土地売買契約の解除について

私の妻の質問です。
土地売買契約の解除についてお教えくださいますようお願いいたします。
亡父が生前（平成19年）に不動産業者と交わした土地（農地）売買契約なのですが、売買金額が1,300万円で、そのうち1,200万円の支払いを受けています。
昨年父が亡くなり、私と妹が相続人となりこの事実を知ったのですが妹と相談の上、できるならば売却せずに契約を解除したいと考えています。
この土地は、周辺の土地（農地）と併せて配送業者に賃貸するために、亡父と売買契約を締結した不動産業者がとりまとめているもので、現在までの進行状況は、農地転用許可申請書類の提出まで進んでおり、登記簿上は不動産会社の仮登記となっています。また、不動産業者からはこの土地の買い手も決まっていると聞いております。
このような状況下で売買契約を解除することは可能でしょうか？　　　　　　　　　　　
契約書には違約金として代金の20％とありますが、次の買い手や、契約解除による開発遅延があった場合、他の地権者、借り主などから損害賠償を請求される可能性はあるでしょうか。
以上よろしくお願いいたします。

No.6 回答者： -phantom2- 回答日時： 2012/11/21 20:24

＞損害賠償を請求される可能性はあるでしょうか。

あるか無いかと言えば、可能性はあります。

しかし相手は損害賠償を請求してきたからといって、その金額を質問者さんが鵜呑みにして払う必要はありません。

その額に納得いかないなら「払わない」と拒絶して構わないということです。

なぜならその額が賠償金として妥当かどうか決めるのは裁判所です。

相手が裁判に訴えて、そこで「損害賠償として○○○万円払いなさい」と判決がでたら、それには従わざるを得ないでしょう。ということです。

もちろん質問者さんが納得すれば、相手の言い値の賠償金を払っても差支えありません。


裁判をしなくても決定してるのは、契約書に謳われてる契約解除に関する取り決め額です。

これは裁判しようが何をしようが、すでに確定しており覆ることは無いでしょうから払わざるを得ないでしょう。

この回答へのお礼

お忙しいところアドバイスをいただきありがとうございました。
今後の参考にさせていただきます。

お礼日時：2012/11/22 10:06

No.5 回答者： hekiyu 回答日時： 2012/11/21 19:19

契約が解除できる場合は限られていますよ。

そんなに簡単に解除されたら、相手が困ります。

解除できるのは、
１，相手が債務不履行をした場合
２，契約にその旨の約定がある場合

だけです。
その他に、売り手と買い手の双方が相談してやる
解除というものがありますが、これは別問題です。

”契約書には違約金として代金の20％とありますが”
　　　　↑
これは、どういう趣旨の違約金なのでしょうか。
解約した場合の違約金ですか、債務不履行の場合の
違約金ですか。


”借り主などから損害賠償を請求される可能性はあるでしょうか”
　　　　　↑
契約書にその旨の約定が無ければ、そもそも解除なんて
出来ません。
買い主は、移転登記や引き渡しを請求できます。
又、買い主から債務不履行を原因とした契約解除も
できます。
どちらを選ぶかは、買い主次第です。
その場合、質問者さんは、生じた損害の総てを賠償
しなければなりません。

この回答へのお礼

お忙しい中ご回答いただきありがとうございました。
さて、契約書の条項の中に下記のとおり記載されておりましたので、契約解除が可能ではないかと考えました。

第１０条　甲及び乙は本契約書締結後、甲は、乙に対し受領済み契約手付金の返還及び売買契約価格の20％を支払い、また乙も、甲に対し、売買価格の20％より支払済み契約手付金を差引いた額を支払いそれぞれ本契約を解除することができる。

特に解除理由等は記載されておりません。
契約書は長文なためご迷惑かと思いお送りいたしませんが、一番目にご回答をいただいた方にお知らせしております。
父が亡くなり、相続することになり売買の途中であることが判明いたしました。先祖から受け継いだ土地を父親の代で全て売り払ってしまうのは残念でなりませんしたので、可能性があればぜひとも残したいと思いご質問をさせていただいた次第です。
ご指導いただいたことは参考にさせていただきます。誠にありがとうございました。

お礼日時：2012/11/21 21:33

No.4 回答者： toratanuki 回答日時： 2012/11/21 15:32

仮登記の原因が、農地法５条の許可とされている場合、許可がされた時点で所有権は移転してしまいます。

契約解除が可能かどうか契約書をよく読んでみましょう。

解除理由がなければ、訴えられて判決で登記がされてしまいます。

No.3 回答者： since_1968 回答日時： 2012/11/21 14:54

文面からすると、当該の土地以外に他の地権者の土地も含めて不動産会社に売買を進めていると思います。

あなたが売却しなくなった時は、全体で開発をされているのでは他の地権者の土地も売却（最終決済）できなくなる可能性がでてくるのでは？そのお金を当てにしている方も

その場合は、損害賠償を請求される可能性もあるかと

この回答へのお礼

ご回答いただき誠にありがとうございました。
この土地については、買い上げではなく借地として開発を進めています。私もこの開発について阻止する考えはありませんし、開発手続きを遅らせ周辺の土地所有者に迷惑をおかけするようなことがあってはならないと思っております。
一番に回答いただいた方に契約書と簡単な経緯を説明いたしましたが、農地転用許可申請を提出してしまっている現在、契約解除は難しいかお聞きしたかったのです。
このたびは私の質問でお手数をおかけいたしましたが、貴重なご意見をお聞かせいただきありがとうございました。

お礼日時：2012/11/21 21:05

No.2 回答者： kageroho 回答日時： 2012/11/21 14:34

契約書の文面が分からないので、何とも申し上げようがありませんが…。

通常は、手付金があり、最終的な支払期日を定め、支払った段階で初めて所有権が移転される契約になっていると思いますが、1300万円の内、1200万円の支払いを受けているというのは意味がよく分かりません。
手付金1200万円というのは考えにくいですし、既に仮登記まで進んでいるということは、実際には支払いが完了して、所有権も事実上は移転してしまっているのではないでしょうか？
であれば、契約の解除は不可能です。
もし、例えば手付金100万、中間金1100万、最終100万で契約しているのであれば、契約書に、解約条項があるでしょうから、それに則って手続きは可能かもしれませんが、仮登記している、即ち契約の履行に着手した段階での契約解除は、通常は出来ないと契約書に書かれていると思います。
また、もし契約解除が可能な場合でも、通常は受領した金額1200万円を全額返還するとともに、手付金相当額を相手方に支払う必要があるので、手付金が100万でしたら総額1300万円、手付金が1200万円でしたら、総額2400万円を支払うことになります。
契約書に書かれている通りの条件で解約したのであれば、それに伴うそれ以外の損害賠償を咳を負うことは、まず無いと思いますが、いずれにしても契約書文面をよく読んで対応して下さい。

この回答へのお礼

このたびはご指導賜り御礼申し上げます。
手付金が500万円、中間金500万円、契約残金として200万円の合計1200万円受領しています。残金の100万円を受領前に父は亡くなりました。今後、買主の不動産会社に相談してまいりいたと考えております。このたびはお忙しいところ誠にありがとうございました。

お礼日時：2012/11/21 20:37

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2012/11/21 14:03

まず、受け取った１２００万円を返し、その上に違約金を支払えるのですか。

買い手が不動産業者なら、他の人から直接損害を請求されません。

不動産業者が他の人から請求され、それをあなた達に求めてくることは考えられます。

契約書の記載が不明なので。

この回答への補足

このたびはご指導を賜りありがとうございます。
ご指摘のとおり受け取りました金額と違約金について支払うつもりで投稿いたしましたが、No.２で回答いただいた方の言われるように手付金（500万円）と同額を更に上乗せして支払うということになりますと、一寸躊躇してしまいます。
契約書の内容につきましては下記のとおりです。

売主：〇〇〇〇（亡父）（以下「甲」という）と買主：△△△△(株)（不動産業者）（以下「乙」という）は、後記記載の不動産（以下「当該土地」という）につき、農地法第３条又は第５条の許可を停止条件として、甲・乙合意の上、以下のとおり農地売買契約を締結する。

第１条　甲は、当該土地を金13,000,000円で乙に売渡し、乙はこれを買受けた。ただし、売買面積は不動産登記簿 記載の面積とする。
第２条　
１　乙は甲に対し契約手付金として、この農地売買契約書（以下「本契約書」という）締結と同時に金5,000,000 円を支払い、乙の指定する司法書士立ち会いの元、所有権移転の仮登記申請をする。　　　　　　　　　　　　　
２　上記契約手付金は、売買代金の手付金とし、当該土地の農地転用許可の後、本契約が効力を発行した時点で支払う土地代金に充当する。　　　　　　　　　　　　
３　乙は、甲に対し所有権移転仮登記後、中間金として金5,000,000円を払う。 　
第３条　
１　甲及び乙は本契約書締結の後、協力して〇〇市長に対し農地転用の許可申請をしなければならない。　　　　　２　本契約書は、農地法第3条許可又は、開発許可にともなう農地法第5条の許可があったときに効力を発生するものとする。　　　　　　　　　　　　　　　
第４条　
１　当該土地の所有権は、乙が譲り受け人として農地法第３条の許可又は、農地法第５条の許可を取得したときに、甲から乙に移転する。
２　本契約書締結後、甲は乙の求めに応じて当該土地に関する諸手続きに必要な書類の交付に応じなければならない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
第５条　本契約は、農地法第３条の許可又は、農地法第５条の許可申請が却下されたとき、または当事者の責に帰さない事由なくして許可がないときは、その効力を失う。その場合、甲は、受領済みの契約手付金を無利息で乙に返却するものとする。　　
第６条　甲は乙に対し当該土地を売買代金全額の受領と同時に引渡し、同時に乙を権利者とする当該土地の所有権移転登記の申請手続きをしなければならない。ただし、所有権移転登記の申請手続きに要する費用は乙の負担とする。
第７条　甲は本契約書締結後、当該土地に対し乙の完全な所有権の行使を阻害する担保権・用益権等一切の権利の設定をしてはならない。また、甲は第６条に記載した所有権移転登記申請手続きの日までに当該土地に関する抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権など乙の完全なる所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。
第８条　当該土地に対して賦課される公租・公課は、引渡しの前日までの分を甲が、引渡し日以降の分を乙がそれぞれ負担する。
第９条　当該土地から発生する収益の帰属及び各種負担金は、第８条を準用する。
第１０条　甲及び乙は本契約書締結後、甲は、乙に対し受領済み契約手付金の返還及び売買契約価格の20％を支払い、また乙も、甲に対し、売買価格の20％より支払済み契約手付金を差引いた額を支払いそれぞれ本契約を解除することができる。　　
第１１条　当該土地の引渡し日以前に天災、地変等の不可抗力または当事者の責に帰すべからざる事由により、減失もしくは殷損したときは、その損害は甲の負担とする。この場合乙が本契約書を締結した目的を達することができないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲は、乙に対し受領済みの金員を無利息で返還しなければならない。
第１２条　本契約書に定めのない事項、または本契約条項に解釈上疑義を生じた事項については、民法その他関係法規並びに不動産取引の慣行に従い、甲及び乙は誠意を持って解決するものとする。　　　　　　　　　　　　　　　第１３条　本契約に関する訴訟の管轄裁判所は、当該土地所在地の○○地方裁判所とする。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産の表示　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　以下省略　

と記してあります。
今までに亡父が受け取った金額の内訳は、
(1)平成19年３月22日締結した、農地法売買契約書（停止条例:農地法第3条又は、第5条の許可)にもとづく契約手付金として500万円
(2)19年4月13日に同上契約中間金として500万円
(3)〃 8月23日に契約残金として200万円
売買契約金額の残金は100万円です。

また、私といたしましては、この土地を含む開発について異存があるわけでなく、むしろ有り難い条件で土地を貸すことが出来ると思っています。更に先祖代々受け継がれてきた農地を女性がらみで売却しなければならない結果となり、この件を除いては裁判により係争中ですが、担当いただいている弁護士さんが、この件について当初は「必要書類を渡してはいけない、面会依頼をキャンセルしなさい」とまで言われたにもかかわらず、一時間後に弁護士事務所から呼び出しを受け、「この件(契約解除)についてはもう遅い。書類を提出しないと関係業者や地権者から莫大な損害賠償を請求される」と頭ごなしに言われ、数十分後に現れた不動産会社社員(乙)に書類を提出してしまいました。
弁護士が言われることなので、やむを得ず書類を渡してしまったのですが、その後どうしても納得がいかず皆様がどうお考えなのか投稿した次第です。
何分にも初めての投稿ですので、判断材料が十分であかったことにお詫びいたします。

補足日時：2012/11/21 20:03