最終決済後のトラブルで相談です

Question

トラブルはその後でした。
後日のある日午後２時３０分過ぎに不動産屋の担当者Ａさんから、電話が来ました。
「決済金額が不足していました。不足分をすぐに払ってください。これから迎いに行きますからいっしょに銀行に行って、今日中に払ってください」

不足した理由を聞くと、　（実際にはもう少しやさしい言い方ですが話を割愛して20文字程度で言うと）
あなたがずるした金額を着服しないで返しなさい　　でしたが当然私にそんな覚えはありません。

翌日には、支店長Ｃさん（ABの上司）が私の職場に来られAさんが言った内容そのままの催促状を置いていかれました。
Cさんと電話で話し会い、Cさんは払ってくださいの一点張りでしたが、私は事実無根の話であり、まさにこれは他人をだまして錯誤に陥れ、金品を奪う　詐欺ではないか、これから警察に行くと言ったところところからCが、
「Aから報告を受けたときにおかしいとは思っていた。調査して決済金額が不足した理由を確認します」となりました。

その後、事実が判明しました。
決済金額が不足していたのは事実でした。
原因は振込み金額××９８万円を××００万円としたため９８万円が不足。
振り込み伝票の金額を書いたのは担当者Aですが、振込依頼人欄を私が記入したとき、売主が振込先欄を記入したときに確認していなかったことが重なりました
以上のことが分かったから98万円払いなさいとだけ書かれている　Cからの催促状が届きました。

とりあえず事実が判明したため、今後の対応でご相談したいのです。
１
今回の責任割合は私　売主　不動産屋でどうなるか？

２
最終決済日から相当な期間が経過したため、売主は契約不履行の場合に定めた違約金２０％を請求する権利があるのか？その場合、請求先は私になるのか？
違約金２０％は××９８万円の２０％か９８万円の２０％か？

３
私は不動産屋から最初に、ネコババ呼ばわりされさらに催促状を職場まで持って来られたことで今回の件は職場のみんなが知ることになり良い酒の肴にされております。
そのため、不動産屋から書面による謝罪があるまで９８万円の払いを止めようと思っています。
支払いを止めることで私に不利益があるかどうか？

４
Cが売主に弁済するかどうか確認しておりませんが、私の支払いが遅いために不動産屋Cが売主に98万円を弁済をした場合、Cが９８万円を私に請求することはあるのか？
Cが私に請求できる場合、その法律的な根拠は？
売主から不動産屋への債権譲渡？でしょうか？

５
最終的に今回の件は私と不動産屋でどういう着地点を模索すればよいのか？
私と売主の間では、違約金を請求するぞ　となる前に菓子折りもって98万円払うべきだと考えています。

ちなみにCは電話では、最初に私をネコババ呼ばわりしたことは謝罪していますが、最初（ネコババ分）の催促状の取り消しを書面で通知をしていないため、私の手元には２通の催促状が残っています。

法律がからむお話になるので最終的には弁護士と相談する予定です。
その前に皆様のご意見を拝聴できればと思います。

oyazi2008 · Accepted Answer

NO.3の不動産業者です
仲介業者が何の権限を有する書類の提示も示さず、業者に支払うのは、おかしな話でやめた方が良い。預り証でも切るのですかね？
98万を売主へ振り込めば済む事です。
しかし自分が間違っていながら、買い主が搾取した？失礼にも程がありますね。
私個人なら、売主へは事の顛末と業者の不誠実な対応に憤りを感じている事。また確実に不足額は支払う事。業者との話し合いが決着着くまで、少々時間が欲しい旨、を書面で通知しますね。
どのような話しが売主側にされているかわかりませんし、都合の良い様に質問者さんが悪者にされている事も考えられます、金に窮していないはずの売主ですから、確実に支払う旨の意思表示があれば、騒ぎはしないでしょう。
どうしてもこの支払いと業者へのペナルティー要求は、駆け引きの要件ですから切り離せません。

inon · Answer

結局貴方は土地(建物）をどうしたいのですか。欲しければ９８万円払う。いらなければ返す。
相手のミスはミスですが、買い物をしたときにおつりを沢山もらった場合は返さないと罪になります。
同じ事だと思いますがどうでしょう。

angiras · Answer

不動産関係に携わっております。諸先輩方が回答されているので、私も同感です。
重要事項の説明や細かな諸費用の説明があったのではないですか？

ぜひとも弁護士に相談して納得することをお勧めします。

また、問題が生じたときには、自分が間違った立場であったらどう謝罪するだろうか？という逆の立場も考えてみてください。人生、永いですから時にはチョンボもします。

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。
通常は、決済時までに一般の方の買主さんであれば、決済日が確定したら、残金や諸費用など当日に必要な金銭の明細を作成し、メールや郵送、手渡し、いづれにせよお渡しし、買主もそれを確認後決済に出向くと思います。このような明細書は受領していませんか？

また、諸費用に依らず、売買契約書で売主への残代金の金額は明らかです。

上記のことから、質問者さんも残代金の金額は当然把握されていたわけで、残金を振り込む際の出金伝票も少なく出金していますよね？××98万出金して、××00円しか振り込まなければ、98万その場で余りますから。出金伝票の記載時に質問者さんは気づかなったのでしょうか？
ネコババという表現がありますが、実際に出金と振込みの流れなどどうなっていたのでしょう？
通帳を見れば流れはわかると思います。
大変失礼ですが、私も質問を読んだ段階では、買主は決済終了時点で、少なく支払い所有権移転を受けた認識はあっただろうと判断してしまいますが・・・・

しかし、当日業者のミスで少なく支払ってしまい、所有権の移転を受けたからと言って、未払い代金の支払いを免れることはないでしょう。

業者の落ち度（過失）がありすぎますね。
＞振り込み伝票の金額を書いたのは担当者Aですが、振込依頼人欄を私が記入したとき、売主が振込先欄を記入したときに確認していなかったことが重なりました

振込み人が、買主記載であるならば、振込み票の控えは買主が保有することになります。これは質問者さんが保有していなかった状態で、業者も写しなど保有していない。少なくとも業者が写しを保有していれば、質問者さんへ失礼な言動を行う前に自己のミスだと気がついて、支払額に誤りがありました・・・・で、催告書など不要で、ただ残りをお支払いくださいで済んだものだと思います。
これを買主が拒めば、催告書などの法的回収の流れになります。

その振込み票の原本を保有している？売主さんもその場では、わからなかったのですから、業者が仕切り任せての入出金状態だったのでしょう。

要は、業者はその仲介時やその後の対応に重大な過失があります。
売主には重大な過失はありません（ありますが、金額を確認しなかった過失は、買主さんも同様ですから、お互い様でしょう）

残代金は、キッチリ支払いましょう。
しかし、業務を確実に遂行できなかった、また買主へ失礼な言動と余計な手間をかけさせた落ち度は、仲介の業務を全うしたとはとても言えない状況でしょう。
支払い済みの仲介料の減額、一部返還など求めるのが妥当でしょう。

弁護士へ相談しても残金の扱いについては、支払わなくて良いという弁護士はいないと思いますよ。手元に満額の領収書などあり、全額支払ったと開き直らない限り・・・・・

尚質問の4に関しては、現時点で仲介業者がそれを行うことはないと思います。（手数料を一時98万まで一部返還か満たない場合は全額返還ぐらいが出来る範囲）今の段階で業者が負担する根拠がありません、税務上処理できないお金です。現在出来ても売主の委任状での代理受領ぐらいです。

残金の支払額が不足しているのは事実で質問者さんも異論が無いのですから、業者の責任者と手数料減額の金額を交渉し合意を得て、その還付と残金の支払いを同時だと主張しましょう。
半額以下になれば譲歩しても良いのではありませんか？（あくまで業者の考え方ですが）
手数料もまけない、支払うものは早くでは、業者も虫が良すぎます。実質実入りはなくなるでしょうが、その場合は弁護士など介入させれば良いのでは？その場合は業者への損害尾賠償の請求になります。残金の支払先（売主）と質問者さんが憤慨されている業者への賠償請求は全く違うものですから、売主さんの事も考えてあげる必要があります。

私も長くこの業界にいて、サラリーマン時代を含めると相当な数の決済に立会いしていますしが、回りも含め、残金の支払い金額で間違いがあったまま、処理されたことは記憶にありませんね。
余りにも過失は大きすぎますよ。

最初はその仲介人担当が「搾取した事案」だと思い読みはじめましたが・・・・

detekoiya · Answer

結局のところ

「伝票の書き間違えで支払うべき金額に対して98万円不足していた」と
いうことですね。

売主さんに非があるわけではないので、支払いはすぐにすべきだと思います。

確認うんぬんというなら、全員に責任があるってことになりますが
なんにせよだから支払わないでいいという結論には全くなりません。

実際に所有権移転を行っているのに支払額が不足しているなら
もし売主さんから訴えられたら負けるのは確実です。

売主さんに迷惑をかけることはすべきではありません。

その上で、業者に書き間違え・確認不足とそれをごまかそうとしたことに対しての
謝罪をどうしてくれるのかって話でしょうね。

法的には、契約書に明記してある金額に対して不足している以上は
不当な取得であるという事実でしかありません。
業者の責任の追及とは別の問題と考えましょう。

コンビニで買い物したら、バイトがレジを間違えて安く打って
その通りに支払って得した、程度の話なら
後からは授受した現金について言い分が違っても水掛け論に
なってしまいますが、今回は不動産の売買金額であり
銀行振込等で明確な証拠が残っていますから
間違っていた金額を払わないでいることは質問主さんにとって
不利になることしかありません。

あと、質問者さんは頭に血が上っているのと知識不足から
そこには触れていませんが、今回の売主さんは
抵当権抹消があったのではないでしょうか？

そうであれば決済時の金額が不足が、売主さんの損ではなくて
銀行が返済されるべき金額に対して不足のまま抵当権を抹消して
しまっている状態なのでは？
そうであれば銀行から法的手続きをされますよ。
所有権移転の無効とかなったら、引越しできなくなるか
すでに引越し済みなら明け渡し請求までやられます。

質問に対しては

1.業者の責任が大きいと思いますが、売主・買主もまったくの無責任にはなりません。
2.98万は不足額でしかありませんから、違約金うんぬんになるなら売買金額の20％になるかもしれませんね。
3.支払いをしないと上記の通り様々なリスクが生じます。
4.たぶん立て替えて払うことはしないと思います。
5.違約金とか騒がれる前に払うべきだと思いますよ。
　業者との着地点は何ともわかりません。そもそもこのようなケースが一般的にはないことですから。
　催促状の取り消しはないのではありませんか？支払ってもらわないといけないわけですから。

まあそんな気もないとは思いますが、
不足分の支払いを免除されることは絶対にありません。

弁護士さんはどう判断するかわかりませんし
業者の不備があったことも事実ですが

だからといって仲介料返せとかの主張をするのは
ミスに付け込んで金銭をふんだくろうとすることになります。

納得がいかないならとことんやるのも結構ですが

いつまでもそういうことしてるのも
人としてどうなんだろうねってのも正直なところです。

wannn-wannn · Answer

確かに売主が確認しなかったのはいけなかったと思います。

しかし　買主側は
いくらで購入したのですから
振り込み伝票に後、いくら支払うのか　あなたの方で××98万円が××00万円と書かれ
通帳から「あれ、おかしいな」と気づかなかったのですか

不足分98万円ですが　あなたが払うのが普通だと思います。

最終決済後のトラブルで相談です

NO.3の不動産業者です

結局貴方は土地(建物）をどうしたいのですか。

不動産関係に携わっております。

この回答への補足

不動産業者です。

結局のところ

この回答への補足

確かに売主が確認しなかったのはいけなかったと思います。

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