地方の分譲マンション売却or賃貸継続？

九州に購入した分譲マンションを賃貸しています。
10月末で賃貸人が退出するため、このまま賃貸を続けるか、売却がいいか迷っています。
購入時5060万円、築10年.96平米。
駅近で、8階、真南向き、東北の3方向窓が開け、眺望風通しは抜群です。ペット可で、建築業者も大手です。
賃貸がつかない事はないのですが、地方ゆえ、医師等高額所得者しか賃貸になり得ません。
10年前は21.5万で出していたのが、今16.8万円でまだつきません。
それだけの家賃を出すなら購入すると思います。
その地方での支店も撤退しているのでは、と思うのですが、地震の少ない土地として東京の方も興味を持つかもしれません。
東京在住で、そこへ再び転勤する予定はなく、もしあったとしてもその広さは不要です。
ローンは返済済みですので、急がないのですが、今住宅購入が追い風となっている時に決断したがいいような気がします。
売却を依頼する場合、今賃貸を依頼している不動産業者は地場では大手です。
が、大きいが故に、経験の浅いセールスマンが情熱のない仕事ぶりです。
ネット査定を依頼したら、大きくはない（おそらく社長一人？）と思われるような会社から何件も査定が届きました。
4800万から4100万まで。
専任にしたがいいのか、一般でいいのか、判断しかねます。
老後の生活もあるので、高く売れるに超した事はないのですが、小さな業者で危険性はないのか、小さくでも頑張って売る意気込みのある会社の方が高値を言って来た印象です。
ハッタリと言っては申し訳ないのですが、結果が同じなら大きな会社がいいのではないか、と思います。
電話対応で慎重に感じる人は低い値をつけてきました。
賃貸と違って売却では後で面倒やトラブルは起きにくいのでしょうか。
不動産のプロの方、少ない情報ですが、アドバイスいただければありがたいです。

No.1 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/12 20:01

不動産屋の査定価格は当てになりません。

自分のところを専任媒介にしてほしくて、高く売ってあげるかのごとくポーズをとっているのです。中古の売却価格は落ちるところに落ちて、やっと売れるのです。

築10年は買い手にとって、設備の劣化がなくて、価格が安くなるとして人気の築年数です。気になるのは下落率の大きい時期に賃貸にしてしまったことで、売り手にとっては一番損が出る時期でもあります。

中古には購入額に消費税がかかりませんので、買い手は焦る気持ちはありません。したがって中古には追い風よりも向い風です。消費税が10％に上がってしまったら、新築マンションを諦めて中古マンションを買うものが出てきます。その時は追い風です。

私は道楽で賃貸をしていますが、あなたのマンションを買って賃貸しようとは思わない。すなわち、賃貸は割りに合わない。築20年なら賃貸にします。仮に月家賃15万円で不動産価値4000万円とすると表面利回り4.5％になり低すぎるのです。固定資産税、管理費、修繕積み立て費、資産下落額を考慮するとほとんど利益は出ないと思います。

売却されるとして、物件価格も大きいし、専任媒介を選択するのが賢明と思います。最初から一般仲介にすると、貴方の対応が大変なことになります。必ず値引き交渉が複数の不動産屋から入り、コントロールできなくなります。私は地場の門構えの良い老舗不動産屋が良いと思っています。数人のベテラン営業がいる会社です。もしくは頼りない面もあるが旧財閥系の不動産会社です。

後々のトラブルを避けたいならば売買契約書の特約で『瑕疵担保責任を問わない』との文面を入れておくことです。築浅マンションですので不安に思う買い手はいないが、値引き交渉の材料にはされます。

不動産のプロではありませんが、参考になりましたでしょうか。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/12 22:13

No.1です。

専任媒介の不動産屋の選定事項で書き漏らしました。

貴方と同じように地方勤務の人が定年で東京の実家に帰り、所有していた地方のマンション物件を売りに出し、それを買ったことがありました。売り手は三井の○○○○東京本社を専任媒介にしていました。そして地方支店が一般仲介者でした。売主は本社とやり取りするだけで済むのです。私とのやり取りは地方支社の営業マンです。不動産屋は社内連絡をしていて、本社が売主の意向を聞いてコントロールしているのです。売り主は手間がいらずに済むのではないでしょうか。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。

専任媒介にした場合の売り主側のデメリットはありますか？
高い価格を提示し、結局他と同額になってしまった、ではいけないし、と思っています。

一番高い価格を言っているのは、
小さい会社のようですが、チラシをうちの物だけ一枚もの、両面で印刷して作る。
わざとオープンハウスの時間を合わせてセッティングするなど、
ちょっと危ういかな、と思いつつも、チラシをよく見る私（素人）からしても、買わせる技を持っている印象です。
ただ、メールが迷惑メールに入っているかも、など言って来て、多少不安要素もありますが、、。

中古は向かい風、ですね、、。
ただ、私も消費税がかからないのは気づかなかったので、一般の方でそれを認識している人は少ないと思います。
世間の雰囲気が、追い風になっているとつられて、というパターンは考えられませんか。
甘いでしょうか。

表面利回りとかを素人なので、計算した事がないのですが、利益でない感じですね。
一般仲介だと、各社あちこちからの問い合わせや打診が入ると言う事ですね。

まだ、地場の大きな不動産屋（現在賃貸で依頼しているところ）には売るのも
考えている、とは伝えていません。
賃貸と売却を言うと、売却で勧めるのではないかと思って。

今日たまたま行った近所（東京）のオープンハウスの留守番のおじいさん曰く「平成13年頃は不動産価格は安かったので、四谷でほとんど下落なかったので、福岡でもあまり下がらず取引できるかも」と言っていました。
我が家は平成15年でしたが。

こちらが思い至らない、可能性（マイナス要素）など、教えていただきありがとうございました。

一応、賃貸依頼している不動産屋にも、売却の場合の査定を依頼してみます。
また、お気づきの点、ありましたらお教え頂ければ助かります。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/12 23:18

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/13 09:30

No.1です。

質問があったので回答します。

専任媒介契約のデメリットは、その不動産屋は手数料（売却額×3％+6万円）が手に入ることになるので、安心してしまい怠けることです。これを防止するために、3ヶ月間の専任期間を設けるのです。売れなかったら、別の不動産屋に専任をやらせるのです。

１回程度のチラシとオーブンハウスは当たり前の行為ですが、不動産屋には出費ですのでやらないところもある。したがって専任契約の条件にしておくことです。

販売力の強い不動産屋に頼みたくなりますが、そのような不動産屋は他の不動産屋に一般仲介を依頼しないで、買い手からも手数料を貰おうとします。いわゆる両手取りです。一般仲介を他の多くの不動産屋に頼まないと早く売れませんが、しばらくは自分たちでしようとするのです。両手取りだと取引額6％+12万円＋消費税が手に入ります。取引額4000万円とすると252万円となり大きな額です。ところで消費税は手数料に5％掛かります。

消費税が取引額に掛からないことを知らないで行動する買い手はいると思いますが、不動産屋がいずれ教えますので、焦らなくてよいことに気づきます。

表面利回りとは家賃年額を不動産額（買値）で割った数字で、マンションだと15％はほしいところです。実質利回りは10％程度になり、10年間で元が取れます。不動産投資信託の利回りが5％ほどですが、この程度の利回りがあるので可能なのです。

この回答へのお礼

どうしようかと迷っているうちに2週間過ぎてしまいました。
一応一社に専任でお願いしようかちょっと不安だ、と思いつつも明日メールでまずは依頼しようかと考えています。
ただ、別の方からの回答も、なるほどと思い、、
迷います。
何度もお答えいただき、ありがとうございました。
ちょっと自分の中で整理して、もしまた不安材料があればこちらで問い合わせさせていただきます。
titelisit1様、ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/27 19:25

No.4 回答者： satoshino 回答日時： 2013/10/19 09:17

＞経験の浅いセールスマンが情熱のない仕事ぶりです。

情熱とは？どのような対応か解りませんが
昔の熱血営業マンは、押し売りのイメージがあり、最近の若い方には嫌われています。
やり手のいえm－路があるベテランよりもイケメンや美人な宅建主任者の方が人気があります。

媒介契約の一般や専属専任でも、お客様から売却の依頼を受けたらレインズに登録しなければならず
登録すれば、不動産業者は誰もが情報を手に入れる事が出来ます。
このような中古で高額な物件を購入できる方は、不動産業者の知り合いがいます。
すると買主側にも不動産業者がサポートして売買が成立する事が多いです。

一般媒介で多くの業者に仲介依頼した方が良いと思います。

賃貸は、無駄です。


地方の不動産業者です。

この回答へのお礼

確かにご指摘の通り、グイグイくるタイプのようには感じました。
ただ、マンションのチラシを見るのが好きな私からすれば、巧いと思わせる話術ももっています。
底が浅い印象もなきにしもあらず。
先ほど、大手の九州支店の担当者から定年になるので他の者に担当代わります、と連絡があり、勤め人の場合、やはり熱意が少ないように感じました。
主人は急ぐ訳ではないので、一番高いところに言えばいいと申しております。
3ヶ月専任で、それで芳しくない値段しかつかなければ一般で、というのはどう思われますか？

お礼日時：2013/10/27 19:32