アパート建て替え立ち退きについて

お世話になります。

こちらは借主になります。アパート建て替え立ち退きについて迫られたのでいくつか質問します。
ある程度の事はネットで拝見しましたが、いくつか分からないことがありますので宜しくお願いします。

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突然では御座いますが建物の老朽化のため建て替えをすることになりました。
つきましてはご迷惑をお掛けしますが、2013年11月30日期限をめどに明け渡しをお願いします。
（＊新しいアパート建築業者）
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・重量鉄骨地25年アパート（まだまだ丈夫で立派な物件）
・立ち退き期限は2013年11月30日（はじめは7月にチラシ投函）
・賃貸契約書平成24年6月～平成26年5月までの更新済

ざっとこの様な感じです。
大家や現在の不動産管理会社とは話はせず、新しく建て替えをするアパート建築会社（大手企業アパート管理もしている）が何度か訪問にきました。
その方が間に入り話をすすめるらしいです。
今のところなにも決まっていないので書類などは交わしていません。

「引越し代は出します」とのことです。それ以外は詳しくは濁らせてきていますが、「基本的にお客様の負担のないようにしますので心配はいりません」とのこです。
「次の物件も探します」との事です。

ここからが質問ですが、
勿論引越し費用やいただけるものは頂くつもりですが、私のケースですとちょっと問題があり、次の物件の連帯保証人がどうしてもいません。もうひとつ、保証会社も通らない状況です。出て行きたくても出ていかれません。このことを会社側に話すと、向こうもかなり困っていました。

質問(1)
この場合のケースですと最終的にどのような結果になると予測できるでしょうか？
おそらく私のほうでは連帯保証人は見つかりません。（こちらで保証人は探すつもりはありません）向こう側になんとかしてもらうしかない状況ですが、最後はどうなるでしょうか。


質問(2)
保証人の件で話がすすまない場合、予測できるのは期限に間に合わないような気がします。
その場合の最終的に賃貸契約書平成26年5月を越えた場合、法的処置かなにかで強制退去になるのでしょうか？

質問(3)
ネットで調べますと立ち退きの料金についてさまざまな金額が書かれていますが。
家賃6ヶ月分と書かれていますが、これは引越し料金や現在の敷金仲介手数料を含めた金額でしょうか？
それとも引越し代、仲介料金、現在の家賃とは別に6ヶ月分請求できるのでしょうか？
一般的な内訳をわかりやすくお願いします。


ちなみに料金のことを聞きましたが今の時点では肝心な金額は濁らせていました。
たとえば、廃棄物やゴミが出たら処分代は出るのか？と聞くと「それはお客様の負担です。」と言っていました。

今の時点で口頭で聞けた費用は「新しい物件にかかる費用」「引越し代」「現在の仲介手数料の戻し」だけです。これだけで考えるとギリギリで、気になるゴミの処分代その他などを考えるとマイナスになってしまうのではないかと思います。


これから交渉しようと思うのですが、なにか経験談や知恵をお借りしたいです。
しかし、重要な部分は質問(1)と質問(2)の「保証人」と「強制退去」です。
まあ、この件が一番不安な部分でもあります。

このままで、
最終的にはその業者が管理している建物にでも入れるのでしょうか。ちょっと疑問です。


宜しくお願いします。

No.4 回答者： takapon0025 回答日時： 2013/07/13 18:21

大家をやっています。

＞質問(1)
＞この場合のケースですと最終的にどのような結果になると予測できるでしょうか？
＞おそらく私のほうでは連帯保証人は見つかりません。（こちらで保証人は探すつもりあ
＞りません）向こう側になんとかしてもらうしかない状況ですが、最後はどうなるでしょう
＞か。

いただけるものは頂く。そして保証人を探すつもりはないし保証会社もつけられない。
はっきり言って都合良すぎです。

＞質問(2)
＞保証人の件で話がすすまない場合、予測できるのは期限に間に合わないような気がしま
＞す。
＞その場合の最終的に賃貸契約書平成26年5月を越えた場合、法的処置かなにかで強制退
＞去になるのでしょうか？

保証人の件については、質問者さんはご自分で対応する意思がないとのことなので、この考え方またはこの現状を変えなければ話が進みません。相手業者に何とかしてもらいたい旨書かれていますが、このご時世に赤の他人の保証人になるような、めでたい人はまずいないでしょう。
強制退去の件は、そのようなことにはなりにくいと思います。
貸主が退去を求めるには「正当な事由が必要」ですが、老朽化による建て替えは通常ではなかなか正当事由として認められないようです。
質問者の契約形態が不明ですが、一般的には普通借家契約ですので、この場合「正当な事由」がなければ、強制退去にはなりません。契約期日が来ても更新したうえで継続して済む権利はあります。
ただし定期借家契約の場合は違います。この場合は（質問者の契約は2年間なので）貸主が退去を求めたい日の6か月前までに書面で通知すれば、貸主の都合で契約を解除することができます。（正確に言うと定期借家契約には更新という概念がなく、期日が来たら契約終了となります。もちろん貸主借主双方の合意があれば、再契約という形で契約することは可能です）

＞質問(3)
＞ネットで調べますと立ち退きの料金についてさまざまな金額が書かれていますが。
＞家賃6ヶ月分と書かれていますが、これは引越し料金や現在の敷金仲介手数料を含めた
＞金額でしょうか？
＞それとも引越し代、仲介料金、現在の家賃とは別に6ヶ月分請求できるのでしょうか？

まあ一般的には6ケ月分と言われていますが、これは少しでも多く保証を求めたい借主さんがウエブサイトに書き込んでいるためと思われます。通常は敷金1ヶ月+礼金1ヶ月+最初の賃料1ヶ月+引っ越し代ほぼ実費程度というのが現状のようです。
粗大ごみについては、負担してもらうよう交渉は可能だと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

結果論から言いますと、100-0で自分の立場のが強かったです。自分は一切手を出さなかったです。

ご参考に。

・当時の連帯保証人は契約終了まで責任を負います。次に行く場所の連帯保証人が見つからないということで現大家との契約には関係なし。（探す気もなかったが）。当方を追い出す理由にはならなかった。

・大家は翌月に工事を結構する契約をすでに建築会社と契約していた。←これが大家の最大の敗因です。

・すでに29世帯が立ち退いて、行き場所のない当方だけが残っている状況だった。

・裁判に持ち込むとこの先30世帯分の家賃収入が裁判期間1年〜1年半無いことになった。（1,700万〜2,700万）

・裁判費用を大家が持つことになった。

・工事施工がストップする状態になった。


＊結果

◯保証会社の連帯保証人に建築会社がなった。
◯引越し費用は全て大家が出した。
◯片付けとゴミ処分は業者がやった。費用は全て大家が出した。
◯引越し先の敷金礼金、手数料は全て大家が出した。
◯迷惑料として別に100マン大家が出した。

＊全て相手側からの提案。



結論
質問した当時はなんもわからなくて
、立場は弱いものだと思ってまして、「あなたは最後にホームレス」と回答されたように、かなり焦りましたが、実際は借主はとても強く。
なにもすることはまったくなかったです。
最後まで残った人が勝ちました。
その後先に立ち退いた方といろいろと情報交換しましたが。15万円しか出してもらってない方々がほとんどでした。

大家のやり方はとても汚かったです。
何も知らないということはほんと怖いことです。
なので、このような場で質問するのですが、殆どよくわかってない人がいい加減に回答してるんだということが、自分の実際の経験で身にしみてよくわかりました。

同じように困っている方々、なんもビビることはないです。

お礼日時：2017/12/31 17:43

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2013/07/12 21:41

質問を読む限り、極めて厳しい状況にあると思います。

＞次の物件の連帯保証人がどうしてもいません。もうひとつ、保証会社も通らない状況です。
＞質問(1)
この場合のケースですと最終的にどのような結果になると予測できるでしょうか？
おそらく私のほうでは連帯保証人は見つかりません。（こちらで保証人は探すつもりはありません）向こう側になんとかしてもらうしかない状況ですが、最後はどうなるでしょうか。
＞質問(2)
保証人の件で話がすすまない場合、予測できるのは期限に間に合わないような気がします。
その場合の最終的に賃貸契約書平成26年5月を越えた場合、法的処置かなにかで強制退去になるのでしょうか？


自分でもお書きになっていますよね？　「連帯保証人がどうしてもいません。保証会社も通らない状況です。」ということなら、誰も質問者さんが次に住む場所を斡旋できないでしょう。

でもそれは、「現在の契約の連帯保証人が既に役にたたない。」と自ら言っているのと同じです。大家にそんなことを言えば、大家はすぐに契約解除を求めてくるでしょう。（自分で連帯保証人を否定しているわけです。連値補償人がいるから現在の契約が結ばれているのであって、その連帯保証人の存在を自ら否定したら、即座に契約解除を求められてもしょうがないと考えて下さい。）


仮に現在の契約期限である平成２６年５月までは、住み続ける事が出来たにしても、間違いなく２６年５月の時点で質問者さんが契約更新を求めた場合、相手は連帯保証人の再確認を求めてきます。　　当然です。自分で連帯保証人がいない、といっているんです。すなわち本当にちゃんと機能する連帯保証人がいるかどうか確認されます。いるならば、その連帯保証人を前提に新しい部屋を借りてもらい、退去してくれ、という話が再度でてくると思います。


連帯保証人がいない（役に立たない）、という話は極めて大きな問題です。これが事実で大家の知るところになれば、即時に別の連帯保証人を求められ、それができなければ一方的に契約解除されてもしょうがない話です。

立ち退き料とかゴミの処分代以前の、契約の解除になる（すなわち、叩き出されるかもしれない）極めて大きな話と考えて下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

結果論から言いますと、100-0で自分の立場のが強かったです。自分は一切手を出さなかったです。

ご参考に。

・当時の連帯保証人は契約終了まで責任を負います。次に行く場所の連帯保証人が見つからないということで現大家との契約には関係なし。（探す気もなかったが）。当方を追い出す理由にはならなかった。

・大家は翌月に工事を結構する契約をすでに建築会社と契約していた。←これが大家の最大の敗因です。

・すでに29世帯が立ち退いて、行き場所のない当方だけが残っている状況だった。

・裁判に持ち込むとこの先30世帯分の家賃収入が裁判期間1年〜1年半無いことになった。（1,700万〜2,700万）

・裁判費用を大家が持つことになった。

・工事施工がストップする状態になった。


＊結果

◯保証会社の連帯保証人に建築会社がなった。
◯引越し費用は全て大家が出した。
◯片付けとゴミ処分は業者がやった。費用は全て大家が出した。
◯引越し先の敷金礼金、手数料は全て大家が出した。
◯迷惑料として別に100マン大家が出した。

＊全て相手側からの提案。



結論
質問した当時はなんもわからなくて
、立場は弱いものだと思ってまして、「あなたは最後にホームレス」と回答されたように、かなり焦りましたが、実際は借主はとても強く。
なにもすることはまったくなかったです。
最後まで残った人が勝ちました。
その後先に立ち退いた方といろいろと情報交換しましたが。15万円しか出してもらってない方々がほとんどでした。

大家のやり方はとても汚かったです。
何も知らないということはほんと怖いことです。
なので、このような場で質問するのですが、殆どよくわかってない人がいい加減に回答してるんだということが、自分の実際の経験で身にしみてよくわかりました。

同じように困っている方々、なんもビビることはないです。

お礼日時：2017/12/31 17:37

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/07/11 23:10

築25年でまだ使えるというのは

一方的な考え方です。

建物がまだ使えるといっても築25年では
競争力も落ちて、家賃も低下し
質の悪い入居者しか集まらなくなります。

もう建築費用のローンが返済されてしまったのであれば
相続対策にもならなくなりますから

古い建物を安く貸して（その分、面倒があるけど）利益があがっているより
利益が少なくても新しい建物にして（入居者の質もあげて）借入をつくったほうが
都合がいい場合もあるのです。


6ヶ月分というのは

転居先の契約金と引っ越し代の合計がその程度、ということで
実費以外に6ヶ月分もらえるわけじゃありません。


保証会社がダメ、いわゆるブラックということなのでしょう。
それはそれで仕方がありませんが


＞おそらく私のほうでは連帯保証人は見つかりません。
＞（こちらで保証人は探すつもりはありません）←？？
＞向こう側になんとかしてもらうしかない状況ですが、最後はどうなるでしょうか。


今の住居の契約での保証人はどうなっているのでしょうか？

そこの契約については保証人になっているけど
もう次はならないよ、ということなのか
失礼ながらすでに死去されているとか・・・


今の所が立ち退きにならなかったら
すでに保証人としての役をなさない状態の方のまま
居座るつもりだったのでしょうか？


しょせん、賃貸はその名の通り借りているものです。
一生の間、同じ物件に住めるわけでもなく、
一度入ったら保証人が消えようが居座り続けてやるって
つもりでいるものでもありません。


自分で探すつもりがありません、というのは
ちょっと筋違いであり、勘違いしてませんか？


向こう側になんとかしてもらうしかないというのは
ちょっと自分を一方的な被害者かなんかと
間違えてると思いますよ。



自分が建築会社だったら
会社で保証人になって関連管理物件に入居させるかもしれませんが
その場合、ちょっとでも滞納したら即、追い出しますよ。

家賃を請求する側からでは滞納による追い出しは
法的手段が必要になりますが、
連帯保証人の立場にあるならば、借主と同等の立場で
解約に合意ができますから・・・
質問主が滞納したら2ヶ月目には容赦なく追い出します。


保証人不要の公営住宅とかも視野にいれて
自分でも当たった方がいいと思います。

いくら予期せぬ立ち退きでも
保証人までどうにかしろと開き直られたら
協力する側もあきれるかもしれません。
そうしたら最後は見捨てられて法的手続きから強制執行で追い出されて
ホームレスになるかもしれません。


好きで引越すのじゃないんだから
あれからこれからゴミ処理までなんでも払ってくれ
保証人もなんとかしてくれではあまりに甘え過ぎです。

協力すべきところはちゃんと協力してこそ
快く立ち退き料も払ってもらえるというものです。

それが世の中というものだと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

結果論から言いますと、100-0で自分の立場のが強かったです。自分は一切手を出さなかったです。

ご参考に。

・当時の連帯保証人は契約終了まで責任を負います。次に行く場所の連帯保証人が見つからないということで現大家との契約には関係なし。（探す気もなかったが）。当方を追い出す理由にはならなかった。

・大家は翌月に工事を結構する契約をすでに建築会社と契約していた。←これが大家の最大の敗因です。

・すでに29世帯が立ち退いて、行き場所のない当方だけが残っている状況だった。

・裁判に持ち込むとこの先30世帯分の家賃収入が裁判期間1年〜1年半無いことになった。（1,700万〜2,700万）

・裁判費用を大家が持つことになった。

・工事施工がストップする状態になった。


＊結果

◯保証会社の連帯保証人に建築会社がなった。
◯引越し費用は全て大家が出した。
◯片付けとゴミ処分は業者がやった。費用は全て大家が出した。
◯引越し先の敷金礼金、手数料は全て大家が出した。
◯迷惑料として別に100マン大家が出した。

＊全て相手側からの提案。



結論
質問した当時はなんもわからなくて
、立場は弱いものだと思ってまして、「あなたは最後にホームレス」と回答されたように、かなり焦りましたが、実際は借主はとても強く。
なにもすることはまったくなかったです。
最後まで残った人が勝ちました。
その後先に立ち退いた方といろいろと情報交換しましたが。15万円しか出してもらってない方々がほとんどでした。

大家のやり方はとても汚かったです。
何も知らないということはほんと怖いことです。
なので、このような場で質問するのですが、殆どよくわかってない人がいい加減に回答してるんだということが、自分の実際の経験で身にしみてよくわかりました。

同じように困っている方々、なんもビビることはないです。

お礼日時：2017/12/31 17:37

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2013/07/11 22:31

現在、近所のアパートで似たような状況がありますが、それを担当している不動産屋さんの話から、回答できる部分だけ。

３）基本的には、同等の部屋に引越しができるくらいの金額を大家さんが払う。原則として家賃６ヶ月分程度（新しい部屋の敷金・礼金を含んだ額）。自己負担なしで引越しできるレベルの金額が目安。交通の便が良いとか、広い部屋になる場合でも、追加金額は出ない。「立ち退き料で大儲け」ということはない。もちろん、個別の事情により、いろいろあると思いますが。
なお、粗大ゴミ処分代は無理でも、「役所手続きのための交通費」とか、当然に発生する費用など、できるだけ書き出して請求すれば、いわゆる「迷惑料」といった曖昧なものじゃあないので、認めてもらえる可能性はあると思えます。（まあ、たいした金額にならない気もしますが・・・）

この回答へのお礼

回答有難う御座います。

＞自己負担なしで引越しできるレベルの金額が目安。

わかりました、これを基準で考えます。
しかし、粗大ゴミはかなりでてきてしまうので、やはりマイナスになってしまう可能性はありそうです。

ありがとうございました。m( )m

お礼日時：2013/07/11 22:41