取得費に含まれるものについて

現在、我が家は地主から土地を借地して暮らしています。
毎月地代を支払ってます。
借地権に契約を結んでいます。

借地権は祖父が一番最初に契約し、その後相続で父の名義になり、現在は父の相続で私の名義になっています。過去２度の契約更新時にそれぞれ更新料を支払っています。
また、２度目の契約更新直後に、家を増築しており、そのときも手数料を地主に支払ったようです。

こんな経緯なのですが、今年の春に地主が亡くなり、地主の息子（相続して新しい地主になった）から、「相続税支払いのために、土地を売りたい。もしよかったら建物も一緒に第3者へ売りませんか？」と提案がありました。

もしこの提案に乗って、我が家の建物と借地権も売却したとします。
そこで質問です。

（１）このケースでは、建物を売るという認識で良いのでしょうか？それとも借地権を売るということなのでしょうか？　売却するのが契約上、建物なのか借地権なのかよくわかりません。
売却するものが「建物」ということになると、売ったら借地権は消えてしまうのでしょうか？
それとも、売却するのが「借地権」ということになれば、建物はそれに付随して一緒に売却されるという認識でよろしいでしょうか？

（２）売却後の利益の譲渡所得に税金がかかってくると思いますが、取得費に含まれるもののうち、下記のものも、含まれるのでしょうか？
　
　・建物の増築費用
　・建物の増築時、地主に支払った手数料
　・借地権の更新料

　（１）で売却するものが建物と借地権一緒にということなら、そのどちらの取得費も含まれるのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2013/09/09 22:04

売るのは「家」つまり建物です。

家と土地を一緒に売るわけです。

売却代金を分けるときに借地権が絡んできます。

土地だけの価格が２，０００万円だとします。
建物価格が５００万円だとします。
単純計算ですと、土地の所有者に２，０００万円、建物所有者に５００万円と売却価格が配分されそうですが、違います。

建物には借地権がついてます。仮にこれを３割だとします。
土地代金のうち３割が「家にひっついてるいる」と考えます。

土地所有者には２，０００万円ー６００万円の１，４００万円が土地代金として入ります。
建物所有者には、５００万円＋６００万円の１，１００万円が建物代金として入ります。

もちろん、建物を売った段階で借地権は一緒に売却されるということです。

建物の「取得費」には、増築費用が含まれます。
地主に支払った手数料とか借地権の更新料は含まれません。


相続税対策として「他人に貸している土地を、その貸し主に買い取ってもらう」方法がありますが、既に相続が発生してますので、納税資金を作るために売ることを考えておられるのでしょう。
今お住まいになってる家ですので、底地を買い上げるという手もあります。
その場合には、底地価格から３割の借地権を引いた額が「売却価格」になるわけです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
建物を売るという考えなんですね。。

お礼日時：2013/09/10 19:43

No.3 回答者： fpadviseok 回答日時： 2013/09/09 22:18

ＮＯ．１の方に追加で回答します。

「相続税支払いのために、土地を売りたい。もしよかったら建物も一緒に第3者へ売りませんか？」と提案がありました。

地主さんから上記の提案があったようですが、たとえが正しいかどうかは別として。。。

この物件を買う側から見れば、できれば土地と建物を一括で買いたいと思うでしょう。好んで借地権がついてある物件を買う人はいないと思います。例えてみれば、結婚をする相手に子供がいたりした場合、いろいろと悩んでしまうこともあると思うのと同じです。

よって地主さんはあなたのことなど考えずに第三者に売りやすいようにするためにそのような提案をしていると思います。
借地借家法は借主の権利が守られたものですから、できれば地主さんとしては機会を見て借地権を終了させたいと考えているはずです。

仮に地主が土地を第三者に譲渡しても新しい地主はあなたに退去しろとは言えません。そうなったらあなたの住む場所がなくなってしまいます。

地主は体のいい追い出しにかかっていると見ていいでしょう。お金の損得も大事ですが、増築もしたのですから地主の口車に乗って売る必要は今はないと思います。

今後のことを地主さんとよく話し合ってみてください。やはり貸主と借主のコンタクトは非常に大事です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
底地の買い取りでもいいようなことは言われました。
ただ、私が今後その土地に住む予定がないので、売却ということを検討しています。

お礼日時：2013/09/10 19:44

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/09/09 21:05

＞もしよかったら建物も一緒に第3者へ売りませんか？」と提案…

話がよく分かりませんが、その建物には現在あなたが住んでいるのではないの？

＞（１）このケースでは、建物を売るという認識で良いのでしょうか…

それはそうですけど、ご自分が住んでいる家を売ってしまって良いのですか。

＞それとも借地権を売るということなのでしょうか…

その土地は、地主さんが誰かに売るのでしょう。
借地権は消滅してしまうだけで、あなたが他人に売るものではありません。

＞・建物の増築費用…

減価償却後の未償却残高だけが、譲渡所得を計算する上での取得費。

＞・建物の増築時、地主に支払った手数料…

減価償却費を計算するための取得費にはなりますが、譲渡所得を計算する上での取得費ではありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
現在住んでいるのですが、建物が老朽化しているのと、将来的に借地権の処分方法に苦慮していたので、タイミングがいいと思い検討しています。

お礼日時：2013/09/10 19:40