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両親の持ち家を個人的に売買する話があります。当然、素人ではこなせない手続きがたくさんあるので、専門家に依頼しなくてはと思っております。この場合の司法書士の選び方と、土地の値段の決め方などをアドバイスいただきたいのです。

1:リハウスメーカーの診断を利用して評価額を知り、その値段を参考に売値を決めるという感じは妥当でしょうか?
または不動産鑑定士にきちんと鑑定してもらったほうがいいのでしょうか?
1-2:売値についての算出方法(例えば評価額の9掛けなど)は説明すべきこととなるでしょうか?

2:司法書士はどのように選ぶのでしょうか?法務局に相談して紹介してもらう?司法書士事務所に飛び込みで入ってお願いする?

3:市場を見ますと、土地のみの価格は1200万です。
3-1:築25年の木造物件ですので、リフォーム済みとはいえ古屋あり扱い、上物の価格は考慮されないですよね?
3-2:業者に売る場合はその8掛けの960万となるようですが、個人売買だと9掛けくらい(1080万)にするのは妥当でしょうか?
3-3:だいたい1080万で売るとして、この場合本当に個人売買のほうがコスト的に得でしょうか?大差ないなら確実な不動産屋を通したほうが良いかとも思います。

4:司法書士への報酬、書類手続きの手数料は買主負担でいいでしょうか?(協議の上決めると思うのですが)。また、贅沢を言わなければ住める状態ですので、取壊し費用は買主負担(物件の売買契約に含まない)で良いと思うのですがいかがでしょう?

類似の質問を読みましたが、いくつか解決できなかったことがあるので質問させていただきました。全てではなくとも一部でも、ご存知のことがありましたら教えてください。

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A 回答 (3件)

注意点を順番にご説明いたします。


【土地の評価】
土地の評価は路線化、固定資産税の評価額と色々ありますが、やはり実勢価格です。
不動産鑑定士の方の個人の土地の評価は、たいして当てになりません。
不動産業界の方のほうが実勢価格を把握しておられるようですね。
価格は相手側と支払い条件など話し合われて決めるといいでしょう。
売却を急ぐと安い価格で契約をすることになりますので、
急がないことが大切ですね。値段が合わなかったら断る気持ちが大切です。
一言「話はなかったことにしてください」と言えばイイデスネ。
【司法書士】
司法書士を撰ぶのは、買い手が決めます。売る側はノータッチです。
相手側も全くあてがないときは、取引のある銀行に紹介してもらうといいでしょう。
必ずお金と交換に権利証、印鑑証明を渡すように。
手付け金の時は渡す必要はありません。
【家屋の評価】
築25年ですとほとんど評価無しですね。
むしろ更地の方が早く売れることもあります。
相手が更地を希望すると取り壊しの負担が増えます。
【売買】
個人でも業者が入っても価格の面は当事者が決めるので関係はないですが、
多少安くても支払いの条件がいい方をを選ばれたほうが良いでしょう。
ローン特約とか分割とかを条件にする方はやめたほうがイイデスネ。
【登記費用】
買主が負担します。しかし各自の契約書の印紙代は負担する必要があります。
【境界、測量】
また境界がはっきりしない時は売主が責任を持って
はっきりさせる必要があります。
買主が更地で購入するという場合は、取り壊しの費用は売主の負担となります。

下記のサイトをお読み下さい。
参考になるかと思います。うまく売買が成立されることを祈っています。

参考URL:http://www.interq.or.jp/japan/office-s/
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この回答へのお礼

数々の注意点、わかりやすく教えていただき、ありがとうございます。アドバイスを参考にしながら、今後の方針を相談していきたいと思います。御礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。

お礼日時:2004/04/05 21:27

ご質問に書かれた以外にも土地家屋調査士による境界の確定が必要になる可能性がありますね。


以前に立会い境界確定を済ませていればよいのですが、行っていない場合や、あるいは行っていてもかなり前だったりするとやはり境界杭が動いた可能性を否定できなくなりますので、再度行うのがよいです。これにも結構お金がかかります。

個人的には土地や家屋の売買は専門家(不動産屋)に任せた方がよいと思いますよ。
多くの法律が関係しますし、とても素人では抜けなく行うのは大変ですから。

不動産屋は手数料を取りますが、それ位の価値のある仕事はします。プロですから。
売主も個人的に見つけた場合であれば、手数料の値引き交渉をしてみてもよいでしょう。
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この回答へのお礼

>売主も個人的に見つけた場合であれば、手数料の値引き交渉を
プロに頼む場合、こういう交渉法もあるんですね。
イチから勉強しなければならない状態なので、おっしゃるようにプロに任せたほうが無難みたいです。両親と話をして、方針を決めていきたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2004/04/05 22:51

こんばんわ、何度も回答しているjixyoji-ですσ(^^)。



1.前回も記載したように『不動産コンサルタント』などを通じてきちんと評価して頂いた方が良いですね。

「[デジタル不動産コンサルタントLTD.]」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人 さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

個人売買でやる時は下記サイトなどを役立ててください。

「不動産の個人間取引支援サイト」
http://www.ctoc2103.com/

「不動産の査定額はなぜ会社によって大きく違うのか?」
http://www.home-masters.net/sell/why.asp

1-2.まず確実な持ち家の評価額が決まらないとなんともいえないですね。売る相手が不動産関係か個人かでも話が変わってくるでしょうし,売る際には当然misachi395さん側が『瑕疵担保条項』を設定しなくてはなりません。後々トラブルになるリスクを考えると"プロ"による代理行為が一番妥当かと思われます。

「瑕疵担保責任」
http://www.re-words.net/yougo_sub.php?n=654

2.司法書士の選び方は下記サイトの項目を基準に選ぶと良いでしょう。

「司法書士事務所の選び方」
http://www.alphacorm.co.jp/07-jyoho-1/sihosyosi- …

司法書士を探すのは電話帳でも良いですし下記のようなサイトでもわかります。

「ご近所専門家サーチ」
http://www.ny.airnet.ne.jp/sss/search/index.html

3-1.いけても車1台分が妥当なラインかと思われます。それ以外では当然土地代ですね。買主の判断にもよるでしょうし相手側も慎重な人間であれば当然『代理人』をたてて監査してくると予想されます。その際は当然misachi395さんが代理人を雇っていれば交渉次第というところでしょうが,上物の過度な期待は厳禁です。

3-2&3.これらの事案は単純な土地評価額だけでなくmisachi395さんのお持ちの物権の周辺環境にも大きく左右されるでしょうし,売る相手がどういう相手なのか代理人を立ててくる相手か,それともアバウトな人間か,業者であればそのmisachi395さんの物権をどういう形で転売したりするかで全然変わるのでなんともいえないですね。

4.買主負担にもできますが法的拘束力はなく協議で負担を決める事も可能です。下記HP項目5を参照。またそれ以外でも不動産売買契約における諸注意などを良くご覧ください。

「不動産登記ABC」
http://www.na-shiho.or.jp/tame/fudousan.html

取壊し費用に関しても買主負担にできるとは思いますが,個人的に買主側に難色を示される"要因"にも成り得ると思うので買主側とよく協議する必要性を感じます。

そしてちょっと難しい税法上の問題としてmisachi395さんが不動産売買契約を成立させた場合,売却(引渡し)した年分の所得(譲渡所得)になるので翌年に確定申告が必要になります。その際に【3,000万円の特別控除】,【居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除】などの特例措置に適合する場合確定申告時に親告すれば,税額控除されるケースがあります。これらの特例制度は"確定申告時"に行わないと適用されないのでご注意ください。

「3,000万円の特別控除」
http://www.yokosuka.jp/kkjm/kjn/b/kjn-b0403.htm

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/zeikin01 …

平成15年12月31日まで【特定の居住用財産の買換えの特例】という税額控除の特例がありましたが,ひょっとしたら延長になっていないかどうか確認してください。最寄の市町村の役場へ連絡すればわかります。かなりおいしい特例ではあります。

「特定の居住用財産の買換えの特例」
http://www.ofuco-c.co.jp/tokutei.htm

前回もお話したようにこれからmisachi395さんの行おうとするのは"NTTのB-FLET,Sから有線ブロードネットワークスへ乗り換え"とはわけが違う行為です(~ヘ~;)。不動産取引は何千万円単位のものが個人間で動くお話なので後々"契約の際に言った,言わない","話が違う"などでトラブルと【血みどろの戦い】が開始されるので,わからない点,不明な点は取りこぼさずきっちり理解し尚且つ【プロ】を代理人として最終的に契約を取り交わしてください((+_+))。こういった案件を安易に進めて【泣く】人は世の中多々いるのでくれぐれも慎重に事をお運びください(+o+)。

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。
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この回答へのお礼

こんばんは。すっかりjixyojiさんとは顔なじみになったようで・・・jixyojiさんの引き出しの多さにおどいたり感心したりです。
他の質問へのアドバイスもあわせて読むうち、やはり多少の金額はかかっても、プロに頼んだほうが良さそうな気がしてきました。ゆっくりと相談していこうと思います。では(またどこかでお会いするかもしれませんね(^^;))

お礼日時:2004/04/05 21:30

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Q隣の土地の購入の交渉について。

隣地について二度ほど質問させて頂きました。以下のような内容で質問させて頂きましたが
その後交渉した結果を踏まえて、今後の交渉の仕方でお知恵をお借りしたいと
思っています。
---------------------------------------------------------
  
  隣の地続きの土地を購入したいのですが値段が希望通りでは
  ありません。隣地なのでぜひ購入したいのですが、
売主は築50年くらいの木造平屋建てを込みでの売却も希望です。
  60坪の土地です。(家は古すぎてリフォームすれば新築以上に費用がかかるそうです。)

通常周辺の土地相場は坪15万~17万円くらいなのですが
坪20万希望で建物取り壊し費用もこちらで持って欲しいそうです。

取り壊し費用は100万ほどになるので実質坪21.6万円くらいになりますが
地続きの利点からして1坪当たり5~6万円高いのは妥当なのでしょうか?
--------------------------------------------------------------

 売主さんにはこちらの希望を言いましたが、頑として家込みで坪20万円(古家込み)は
 譲れないと言われました。特に焦ってはいないので、その値段で売れないのならば
 しばらく置いておきたいとの事です。
 
 こちらの事情は子供が一人増えた(中3と3歳)ということと、嫁の仕事場をその土地に
 一緒に建てれば有利になるということです。
 
 今現在の土地に私の仕事場があるのですが、駐車場がないため毎月23000円の駐車場代
 が出ます。嫁は貸店舗で月に7万円の賃料です。仕事も同業種なので一緒にやる
 メリットは大きいし、駐車場も確保出来るので良いかなと思っています。
 
 購入予定の土地に仕事場を建てれば、今現在の家の仕事場は生活スペースに活用できる
 ので子供部屋も作ってやれそうです。
  
 以上のような事情なので心情的には今すぐにでも欲しい物件です。
 相手方は金銭的に余裕があるのか全然焦ってはいません。この値段なら良いよって言う
 感じです。

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---------------------------------------------------------
  
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Aベストアンサー

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の人が買ったら「あの時無理して買っておけば・・」とすごく後悔するだろうなと思ったからです。

自分でユンボで整地、瓦礫は「市のリサイクルセンター」へ(軽のバンで10回ほど)

今は快適に暮らしております。
I 風通しがよくなり、夏快適
II 隣地(東)を畑にして 野菜、花、果樹、犬の運動場、駐車場に利用
 何よりも隣家が無くなった事で住居の周りが明るくなりました。

taratootoさんも金銭的にはご苦労されるかとおもいますが、お金には換えられない
家族の皆様の精神的な安らぎ、あるいは利便性のUP等考えられます
隣地を買う事でtaratootoさんのお宅の価値も上がり、将来子供さんが結婚し家を建て別棟同居
も出来ると思います。若い内に思い切って購入されるのが後々楽かと思いますが・・・

◆高齢者の独り言でした。
事がうまく進むと良いですね・・・奮闘祈ります
、 

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の...続きを読む

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

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(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

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(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
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しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて...続きを読む

Q友人に土地を譲渡、一番税金がかからない方法

現在700坪の土地があり、評価額は750万です。
上には古い民家が立っており評価額は68万です。
これらはまだ相続手続きが済んでないものですが、私のものになるものです。

これを友人(もと夫婦)に売却、もしくは譲渡したいと考えているのですが、
できることならば、無償で譲渡したいと考えているのですが、
かかってくる税金関係のことなどを少し調べたところ、無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので、
なにか税率が安く友人に譲渡できる方法はないかと思案しております。

譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万程度で譲渡した場合、
身内でない第三者への売買ということで、みなし贈与はかかってはこないと思うのですが、
短期譲渡所得に対する課税額はかかってきますでしょうか、(所得税30%、住民税9%)

本来ならば無償で譲渡したいところなので、一番両者に税金がかからず名義変更できる方法はどのような方法があるでしょうか。

かかってくる贈与税、もしくは短期譲渡所得に対する課税額があまりにも高く、びっくりしています。

Aベストアンサー

>無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので…

贈与税はもらった者に課せられる税金です。
あげる側があれこれ思案する必要はありません。

もらう側にしても、贈与税がいかに高い税金とはいえ、時価で買い取るより高くはありません。
贈与税を払ってでもただでもらうのは、もらう側にもメリットあることです。

>譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万…

売買の場合は、評価額は関係ありません。
近隣の不動産屋が示す時価より著しく安ければ、安い分が贈与と判断されます。
まあ、どのくらいを著しくというかまでは知りませんけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

>短期譲渡所得に対する課税額はかかってきますでしょうか…

譲渡所得の短期か長期かは、被相続人が保有していた期間を含めて判断します。
課税されること自体は、いうまでもありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

>一番両者に税金がかからず名義変更できる方法はどのような…

どちらもびた一文払わないで済む方法はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>無償譲渡などはかなり税金が課税される(贈与税)ようなので…

贈与税はもらった者に課せられる税金です。
あげる側があれこれ思案する必要はありません。

もらう側にしても、贈与税がいかに高い税金とはいえ、時価で買い取るより高くはありません。
贈与税を払ってでもただでもらうのは、もらう側にもメリットあることです。

>譲渡価格を、評価額の1/2より少し上回る400万…

売買の場合は、評価額は関係ありません。
近隣の不動産屋が示す時価より著しく安ければ、安い分が贈与と判断されます。
まあ、どの...続きを読む


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