瑕疵担保責任の負担

売主です。

自宅を解体し更地にして売り出しました。買主が見つかり手付金をもらい売買契約を業者経由で結びました。

・現状有姿で引き渡し
・瑕疵担保責任の負担なし
・違約の場合は手付金没収
・3ヶ月後決済
・手付解除は2週間以内

買主は契約後2ヶ月以上経ってハウスメーカーに地盤調査の依頼をし、その結果補強工事が必要になつたようで業者を通して次の通り言ってきました。

地盤改良の費用を負担して欲しい。負担しない場合は解約する。手付金を返さないなら裁判だ。

業者によると私に落ち度はないし、契約上も問題無いので買主に決済を求め続け、応じない場合は手付金を違約金として貰えばよいとのことです。

本当に大丈夫でしょうか？裁判になったら不安です。

回答よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/01/13 12:10

不動産業者です。

瑕疵担保免責で契約しており、そもそも地盤の耐力については、一般的には瑕疵などにも該当しません。
建築する建物の構造や規模、施工先などによりその補強方法や工事費が変動するからです。
例えば木造ならそのまま建築可能で、軽量鉄骨造なら補強工事が必要だったりします。
当方の様な瑕疵担保を免れない業者が売主であっても、地盤に対する耐力の数値でこれを求められることはありません。

お書きになられている内容からすると、既に仲介業者は買主にその説明をしており、売主には負担義務は無いこと、買主の負担で地盤補強や改良等しなかればならないことは説明済みで、ただ納得しないだけの契約内容を理解できない買主のようですから、質問者さんが思い悩む必要はありません。

手付け解除の期限は過ぎており、今後解除という事になれば、契約書で定めた損害賠償の予定額を相手方に支払い違約による解除となります（売買価額の20％に定められていませんか？）

裁判を請け負う弁護士がいても、相手方が勝てる道理はありません。

決済日が到来してもそのような主張をするならば、業者と協力して、契約履行を催告→違約による契約解除の通知→損害賠償の請求という手続きになります。

不動産の売買契約は、揉め事や解除に関して、あらかじめ定められていますので、ご安心を。
最終的には、買主は弁護士や宅建監督課などに相談し、自己の主張は通らないことを把握して、しぶしぶ決済すると思いますが・・・・・

この回答へのお礼

違約金の金額と手付金の金額を同額にした内容の契約です。よって相手が違約した場合は手付金を違約金に振り返れば完了となります。

しぶしぶでも決済してくれればいいですね・・。

とにかく後出しジャンケン的にいろいろ言ってくる人なので業者もかなり困っているようでした。

裁判になったらなったで面倒ですがこちらに非がないようなので堂々と受けようと思います。


ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/13 22:23

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/01/13 22:55

No.1です。

回答がお気にさわったようですね。
>そもそも契約前に地盤調査に応じることで話がついていたことですし、瑕疵担保責任がないから事前の調査に応じたともいえます。
このことを、お人好しと申し上げているのです。このような横柄なことを言う買い手など相手にしないことなのです。相手の本性を見抜く力量が必要です。

この回答へのお礼

みごとなほど話が噛み合いませんね。

＞相手の本性を見抜く力量が必要です。

契約は業者経由でしていますし、私はエスパーじゃないので。


失礼します。

お礼日時：2014/01/14 12:05

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/01/13 11:50

売り主の貴方が地盤調査を許可したことが問題発生の発端です。

瑕疵担保負担無しとしているなら、許可しないことなのです。

買い主は地盤調査の結果、200万円近い地盤改良費がかかることが分ったので、その土地が要らなくなったのです。地盤調査費は5万円程ですので買い主も大きな負担ではなかったはずですが、手付け金を返してほしいのです。

買い主は裁判などしても勝てる見込みがないことに気付くでしょうが、お人好しで気の弱そうな貴方を脅しているのです。

結論としては手付け金は違約金として返す必要はありません。売り主としては調査許可は軽率な判断であったと思います。

この回答へのお礼

＞瑕疵担保負担無しとしているなら、許可しないことなのです。

今回の例から考えると仮に地盤調査を許可せずに決済してその後地盤改良が必要とわかった場合でもなんだかんだ言ってくると思います。

そもそも契約前に地盤調査に応じることで話がついていたことですし、瑕疵担保責任がないから事前の調査に応じたともいえます。

それを軽率とまでいわれる所以はないですね。


ありがとうございました。

お礼日時：2014/01/13 22:18