
境界からの距離は平地の場合、雨だれがかからない程度のという慣行があります。
これも余裕のある敷地の場合で、最近では越境しなければ平気で建築する施主や業者もあるようです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

このニュータウンが造成され販売されたのが1970年頃、約40年前です。
その当時は擁壁の根入れ部分で越境していても販売側も購入側も気にならなかったのでしょうね。
境界については、10cm角程のコンクリート杭（上に十字が切ってある）があり、雛壇の反対側も同じ場所に杭があります。

自分でも分かっている事なのですが、実際の施工うんぬんよりも「断りも無く」という事に引っかかってモヤモヤしているのだと思います。

同じ町内に住んでいる事でお互い様の部分も多い事も納得しているのですが．．．
勿論、近所付合いの濃さにもよるのだとは思います。

お礼日時：2012/02/04 13:12

No.5 回答者： tai-yu 回答日時： 2012/02/03 18:07

＞１．隣家に断り（相談）も無く、10cm程度の三角形状と言えど勝手に掘削しても良いのでしょうか？

事前に相談するのがマナーでしょうね。境界位置を勘違いしていたのかも。

２．添付図（Ｂ）で原状回復したと言えるのででしょうか？

原状回復と言われると違うかもしれませんが、方法としては有りかなと思います。

そもそも原状回復の必要は無いと思います。隣が敷地を下げたせいで土が隣地に流出するおそれが出たので、隣の人がその土が流出するのを防ぐべきかと思います。でも、土留めを隣地側に作らなければならいかというとそれも過度な要求だと思いますので、作ったとしても境界線上でしょう。そうすると土がほとんど残らない、もしくは擁壁の上にのるのでは？そうやって考えると、原状回復までしなくてこの方法も有りかと思います。


３．擁壁の根元という事で擁壁の安定性には影響が無いのでしょうか？

影響ないでしょう。

逆に影響があった場合は、隣地の責任というより擁壁の設計者のミスでしょう。

隣地側の土３０ｃｍ分を擁壁の構造計算に考慮することも出来たでしょうが、通常しないと思いますし、考慮しても微々たるものです。心配ならば擁壁の構造計算書を確認すればすぐにわかります。

だから質問者さんの要求どおり土を戻したとしても、擁壁に対しては何の効果も無いです。０ですね。だから質問者さんの要求は少し過度な要求だと思います。何の意味も無いところに土を戻して土留めまで作れというのですから。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

確かに事前の相談というか報告のような簡単な感じでもあれば．．．
この事前にというのが全般的に無いのでこちらも変に引っかかっているのだと思います。

お隣さん：駐車場を広げたいので擁壁の下を掘らせて下さい
ウチ：いいですよ。但し現状回復をお願いします。
お隣さん：現状回復のですがこの方法で良いですか？
ウチ：擁壁に影響が無ければ構わないです。

というのが事前にあれば良かった。

>少し過度な要求だと思います
どうして30cmの高さに戻すという約束をしたのに反故にしたのでしょうね？
その時にこういう施工にしたいと言えばいいのに、と思ったり。

お礼日時：2012/02/03 22:22

No.4 回答者： gisahann 回答日時： 2012/02/03 15:46

現実的には擁壁の底面が露出して完成するような工事は考えられませんので、今までに取り交わされた書類の内容より争われます。

擁壁が移動して来たり（境界から食い込む）、倒れたりすることはあるかもしれませんが、その過程における取り決め書にどう書いているかも争点の一部です。
（考え方によっては、擁壁は倒れては困るのですが、移動する分には責任は持てないということも、
しかし、あなたの宅地の建築物が擁壁に近ければ最悪の場合、建物にも影響が出ます）

今回の工事範囲としては軽微な地形の改造と受け取れるかどうかは専門家の御意見を待つしかないのではないでしょうか。
（あなたの意見による絵の感じからでは、土の有無は強度的な保障の観点からは全く意味をなしませんし、
従って、今後の判断材料として今までにどれくらいの土留め対策が取られていたかどうか、擁壁の座っている高さ関係にかかっています。）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ウチの建物は擁壁から3m程離れています。
擁壁の高さは1.0m～1.2m程になります。

他の回答、意見も色々参考したいと思います。

お礼日時：2012/02/03 22:09

No.3 回答者： cactus48 回答日時： 2012/02/03 15:12

以前に勤務していた会社で、よう壁や砂防ダムの工事をしていました。

基本的に工事に入る前は、隣家だけでなく周辺の住居の方に粗品を持参
して挨拶に伺います。特に隣接する方には、隣家の方に立ち会って頂い
て、現場説明をして了解を得ています。ただ隣家の敷地を掘削したり、
立ち入らないのであれは現場での立会は行いません。
よう壁は構造物ですから、場合によっては傷付けたりする事もあります
から、あなたの家に隣家と工事会社の方が来られて、工事内容を説明し
て承認して貰ってから工事をするのがルールです。

よう壁の地上部の高さが書いていないので分かりませんが、造成地等の
周囲によう壁を設置する時は、地中部分は約５０cm程は埋められていま
す。よう壁の所有者は質問者さんだと思いますが、よう壁を施工して頂
いた業者が分かれば、どの程度まで地中に入っているのか分かります。
図からすると最低でも１ｍは地中に埋められていると思います。
３０cmだけ掘り下げた程度では、よう壁が倒れるような事は無いと思い
ます。掘り下げた部分を十分に転圧してあるなら大丈夫で、転圧状況を
調べる事は必要かも知れません。ただ隣家の方が自分で作業されたなら
転圧状況は分かりません。業者に依頼したのであれば、作業ごとに写真
を撮っていますので、写真を見れば直ぐに分かります。

よう壁に工事による傷や損傷が無いかを確かめましょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

やはり基本的には事前に説明は必要ですよね。
恐らく事前に話があればこちらの心象も違ったと思います。

擁壁の地上部の高さは1.0m～1.2m程で、工事によるキズ等は上から覗いた限りは無いようです。

お礼日時：2012/02/03 22:05

No.2 回答者： es240 回答日時： 2012/02/03 09:50

はじめまして。

ゼネコン勤務者です。

No.1の方が言うような請負～は取りあえず別として、

私個人的な考えとしては、お隣さんの敷地内での
ことですし、Bの状態はありだと思います。

マンション計画で外構の図面をみて、このようなことは
多々あるような気がします。

ただ、崩壊するかどうかが、今回のキーワードになるのだと思いますが、
擁壁の構造がどのような工法によって築造され、杭の有無によっても
変わってくると思います。
コンクリートで作られた連壁であれば30ｃｍほど掘削しても
問題ないような気はしますが、積上げ式の擁壁ではちょっと心配
ですよね。
擁壁によって止められてる土は基本的に隣地側にむかって作用が
働いているはずです。質問者の方の敷地内で、きちんと擁壁の裏側に
砂利等が排水用として敷詰められ、きちんと排水が出来てるかどうか、
また、その排水溝の穴がきちんと整備され排水できる状態になっているかで
変わってくると思います。

ただ、崩壊の危険性があればお隣の方は何かしらの対策は施さなければ
ならないでしょうね。もちろん、擁壁の斜めの先が基本的な考えで、お隣
の敷地内に越境していないということも大切だと思います。

いずれにせよ、円満に解決するといいですね。
がんばって下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

実は自分もＢはありとは思っているのですが、どうしても相談も無しにという所で納得がいかないんだと。

擁壁は外から見る分にはコンクリート製だと思います。
只、反対側はブロックの平積み（布積？）です。
なので、ブロックにコンクリートを吹き付けている可能性もあるのかもしれません。
※排水孔等は無いようです

越境に関しては、恐らくしているのだと思います。
この団地が作られたのが40年程前なので、雛壇の殆どが根入れ部分で越境している可能性は大です。
※建替えた所はＬ型擁壁にしている所も

>いずれにせよ、円満に解決するといいですね
確かにそれに越したことは無いですね。

お礼日時：2012/02/03 22:00

No.1 回答者： bara2001 回答日時： 2012/02/02 23:21

今回の工事はお隣さんがしたことなのですよね。

擁壁の根元部分の権利関係がどのようなものなのかが不明ですが、根元部分を掘削して擁壁が崩壊する危険を感じて、その結果お隣さんが原状回復をする工事をしたわけです。

であれば素直に解釈すれば、お隣さんとの間に請負契約が成立しています。
請負契約は諾成契約なので口約束だけで契約が成立します。
ここで勘違いしていけないのは、お隣さんと工事業者の関係では工事業者が請負人ですが、質問者様とお隣さんの関係ではお隣さんが請負人になります。
特約の無い限り、請負人は法律上当然に構造物についての瑕疵担保責任を負います。
もしこの構造が原因で問題が発生すれば瑕疵担保責任を追及します。
これまでの経緯を説明した覚書を２部作成して、その中にお隣さんが構造物について瑕疵担保責任を負う旨の一文を入れて、双方署名捺印して事実の記録を残してください。

ちゃんとした工事業者であれば擁壁が崩落するようないい加減な施工はしないでしょうから、素人が現状で心配しているだけでは事態は動きません。
どうしてもというのであれば土木の専門家に相談してください。

なお仮に今回の施工をせずに擁壁が崩落するようなことがあれば、工事と崩落との因果関係は明らかであるので、質問者様からお隣さんに損害賠償と原状回復を請求することになったはずです。
今回の施工によって、その将来生じたであろう債務を免れたことと、今回の工事をしたことは対価関係にあるので、質問者様が一方的にサービスを受けているわけではありません。
対等の立場で堂々と話し合ってください。

この回答への補足

>ちゃんとした工事業者であれば擁壁が崩落するようないい加減な施工はしないでしょうから
んー、確かに業者が入っていましたが、削った後に立てたカーポートを見ると、「ちゃんとした」と言えるかどうか疑問です。
宅地は「第一種低層住宅区域」なので、境界から1m離して建物を建てなければなりませんが、境界からカーポートの柱までは20cm程度の離れになっています。
又、高さ制限2.3mなのですが、3m近い高さになっています。
加えて、建蔽率40%、容積率200%ですが、カーポートを含めると土地面積の60%程度を建物が占めています。
（カーポートは巾3m程、奥行き8m程です）
施工業者に「違法建築か確認して文書を貰う」約束でしたが、結局持ってくる事はありませんでした。
業者と話をした時に、業者側から「詳しいですね（建蔽率とかの事らしい）」、「撤去したいんですか？」という言葉もあったので、違法建築という事は分かっているのではないかと思います。
要は近隣が違法建築に気付かないだろう事を前提に施工している？

>対等の立場で堂々と話し合ってください
これは心掛けているつもりです。
が、恐らくお隣さんは古くから住んでいる事（恐らく40年程前から）で、どうも当方（ウチは17年程前から）を低く見ている風もあるのかもしれません。
※この団地（ニュータウン）が出来たのが40年程前になります

補足日時：2012/02/03 22:28

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

一般的に原状回復が基本だと思っていたので、色々疑問に思っていました。
※元に戻すという口頭で約束もしたので

覚書の事も考えてみます。

お礼日時：2012/02/03 21:32