賃貸契約更新時に払った更新料の返還請求について

賃貸契約更新時に不動産屋に支払った更新料の返還請求が可能かどうかについての相談です。今、賃貸マンションに住んでいます。過去２回更新しており、その際に更新料を支払っています。
住んでいるマンションは当初、特別優良賃貸（以下特優賃といます）として建てられ、契約者を集めようとしましたがあまり入居者が集まらず、経営が行き詰りました。そこで、当マンションのオーナーやその他の特優賃を経営する方々、管理する不動産屋が後援者である県のほうへ相談に行かれたそうです。結果、５年間は特優賃としてではなく、通常の賃貸として募集してもよいという許しを頂けたそうです。そして私は通常の賃貸契約（２年更新）で入居しこれまでに２回契約更新し、今年１０月に契約が切れますので、３回目の更新をするつもりです。
その後、特優賃の管理が県から市に移管されることになり、現在の経営状況について話し合いをした際に、認識のずれがあることが分かりました。オーナーや不動産会社は５年間は通常契約してもよいと認識していましたが、県の方は、期間が５年契約で通常契約をしてもよい、としたつもりだったのです。
そこで、その当時契約した方（みなさん２年契約）に５年での再契約をし直すため、各契約者に管理会社が説明に回り、私のところにもきた次第です。
条件は２年が５年になるだけで家賃などの増減はないのですが、保証人に署名捺印をいただき再度提出しなければなりません。
説明に来た時に向こう（管理会社）のミスを認め、迷惑をかけることを謝りました。そして、過去の事（2回の契約更新）は済んだこととして処理をすると話しました。
私も突然のことで整理して考えることができず、そうですかと返答をしたのですが、後になって、「これってどうなんだろう？」という思いが出てきましたので、今回ご相談させていただくことにしました。
不動産会社は２年契約を提示しましたので、それに従い契約を交わし、その後２回更新しました。
しかし、当初から５年契約をしていれば更新回数は１回だけで、１回は不必要になります。それなら返してもらえないの？と思いますが、契約を交わしているので請求することはできないのかなとも思います。そもそも向こうのミスが原因なのに、請求は不可能なのでしょうか？
子供のこともあり、契約更新を拒否されれば困りますのでなかなか強くも言えません。
長文ではありますが、どうかご意見いただきたく思いますので宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： minpo85 回答日時： 2012/04/23 00:41

　質問文をある程度の事実は分かりますが、なお実際のところ曖昧なところがありますね。

　まず、「5年での再契約」についてですが、管理会社は現在及び将来の賃貸借契約だけでなく、過去の部分についても5年契約であったものとする、と言っているのでしょうか。もし過去は2年契約のままで「済んだこととして処理」するというのであれば、契約の更新はされていますから、返還を請求することは難しいでしょう。

　次に、当初特優賃として建てられたが、県から通常契約の許しを得たということに関してですが、特優賃は家賃の一部を地方公共団体が補助金として交付することにより、賃借人が実際に支払う家賃を減額する等のメリットがある反面、その入居に際して一定の資格を要する制度であります。そこで、この県の通常契約の許可が具体的にどういった内容なのかがよく分りません。仮に補助金を交付するが、入居資格による制限を免除するという意味であるとして、補助金交付の条件として、5年契約にする必要があるという場合に、過去の補助金取得を正当化するために過去の部分についても5年だったことにするというのであれば、更新料を多く取るのは、いわば二重取りとなり許されない、返還を請求できる、と考えられるかもしれません。

　このような過去の補助金取得の有無や、過去の部分の取扱の詳しいところを、補助金交付の条件等と共に、所管する市に聞いてみてはどうでしょうか。そして過去の更新料についての取得が不当であると市が判断すれば、更新料の返還を促してくれるかもしれません。また、弁護士に一度相談だけしてみてもいいかもしれません。

　なお、他の回答にある昨年の更新料返還請求等に関する判決とは、事案が全く異なる。

この回答へのお礼

ご意見・アドバイスを頂きありがとうございます。お礼が遅くなり申し訳ありません。ご指摘やご意見が的確で大変参考になりました。今は広い目でよく考え交渉していきます。

お礼日時：2012/05/15 21:57

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2012/04/22 08:14

５年半前に結んだ２年契約を、過去にさかのぼり５年契約に結び直してほしい、といってきているわけですよね。

＞当初から５年契約をしていれば更新回数は１回だけで、１回は不必要になります。それなら返してもらえないの？と思いますが、契約を交わしているので請求することはできないのかなとも思います。

私も質問者さんの立場だったら同じことを考えると思いますし、更新料１回分の返却を求めると思います。
もしも管理会社（不動産会社？）が、『過去の２年契約は有効であり、更新料の返却はできない。』というなら、『過去の２年契約が有効ならば、５年半前にさかのぼっての契約変更は不要なはずではないか。』と質問してみましょう。　　逆に言うなら『５年前にさかのぼっての契約変更を求めるなら、過去に払った更新料１回分は払う根拠のなかったものであり、返してもらっても良いのではないか』と言ってみたらいかがでしょうか。


＞子供のこともあり、契約更新を拒否されれば困りますのでなかなか強くも言えません。

まずは、ひたすら更新料の返却をお願いするというスタンスで話をしてみてください。（仮に更新料の返却がダメだったにしても、特に何か状況が悪くなるわけではないでしょうから、ダメもとのスタンスでお願いしてみたらいかがですか。）

この回答へのお礼

ご意見、アドバイスを頂きありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ございません。大変参考になりました。まだ解決しておりませんが、引きつづき交渉してみます。

お礼日時：2012/05/15 21:47

No.2 回答者： golgo13-- 回答日時： 2012/04/22 00:55

>賃貸契約更新時に不動産屋に支払った更新料の返還請求が可能かどうかについての相談です。

＞不動産会社は２年契約を提示しましたので、それに従い契約を交わし、その後２回更新しました。
しかし、当初から５年契約をしていれば更新回数は１回だけで、１回は不必要になります。それなら返してもらえないの？と思いますが、契約を交わしているので請求することはできないのかなとも思います。そもそも向こうのミスが原因なのに、請求は不可能なのでしょうか？

質問が長すぎるので流し読みしかしていませんが、賃借人に対して更新料の返還義務なし、との最高裁判例（公序良俗違反を除く）が出ています。

２年更新ですと、ごく普通。当たり前の世界です。
また、契約自由の基本原則（民法）からして許容される範囲です。

諦めてください。

No.1 回答者： noname#153414 回答日時： 2012/04/21 22:35

住宅の更新料の返金は、如何なる理由があっても、返金する義務は一切ありません。