地目が「田」なのですが、家が建っています・・・

不動産の取引を行う業者の人間です。

ただ、今回はまったく取り扱ったことがないケースで（仲介です）
知り合いの業者も「よくわからん」とのことなので詳しい方ぜひご回答をお願いします。

[状況]
借地上の、中古建物（所有権）を売主⇒買主（双方個人）への売買仲介を行おうとしているところです。

地目：田
平成14年築の中古物件（約80m2の2階建）が建っている。
権利：建物は今回の売主の所有権
土地は借地で普通賃借権。

登記:建物は登記あり
土地に地上権、借地権の登記などは無し。

土地使用の譲渡に関して権利金、譲渡金などは無し。

固定資産税は毎年請求が来ている。

■新築当時、他業者が発行した重要事項説明書には
”地目：畑（農転済み）”と記載されていますが、
土地謄本上では、地目変更などの経緯記載は一切なく、「田」のままです。

[質問内容]
(1)この土地は農転されているのでしょうか？

(2)農転申請をして、許可は出てるけど地目は「田」のまま、という状況はありえるのでしょうか？
※売主にも聞き取りしましたが、全部その当時の業者に任せていてよくわからない。
農地関係の書類をもらった覚えはない、、とのことです

(3)この土地が農転されているかどうかは、どこに問合せすればよいのでしょうか？
また、それを証する書面などは存在するのでしょうか？

(4)建物は登記されているのですが、地目「田」に建物を建築して農転せずに
そのまま住んでしまっている、、という状況はありえるのでしょうか？
また、このような状況の物件を主任者として仲介することに問題はあるでしょうか？

(5)地目「田」のままで建物の所有権移転登記は問題なく進められるのでしょうか？

質問が多くて恐縮ですが、連休で公的な機関や士業さんにまったく相談できずに困っております。

明日契約予定で予備知識だけでも入れておきたいので
お詳しい方ぜひよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/07/17 12:19

同業者です。

建物の確認申請済みなどがあるのでしたら、おそらく「農転の許可（3条か5条かわかりませんが）」自体は取得済みでしょう。
農地から開発行為など伴わない宅地への変更は、農業委員会に許可申請→許可→確認申請済み→完工→地目変更という流れが一般的ですから、地主さんが最後の地目変更をされていないだけでは？
一番早いのは地主に聞いて見ることでしょう。今回の売買で地主の承諾等すでに面談等して、地主もわからない状態であれば、農業委員会に調査を依頼しましょう。
地主か建物所有者からの委任状は作成し持参してください。
許可を受けていての「田」ならばこの機会に地目変更すれば足りますが、全く許可を受けていない場合は、法的に適合していないという物件ですから、今からでも何らかの手を打って、（農業委員会にお願いして）許可を取得しないとまずいでしょう。
買主がこのことを違法性があることを重要事項で説明して、納得すればそれはそれで問題ありませんが・・・・・
確認上の役所などはそううるさくありませんが、農業委員会はその事実が（もし許可を受けていない）ばれるとかなり、うるさいと思います。

この回答へのお礼

丁寧にご説明ありがとうございました。
農業委員会へ連絡し調査し、許可済みの土地であることが分かりました。
（かなり田舎の物件なので、内容を把握してもらうまでに電話で苦労しましたが。。。）

お礼日時：2012/08/03 16:58

No.2 回答者： makori 回答日時： 2012/07/18 01:26

農転されているかどうかは、農業委員会に聞けば分かります。

場所は市役所に聞けば分かるはずです。

農業委員会に申請する際は、土地の所有者が申請する必要があります。
借地の借主は申請することはできません。

売主とは、借地上に立っている建物の売主ですよね？
その方に聞いてもわからないと思いますよ。
借地の持ち主に聞かないと。

農転申請をしている場合、控えが残っているはず。
申請中で近く許可が下りるよ、ということで建物の建築確認を出した、、のでしょうかねぇ。

許可が下りたら、農業委員会から葉書が届くので、申請書の控えと葉書を持って委員会に許可書をもらいにいくんです。
で、それを持って司法書士に頼んで地目変更をしてもらうと。

だから、申請をしたのなら、何かしらの書類が借地の所有者のところにあるのではないでしょうか。

一昔前なら、田のまま家が建っちゃってるということは、なくもない話ですが、役所が勝手に調べて、家建ってるでしょ！田じゃないよね、と田から宅地に変更して、それなりの固定資産税をかけてくるもんです。

ただ、役所の固定資産税評価の地目と、登記の地目は別物ですから、そこのところは何とも。。。

借地の所有者のところに、土地の固定資産税は何の地目でかけられているのか確認する必要がありますね。
そのうえで農転の確認をして、地目変更の手続きをする必要があると思います。

今はよくても、建て替え、増築をするときに問題になると思いますので、後回しにせず今クリアにした方がよい案件です。

借地の契約書があれば、建物自体の所有権移転は可能だと思いますよ（確実かと言われれば自信ないです）

あまり役に立たないですが、ご参考までに

この回答へのお礼

丁寧にご説明ありがとうございました。
農業委員会へ連絡し調査し、許可済みの土地であることが分かりました。
（かなり田舎の物件なので、内容を把握してもらうまでに電話で苦労しましたが。。。）

お礼日時：2012/08/03 16:58