相続後、所有権移転登記していない物件の賃貸について

事務所の賃貸についてお尋ねします。

当該物件の土地の所有者(名義)は母・子Ａ・子Ｂの３人共有で、建物は父の名義です。
父は20年ほど前に亡くなり法定相続人である３人が相続しましたが名義(所有権移転登記)はいまだ変更していません。

今回この物件を他者に貸すに当たり賃貸料は３人で然るべき割合にする、或いは子Ａと子Ｂで分けるなど考えています。
３者の間に揉め事はありません。

固定資産税評価額は土地の方が高く、土地：建物＝2：1くらいですが家賃収入は建物の名義人を主とすると言われました。
例えば家賃を１００とすると土地は関係なく建物名義人の持分で按分するという意味です。

こうしたことから賃貸して所得を申告することになるから名義変更は必ずしなければならないのでしょうか？
法定相続なら母1/2、子それぞれ4/1となりますが、家賃は母の取り分は母が納得済みで0あるいは少額にしたいのでそれを踏まえた割合での名義変更をするつもりです。

しかし法務局での所有権移転登記ではなく、例えば３者の記名捺印の遺産分割協議書などでその按分を証明し、それで済ますことはできますか？

よろしくお願いします。

No.2 回答者： mnb098 回答日時： 2012/09/29 17:18

いずれどの時点かで不動産の相続登記はしなければなりません。

しかし登記の有無にかかわらず、相続権者の一人が賃貸契約者となって家賃収入があったとします。
これを申告する場合に必ず法定相続分で分けることは求められません。
概念的な利益の配分はそうなるであろうという、机上の論理となります。

実際、一人の収入として申告したとしても税務署にそれを否定する権利はありません。
家族間で使用貸借として貸主に利用を認め、その人の収入として申告しても問題ないからです。
一人の収入とした方が税率も高くなる可能性もあり、脱税行為とは断定できないからです。

実際そういうケースで申告している実例はたくさんあります。

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2012/09/26 15:43

不動産賃貸にかかる「賃料収入」はその持分により、各人の不動産所得になります。

未登記の不動産でしたら、法定相続分で按分して、各人の不動産所得にします。

最後の「しかし」以後のご質問の意図は「所有権登記がされてないが、所有権持分は誰と誰と誰である」という一筆を税務署に提出すればよいかと云う話だと思います。
冒頭に記したように、法定相続分で按分して不動産所得とします。
相続による所有権移転登記をされてなくても同じです。
登記がされてるかどうかを「あかんではないか」と叱る立場に税務署はありません。一筆いれる必要もないということです。

例えば母が持分二分の一あるに関わらず、家賃収入を子の収入として申告すると、母には増額の更正、子は減額の更正がされれます。
実務的には母が期限後申告（または修正申告）をして、子の税額が税務署で減額更正される流れになります。
なお、家を貸す場合には土地の持主がだれかは関係なく家の持主の名前で賃貸契約をしますので、誰が契約者になるかの判断について固定資産税額は無関係ですね。

この回答へのお礼

hata79様　どうもありがとうございました。

相続後に正式に所有権移転していない限り例え相続人の合意があるとしても、税務署にはあくまで法定相続分の持分割合として処理されるということですね。
それでは法務局で所有権移転登記をするしかないのでそうしようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/27 11:26