土地がいくらで売れるのかわかりません

両親が地主から土地を借りて住んでいます（借地権契約を結んでいます）。

先日、地主が管理を委託している不動産コンサル会社の担当者が来て、
「地主が亡くなって、相続人が現金を作るために底地を売りたがってます」と言ってきました。

その担当者が言うには、、

・底地を買ってくれれば2200万円（更地評価額5400万）
・底地を一緒に借地権を第３者に売ってくれれば4000万（売却代金は地主と折半して2000万円づつ）

だそうです。

更地評価額が5400万なのに、なぜ、4000万円で売るのか、と聞いたら、

「土地が広く、個人で購入する人がいないでしょう。建て売り業者などが買うと思います。」と言われました。

わたしは素人なので、よくわからないのですが、、この4000万で売却するというのは、安すぎるのではないでしょうか？
仮に、私の両親が底地を買い取り、その後すべてを売却したとしたら、やっぱり4000万円くらいにしかならないのでしょうか？

底地を買い取ったら、損をしてしまうような気がします。。。

それとも、担当の人は、地主がすぐにお金がほしいのであえて安く売るつもりなのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/08/20 11:47

住宅地の借地権割合は　６０％～７０％という例が多いです。

まず、その土地の税務署にある相続路線価マップを持てください。借地権割合が書かれています。

それを確かめたら、次に町の不動産屋さん、（本件に関わりのないところに）更地価格の査定を
依頼します。彼らは仲介がほしいから無償で査定をだしてくれます。
そもそもレインズという取引事例データベースをもとにいろいろ説明してくれるでしょう。

まず、どうするのが一番いいか先にお話しします。
まず、底地購入ですが、ばかばかしいからやめておきましょう。

そのお金を銀行から借り入れて月々返済するなら、今まで通り地代を払っているほうが安いはずです。
おまけに、結構な額の固定資産税もかかってきます。

底地を仮に全額銀行ローンで２２００万で買って月々９万のローンを払って　１０８万
これに固定資産税　　２２万として１３０万の負担

地代が土地価格の３％として　１６２万。

ただ、現実の借地地代はもっと安いはずです。５０万か６０万か　

なぜなら地主は勝手に地代を値上げできないしくみになっているのです。詳しい説明は省略します。



コンサルタントなる者の説明は読んでいて腹がたちます。詐欺と言うか犯罪ですね。


＞・底地を買ってくれれば2200万円（更地評価額5400万）

これは、時価が５４００万円で借地権割合が６０％の前提なら納得できます。


＞・底地を一緒に借地権を第３者に売ってくれれば4000万（売却代金は地主と折半して2000万円づつ）

だそうです。

これが詐欺です。借地権価格は　3200万円（5400－2200＝３２００万円）
　　ですから、いまのままで、借地権だけを他人に売りたいといえば、売れます。
　　その場合、建て替え許諾料で更地価格の１割程度を地主に払うことがあります
　　それでも手元には２７００万くらい残ります。

しかし、地主に協力して家を壊したばあい　借地権はその場で消滅します。
借地権は土地の登記簿に記載されていません。家屋の所有権登記だけが借地権の証拠に
なる。しかし自分で壊せばそれまで

ただし、敵もトラブルはいやなので、２０００万２０００万の折半と契約書を書いて
あらかじめ判をおさせようという作戦です。

そこで対策は以下の３つ

(1)底地など買わずに知らん顔をしている。すると地主はおそらく業者に底地をうるでしょうから
　その場合、今までの借地契約を承継する形になりますから契約期間がおわるまでは今の地代を
　払っていればいいです。値上げを言ってきたら裁判所に今までの地代を供託すればそれまで。

(2)今の地代がさほど差少なければローンを組んで底地を買う手もあるけど、おすすめはしません。

(3)家が古いなら、底地を買って、その先家を撤去し業者に売る。

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/08/18 02:33

　不動産賃貸業を営んでおります。

　その土地がいくらであるのかは、現地を見てみないとわかりません。

　しかし、ぜひ売りたい場合の「じゃ、これくらいで買いましょう」という価格と、ぜひ買いたい場合の「じゃ、これくらいで売りましょう」という価格が違うのは「常識」です。

　たとえ話ですが、「坪25万円が相場だよね」という土地が５０坪あったとして、地主が「売りたい」と言い出したら坪２１・２万円くらい。

　私みたいなのが「買いたい」と言ったら、２７・８万円です。

　土地が広ければ、買う側は巨額資金を準備しないといけませんから、相場がもっと安くなります。

　50坪なら1坪25万円が相場でも、500坪なら、それだけで相場が20万円近くまで下がったり・・・

　俗に言うところの「足下を見られる」という状態になります。理由は必要なので「土地が広く、個人で購入する人がいない」などのもっともらしいことを言います。

　しかたのないことです。

　質問者さんの土地が4000万円で高いか安いかは、現地を見てみないとわかりません。

　ただ、気をつけないといけないのは、宅建業法です。

　質問者さんがすぐ売ることを前提に底地を買って、買いやすいように小さく区分して、売却すると、「売るつもりで底地を買って、業として販売しましたね。宅建業法違反で逮捕します」ということになる「危険」があります。実例もあります。

　趣味の運転でも事故を起こすと「業務上」過失致死とかになるのと同じ「業」ですので、「オレは商売していない」とか言ってもダメな場合があるので怖いんです。

　そんなところも見て、買う人は安く買いたたきます。

> 地主がすぐにお金がほしいのであえて安く売るつもりなの

　たぶんそうでしょうが、事情がわからない我々に質問されて我々が推測していてもしようがないので、直接お聞きになってみられてはどうでしょうか。
　

No.2 回答者： gyong 回答日時： 2013/08/17 19:39

土地の値段は駅近か、用途地域、学校、スーパーなどの利便性、娯楽施設などの騒音などの環境性など、いろいろな条件により変わります。

また、価格により購入できる客層が異なります。20～30代の初期購入者が土地のみで評価額5400万円は到底購入できません。ですからその土地を2～3に区分して単価を下げて販売する必要がります。
不動産屋が4000万円を提示したのならばその土地の不動産業者転売も考慮した取引実態に基づいた相場なのではと思います。