借地人からの要請による場合の立ち退き料

私は土地の所有者であり、借地人に土地を貸しております。
借地人はその土地に家を建てて住んでおります。　家はかなり老朽化しており
す。　借地人が先日なくなり、子供3人が
相続人として土地の賃貸借契約の賃借人になっております。3人のうち2人が住ん
でおり、地代も支払ってきております。

最近、賃借人3人から自発的にでたいとの連絡がありました。
このような場合、立ち退き料は不要なのかもしれませんが、相手も立ち退き料を
期待しているようなので、支払う方向で話を進める予定です。　質問ですが、
立ち退き料を支払う場合、固定資産税・都市計画税課税明細書の固定課税標準額
及び都市計画課税標準額をベースに借地権割合
から算出したいのですが、おかしいでしょうか。
路線価と言うのもありますが、不動産業者に聞いたら、上記の金額、つまり、評
価証明書を入手し、そこに記載の土地の資産
評価額で計算するのが、今回の一般的なケースだとのアドバイスを受けました。
資産評価額をベースとした交渉は、今回のケースでは一般的なのでしょうか？

No.4 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/22 07:43

旧法借地権を登記させる地主はいないから、一般的に借地権は借地上の家屋の所有権登記によって保証されるものです。

借地契約書がない場合でも家屋の所有権登記で借地権は証明される。

ちなみに当方宅建主任者（Ｈ２年から）で一級建築士で個人の相続・借地など宅地案件は詳しいつもりです。

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/22 07:01

旧法借地権というのは、ほぼ所有権に近い強力な権利です。

いくら、相続にともない「無知な」相続人が相続したにしろ、家屋が
滅失したわけでもない限り「借地権解除」を希望する借地権者に対して
正当な「借地権買い取り」をしないで家屋の買い取りですませたら
あとあと訴訟の元です。悪意なら詐欺。
こういう公の場で間違った判断を刷り込まれたとしても、借地権者の
誤解につけこむようなことは避けるべき。

まぁ「あなたには借地権を買い取らせる権利がある」と念押ししてなおかつ
いらないと断られたのなら別ですが。
http://www.c21mercury.com/6/7.html

No.2 回答者： onihei_1962 回答日時： 2012/10/21 20:11

最近、賃借人3人から自発的にでたいとの連絡がありました。

→　質問者さんが立ち退きを求めない場合は、立ち退き料は不要と考えます。
　さらに、契約内容にもよりますが、原状回復（貸す前の状態にもどす）を求めることも可能と考えます。家屋の解体撤去は、廃棄物処理法の強化（分別処理の厳格化）もあって、相当なお金がかかります。

支払う方向で話を進める予定です。　
→　支払うのであれば、現状家屋の価値を不動産鑑定士に算出してもらい、家屋の買い取りとして支払うのが妥当だと思います。
　ただし、以下のことや金額を事前に確認し、総合判断した方がよいと思います。
　(1)その家屋は登記されているか。（法務局で確認。抹消登記が必要。）
　(2)地上権登記はされていないか。（同上。登記された地上権は借地権より強い。抹消登記が必要。）
　(3)解体撤去費用。（貸し出すことのない場合）
　(4)修繕費用。（新たに貸し出す場合）

No.1 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/21 19:35

＞私は土地の所有者であり、借地人に土地を貸しております。

＞家はかなり老朽化しております。　借地人が先日なくなり、
旧法借地権と考えて話をすすめますがいいですか？



＞立ち退き料を支払う場合、
立ち退き料でなく、借地権買取りです。価格のベースになるのは更地時価です。土地の実勢価格を近傍の取引事例から算出し、それに借地権割合（その土地の慣例
７０％～）をかけて算出します。

＞・・、おかしいでしょうか。おかしいです。地元の不動産屋なら借地権価格を査定してくれます。
＞不動産業者に聞いたら、上記の金額、つまり、評価証明書を入手し、そこに記載の土地の資産評価額で計算するのが、今回の一般的なケースだとのアドバイスを受けました。
そいつは借地権の考え方を知りません。というか、取引事例から「時価評価」を出して借地権割合をかけるのが一般的。
借地権者は借地権を不動産屋など第三者に売ることもできます。家屋を売れば借地権を売ったことになる。