住宅ローン審査について教えて下さい。

中古マンション（1800万）の購入を考えておきます。頭金０、年収500万、車のローン残200万あります。他、ローンなどありません。
今回、銀行２社事前審査に落ち、フラット３５の事前審査で「可でも不可でもないので本審査に申し込みします。」と言われました。このような場合、本審査に通るのは、難しいでしょうか？「大丈夫です」と不動産会社の方に言われ続け期待し事前審査落ち続けてます。やはり、頭金０だと購入無理なのでしょうか？

No.4 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/02/16 12:36

審査に落ちるのは個人信用情報に問題がある、年収と年齢から算出される借入金額で足りない、担保価値不足等です。

信用情報は過去に延滞等の事故を起していれば、先ず審査に通ることはありません（記録が抹消されるまでは不可）。

借入限度額については、これからの生涯年収が決まっているため、その一部しか返済に充てられず、自ずと借りられる金額は決まってきます。なお、銀行の審査基準ギリギリでは無理なローンですので、これを余裕でクリア出来る無理のないローンにすることをお勧めします。借りられれば完済出来る保証はなく、頭金がない状態で返済出来なければ、家を失った上に借金だけが残ることになりますので。少なくとも諸費用（物件価格の５～10％程度）と20～30％以上の頭金は用意しましょう。こうしておくことによって、いざという時に売却して精算することが出来ますので。車のローンについても論外で、この返済も住宅ローンの返済と合わせて収入に占める返済率として審査されるでしょうから。あと、生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておき、減給や失職等の不測の事態にもある程度対応出来るようにしておくことをお勧めします。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思いますよ。

物件によっては担保価値不足となり、全額借入金というわけにはいかないことも多いです。特に中古の場合は新築よりは不利になるでしょうか。また、言い値というのもあり、この売買金額と銀行の評価額が大きく乖離することもあるでしょう。また、あまりに古いと完済までに価値がなくなりローンに影響することもあり得ます（完済までに価値がなくなるようでは担保物件としては不適）。なお、一生に一度しか買えない経済状況なら終の棲家とする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度までは十分持つ必要があります。マンションの場合は建て替え決議がなされれば従わないといけません。この時に追加費用が必要になり、収入や貯蓄がなければ持分のお金を貰って出て行くしかありません（マンションは土地の持分は少ないですよ）。

No.3 回答者： marksouzu 回答日時： 2012/02/16 11:28

自分とほぼ同じ状況なのでお話ししますけど

自分は頭金ゼロ、リーマンショックの年で年収急降下の400万しかなかった。車のローンが残り170万で借入額1550万で一発で審査通りました。
おそらく2社で落ちてるということは他の理由だと思います。
頭金とかじゃなくカードローンとかキャッシングとかで事故扱いになってる可能性の方が高いんじゃない？
それと年収の割に大家族とかかな？

不動産屋からは頭金は良いけど諸費用は出せないと銀行の心証は悪いとは言われましたね。

No.2 回答者： bfox 回答日時： 2012/02/16 11:16

年収500万で1800万の中古マンションですから通りそうなもんですよね。

理由は車のローン残200万でしょう。
私もローン組む時に不動産屋から車のローンとか残ってないですよね？って確認受けましたから。

あと他に、これまでカード事故とか車のローン滞納があったりとかしましたか？
あった場合落ちるかも。

No.1 回答者： kadakun1 回答日時： 2012/02/16 10:57

頭金というより、車のローン完済する方が先じゃ無いでしょうか？

年収等が分からないので、審査落ちの理由がはっきりしませんが・・・・
少なくとも頭金０は関係無いでしょう。