賃貸物件付マイホームはどうなんでしょう？

最近マイホームが家族で話題になります。もともとマイホームは絶対買わない主義なのですが、最近「賃貸物件付マイホームを建てる」っていうのは少しいいかもと思ってきました。
1、2階はアパートとして貸し出して、3階に住むといったようなイメージです。

もし経験者がいらっしゃったら、よいお話、苦労されたお話をお聞かせ願いたいのですが・・・。
思ったよりうまくいかないことがあるとか、建設費は一戸建てのツボ単価と比べてどうとか、いろいろ知りたいです。

宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： necson158 回答日時： 2004/01/19 19:07

こんにちは。

元ゼネコン営業です。
一戸建てについてはあまり分からない（ハウスメーカーではありませんので）のでご参考になるかどうか分かりませんが。
基本的に賃貸物件と、分譲物件とでは建築コストがかなり違います。
賃貸マンションと分譲マンションを見比べるとお分かりになるかと思いますが、賃貸物件は劣ります。
このごろは梁が室内にない物件が多いのですが、賃貸は従来工法で安く作るし、壁などの断熱材の量や防音についてもそうです。建築主としてはやはり安くは当たり前ですし、出来れば初期投資を少なくしリスクを少なくしたいというのも当たり前ですよね。
ですので、坪単価で言うと分譲物より賃貸の方が安いといえます。（同土地であれば）一戸建てとの比較となるとやはり設備の問題が大きく一概にどうということは出来ません。（設備工事費は結構高いのです。）
アパートを立てたはいいけれど、設備などが市場価値より低いと、入居者集めに苦労するばかりではなく、最初に目論んでいた賃料をとることもできませんし、入居者の回転が悪く、建て損になることもあります。（資金回収は結構時間がかかります。）また、入居者の賃料滞納や騒音問題などの住人同士のトラブルもあります。
もし、建てるのであれば、きちんとした資金計画・事業計画を立てられる（いいも悪いもきちんと言ってくれる）、安心できる不動産屋・施工業者に監理をお願いすることと、テナント保障の有無、そして一番大事なのは、その建築地が魅力ある場所にあるかどうかをまずは見極める事が肝要です。
これで失敗しているオーナーは結構いるのですよ。
ご参考になると幸いです。

No.4 回答者： bitaminn 回答日時： 2004/01/27 17:00

参考までに

資金面で相当なゆとりを持った上で無いと危険が付きまといますよ。
仮にローンを組んでいる場合、借家人が家賃の滞納をしたとしたら、家賃は当事者間の問題で終わってしまいますが、ローンの滞納の影響は計り知れません。

No.3 回答者： kosaoji 回答日時： 2004/01/20 09:24

わたしは，賃貸付きの家屋に４年ほど住んでいましたので，そのときのことをコメントします。

わたし，結婚前（９１年）から新婚の４年ほど，賃貸２世帯と大家さんの家がひとつとなった物件にすんでいました。横浜市内で，駅から徒歩１分くらいの物件です。

家は東向きで，北側に大家さんが１Ｆ２Ｆ，南側の１Ｆと２Ｆとでそれぞれ１世帯ずつ。

私は２Ｆでしたが住んでいたときは，下のフロアに誰もすんでない時期もあって，そのときは，大家さんの洗濯物干し場になっていました。

大家さんとは，毎月，家賃を払うときに雑談をするほど親しくなってしたので，帰省のつど，両親からということでお土産を持参していました。（ホントは，自分で買っていってたのですが．．）

そんなわけで，結婚後は，妻が，随分，大家さんにかわいがってもらってました。妻も地方（三重県）から嫁いでくれたので，自治会のイベントなどに妻を誘ってくれて，自治会にもすぐ溶け込めていたようです。

その大家さんは，入居者がいない状態でも，なんら焦ることなく，いい人しか貸さないという人でした。
仲介を依頼している不動産屋さんは１件だけで，かつ，旧知の友だちらしく，そのおばちゃんが，この人はよさげ，と思ったときだけ，こんな物件あるんだけど，といって，紹介してくれる物件でした。

つまり，不動産屋さんのチラシとか壁とかに掲示していない物件となっていました。

大家さんは，だんなさんが郵便局に勤めてて，もう子供が独立したので，大きな家は必要ないがでもリフォームしたいってことで，このような家を建てられたと聞きました。入居者がいなくても，ローンの返済ができるような資金計画をされていたのだと思います。

わたしは，入居当時，単身だったので，宅配便の受け取りも困る状況でしたが，この賃貸に入居してからはとてもラクチンでした。大家さんが必ず預かってくれてましたから。また，この賃貸は，２世帯しか入居できないことから，騒ぐような人も入居されることもなかったので，この賃貸の前のときのような苦労はなかったです。

わたしのようなケースはレアケースであまり参考にならないかなとも思いますが，こんなケースもあるってことで。（ちなみに，その大家さんとは，いまも年賀状だけですが，付き合いをしています．．．）

No.2 回答者： kobalt 回答日時： 2004/01/19 22:57

昨年、親が賃貸付きの自宅を建てました。

二世帯同居していた土地に、一世帯用の家を建てようとしたら、
同居していた身内が「一緒に住みたい」と言ったので、自宅の奥側に
２階建てアパートを作りました。

うちは木造なので参考にならないかもしれませんが、音にはけっこう気を
使います。
身内が１階なのですが、子供が遊びに来るのでバタバタと走るので、
多分相当響いていると思います。２階にも多分響いているでしょうね（＾＾；
２階は我が家の寝室なのですが、夜はトイレのドアを静かに閉めたり、
物を落としたりしないようにしてます。２階の賃貸には他人が住んで
いるので、特に気を使います。

あとは賃貸の外階段、けっこう走られると振動します。
その人が新聞をとっていないから助かってますが、とってたら毎朝
新聞配達がバタバタ昇りますからね・・・

建築費については、うちは私の彼氏がいる住宅メーカーに頼んだのですが
自宅部分が坪50万だとしたら、アパート部分は55万と割高になっています。
理由はアパートが自宅と床がつながっているし、グレードを下げていない
からかもしれませんが（ペアガラス、浴室乾燥機、洗浄機能付き便座などの
設備もあり）
彼氏が言うには「キッチンやお風呂などがたくさん付くので、割高になる」
と・・・
その身内がアパートを別に建てる予定ですが、土地の広さの割りに
我が家より割高になってますね。
（同じ住宅メーカー）

ちなみに私、大家さんが２階、３階に住む鉄筋の家の１階で賃貸していた
ことがありますが、２階の音がけっこう響いていました。
さて、寝ようと布団に入ると（ベッドではなく布団でした）
「今日も模様替え？」と思うくらいバタバタ・・・
初めての集合住宅生活だったので、今思えば単なる生活音だったのかも
しれませんが、かなりの音でした。
よって、下に他人が住むとなれば、戸建の「騒いでも苦情がこない」メリットは
ないと言えますね。

うちは父が定年でローンが組めず、ローンなしで建てたので、無理に
他人に貸さず、身内だけにして２階の賃貸部分は自宅にすればよかったと
今になって少し思います。

あと、入居者はまだ一人目ですが、学生などに貸すと深夜まで騒いで
近所迷惑になる場合があります。
うちは閑静な住宅街にあり、賃貸併用住宅に住んでいる人がいないので
ものすごく気をつかいました。
大学が近くにあるため、たびたび遊びに来られては・・・と思い、
社会人限定にしていましたが、実際は学生が入りました。
たまたまおとなしい人ですが、入居前に言っても守ってくれるかは
わかりませんからね。
私が住んでいた賃貸も、３部屋しかありませんでしたが、お隣さん（学生）が
深夜まで騒いでいたことがありました。

ただ、収入面については、特にローンがある場合は返済が楽だと思います。
その分かかえるローンも増えるとは思いますが・・・