アパートの賃借人が破産した場合にはどうなりますか

Question

私は大家（賃貸人：甲）です。
私所有のアパートに住んでいる賃借人（乙）が自己破産しました。
その場合について教えてください。
１）私（甲）が賃借人（乙）から預かっている敷金（賃料の２ヶ月分）はそのまま預かれるのでしょうか。
２）過去の滞納（２ヶ月）があります。そのもらっていない家賃（２ヶ月分）の請求はできますか。
３）今後の家賃は貰えますか。
４）賃貸借契約を解除して退去してもらうことはできますか。

以上教えてください。

minpo85 · Accepted Answer

賃借人が破産した場合の賃貸借契約の取扱については、賃貸人が破産した場合と違い、破産法上特別の規定は存在しないことから、双務契約に関する一般的規定が適用されることになる（破産法53条、54条）。
　すなわち、賃貸借契約について、破産管財人が契約を解除するか否かについて選択権を有しており、賃貸人である質問者さんは、破産管財人に対して相当の期間を定め、契約の解除をするか否か確答すべき旨を催告することができる（破産法53条2項）。
　破産管財人が契約を解除した場合、賃貸人は損害賠償請求を破産債権者として行使することができる。破産手続き開始前に発生している未払い賃料に関する債権も破産債権（破産法2条5項）となる。他方、破産手続開始後、賃貸借契約終了までの間に生じた賃料債権は財団債権（破産法148条1項8号、2条7項）となり、賃貸借契約終了後、目的物（建物）返還までの賃料相当額も財団債権となる（破産法148条1項5号）。

破産管財人が履行を選択した場合、すなわち賃貸借契約の継続を選択した場合、破産手続開始前の賃料債権は破産債権となり、破産手続開始後の賃料債権は財団債権となる。

簡単に用語を補足しておくと、破産債権とは破産手続の配当により弁済を受ける債権であり、他に一般債権者が多数いる場合には、破産者の財産が少なければそれだけ受けられる弁済が少なくなるものである。
　それに対して財団債権は、配当という破産手続によらないで優先的に弁済を受けられる債権である。

以上のことを前提に質問に答えるならば
（１）については、破産管財人が賃貸借契約を継続する場合には、当然そのまま預かることができます。破産管財人が解除を選択した場合、敷金は未払い賃料に当然に充当され、残額があればこれを返還しなければなりません。
（２）については、過去の滞納分については、破産債権となり、破産手続の中で弁済を受けるのが原則です。もっとも、今回は敷金がありますので、破産法上の相殺権（破産法67条1項、2項）をすることで、事実上優先弁済を受けることになります。
（３）について、破産管財人が賃貸借契約を継続する場合には、財団債権として、随時弁済を受けることができます。よってその場合、家賃は貰えます。
（４）賃貸人である質問者さんの側から賃貸借契約を解除することは、破産者に債務不履行ないし契約の特則等解除理由があり、かつ信頼関係が破壊されている場合、つまりは一般的に賃貸借契約の解除ができる場合にはできますが、破産したことの一事をもって、質問者さん側から解除することはできません。
　解除するかどうか破産管財人に聞いてみましょう。

破産法
（定義）
第二条 　
５ 　この法律において「破産債権」とは、破産者に対し破産手続開始前の原因に基づいて生じた財産上の請求権（第九十七条各号に掲げる債権を含む。）であって、財団債権に該当しないものをいう。 
 
７ 　この法律において「財団債権」とは、破産手続によらないで破産財団から随時弁済を受けることができる債権をいう。

（双務契約） 
第五十三条 　双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。 
２ 　前項の場合には、相手方は、破産管財人に対し、相当の期間を定め、その期間内に契約の解除をするか、又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、破産管財人がその期間内に確答をしないときは、契約の解除をしたものとみなす。 
３ 　前項の規定は、相手方又は破産管財人が民法第六百三十一条 前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第六百四十二条第一項 前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。

第五十四条 　前条第一項又は第二項の規定により契約の解除があった場合には、相手方は、損害の賠償について破産債権者としてその権利を行使することができる。 
２ 　前項に規定する場合において、相手方は、破産者の受けた反対給付が破産財団中に現存するときは、その返還を請求することができ、現存しないときは、その価額について財団債権者としてその権利を行使することができる。

（相殺権） 
第六十七条 　破産債権者は、破産手続開始の時において破産者に対して債務を負担するときは、破産手続によらないで、相殺をすることができる。 
２ 　破産債権者の有する債権が破産手続開始の時において期限付若しくは解除条件付であるとき、又は第百三条第二項第一号に掲げるものであるときでも、破産債権者が前項の規定により相殺をすることを妨げない。破産債権者の負担する債務が期限付若しくは条件付であるとき、又は将来の請求権に関するものであるときも、同様とする。

（財団債権となる請求権） 
第百四十八条 　次に掲げる請求権は、財団債権とする。 
一 　破産債権者の共同の利益のためにする裁判上の費用の請求権 
二 　破産財団の管理、換価及び配当に関する費用の請求権 
三 　破産手続開始前の原因に基づいて生じた租税等の請求権（第九十七条第五号に掲げる請求権を除く。）であって、破産手続開始当時、まだ納期限の到来していないもの又は納期限から一年（その期間中に包括的禁止命令が発せられたことにより国税滞納処分をすることができない期間がある場合には、当該期間を除く。）を経過していないもの 
四 　破産財団に関し破産管財人がした行為によって生じた請求権 
五 　事務管理又は不当利得により破産手続開始後に破産財団に対して生じた請求権 
六 　委任の終了又は代理権の消滅の後、急迫の事情があるためにした行為によって破産手続開始後に破産財団に対して生じた請求権 
七 　第五十三条第一項の規定により破産管財人が債務の履行をする場合において相手方が有する請求権 
八 　破産手続の開始によって双務契約の解約の申入れ（第五十三条第一項又は第二項の規定による賃貸借契約の解除を含む。）があった場合において破産手続開始後その契約の終了に至るまでの間に生じた請求権

harun1 · Answer

＞１）私（甲）が賃借人（乙）から預かっている敷金（賃料の２ヶ月分）はそのまま預かれるのでしょうか。
東京地裁の判例では敷金返還請求権は破産しても処分する必要がないとされています。
要は、破産しても賃貸借契約を解除して明け渡しをする必要がないので敷金はそのままです。

＞２）過去の滞納（２ヶ月）があります。そのもらっていない家賃（２ヶ月分）の請求はできますか。
賃借人が滞納家賃を破産債務として届け出ていて免責許可の決定を受ければ、滞納している家賃も免責されます。滞納している家賃を請求しても支払う必要はないと言われればそれまでです。破産債権として届け出てなければ請求できます

＞３）今後の家賃は貰えますか。
今後の家賃は免責されていないのでもらえます。（賃借人が払えるなら）

＞４）賃貸借契約を解除して退去してもらうことはできますか。
賃貸借契約書に「賃料未払いは賃貸借契約を解除する」旨の条項があると思います。その場合には賃貸借契約を解除できます。家賃を滞納していれば、解約と立ち退きを求めることは普通のことですが、裁判所の決定を経ず自力で追い出しをする事はできません。

asaritibitora · Answer

1,敷金は　未納家賃に充当できます。　ただし　乙の弁護人または裁判所に未納家賃請求と敷金を相殺する旨通知と合意が必要でしょう。

２、　　(1)に同じ

３、今後の家賃は　請求権はありますが、おそらく家具調度を競売にかけて　税金未納分に充てられると思うので、

住み続けることは事実上は無理です。　たとえば　家賃60万の高級マンションに住み続けながら自己破産できるかどうかとい　　　う問題があります。

賃借人乙の収入が月に200万あれば　60万の家賃のマンションに住み続けてもいろいろな経費を払い続けられるので自己破産は　免れたでしょうけれども、根っこの収入が途絶えたのですから　当然　安いアパートに住みかえるなり、親戚宅に居候してでも　　過去の債務を　支払わなければならないのが　常識なのです。

４、　当然　契約解除、退去です。　　おそらく　夜逃げ状態で　光熱費滞納、サラ金が押し寄せて近隣住民に迷惑をかけている状況も考えられます。　　ただし　　きちんと管財人にすべてを任せる律儀な自己破産者もいるとは思います。

温情を与えるなら、　安い共同アパートを大家さんの手持ちの中から紹介するとか、仕事を紹介するとか、　田舎に帰らせるとか、　ハローワークに連れて行って　地味な仕事を探させるとか、自分の不動産屋さんで働かせてあげてください。

akak71 · Answer

相殺は、　相手方の同意は不要です。

相手方に、通知が到着したときに相殺の効力が発生する。

参考URL：http://www.ac-hasan.jp/advice/advice10/answer01.html

アパートの賃借人が破産した場合にはどうなりますか

＞１）私（甲）が賃借人（乙）から預かっている敷金（賃料の２ヶ月分）はそのまま預かれるのでしょうか。

1,敷金は 未納家賃に充当できます。

相殺は、 相手方の同意は不要です。

賃借人が破産した場合の賃貸借契約の取扱については、賃貸人が破産した場合と違い、破産法上特別の規定は存在しないことから、双務契約に関する一般的規定が適用されることになる（破産法53条、54条）。

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相殺は、　相手方の同意は不要です。

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