マンションが売れません

昨年の夏頃からマンションを売りに出しています。
最初はある不動産会社１社に専任でお願いし、一度更新して年末までお任せしていました。
かなり広告宣伝には力をいれていただいていたようで、内覧していただくことも何度もあったにもかかわらず成約にはいたりませんでした。
そのため、年明けから一般契約にして数社お願いしました。それでも結局今まで成約できずです。
部屋が１階である、廊下側の部屋がかなり暗い、等の理由で成約にいたらなかったことが多いと聞いてはいるのですが、リビングは南に面していてかなり明るいですし、１階とはいっても高台なので、リビング側の見晴らしは悪くありません。
物件が動く３月に期待していましたが、全くだめでした。
その間販売金額も不動産会社のアドバイスで２回ほど値下げしました。
１０ヶ月も空き家にしていたので、経済的にもかなりきつい状況です。

(1)１０ヶ月も売れないというのは、めずらしいことではないのでしょうか。
(2)どこに原因があるのでしょうか。
(3)今更ですが、なにかできることはあるでしょうか。

どんなことでもいいので、知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

No.10 ベストアンサー 回答者： bucyo 回答日時： 2014/04/15 12:32

建築関係の仕事をしているものです。

何かできることはないかというと、

・掃除などは当然のことながらキレイにしておくこと（クロス貼り替えなども含めて）
・価格を下げること（交渉に応じることも含めて）

単純な話、このくらいしかないでしょう。

ご自身で「どちらかというと悪くない」、「比較しても高くない」などと色眼鏡でみていると悪いところは探せません。
売れないと言うことは、なんらかの決定打にかける、買い手側からすると、高いと感じ魅力的ではないということになります。

不動産は需要と供給の問題ですので、売れるときにはサッと売れ、売れないときにはなかなか売れないものですが
さっさと売りたいときには、誰が見ても魅力のある価格にするなどの対策が必要でしょう。

同じような、条件の物件の5%くらい安い価格をつけておけば魅力的に感じると思います。
この先、1年ほど売れないよりは、売れた方が良いと思える価格をつけることを考慮してみてはいかがでしょうか？

売買は一回きりなので、賃貸物件のようにその金額で後々のご自身の収入を左右することはありません。
あと、ローン残高とマンションの価値は無関係ですので、その残高を基準に価格を決めていては最適価格をつけられないこともあるでしょうね。

早く売れると良いですね。

この回答へのお礼

たくさんの回答をいただき、ありがとうございました。

みなさん、お一人お一人にお礼をせず、申し訳ありません。

「この価格でこの物件なら買ってもいい」と思える値段をつけることが必要だと、みなさんがアドバイスくださっているので、やはりそこがポイントなのだと思います。

「この先１年ほど売れないよりは、売れた方が良いと思える価格をつけることを考えたほうがいい」、つまりはそういうことなんですね。そう思い、こちらをベストアンサーにさせていただきました。

お礼日時：2014/04/15 15:08

No.9 回答者： manno1966 回答日時： 2014/04/15 06:13

> 比べてもそんなに高くはないと思います

売っている方が「比べてもそんなに高くはない」と言っている時は、第三者から見ると「割高だな」と思うこ状況が多いと思います。
上記は一般論で質問者の状況に合っているかは判りませんが、現実に売れてないという状況からすれば、見学に来た方には「割高だ」と思われたと考えるのが他人から見た自然な思考となります。

> 価格以外に”売れない”原因はなにか考えられますでしょうか
究極的には価格ですよ。
事件等が有った瑕疵物件でも、相応に価格を下げれば売れるのです。

また、書かれた状況でこれ以外の答えを出すには、物件の個別状況がわからない限り無理でしょう。

No.8 回答者： merciusako 回答日時： 2014/04/14 12:56

そちらのマンション内で、売却はなかったのでしょうか。

価格的にはそれが基準になりますが。

１階というと、おしなべて売却時には不利です。
マンションであっても、専用庭があって庭いじりがしたい、というような１階限定のような人でない限り、よほど魅力がないとつらいと思います。

一番簡単なのは価格でしょうか。
たとえ１階であっても、この価格であればお得、という価格設定にしないと広くお客さんにはアピールできないでしょうね。
思い切った値下げが必要だと思いますが。

No.7 回答者： titelist1 回答日時： 2014/04/14 12:28

中古マンションの売値は良くてローン残高です。

すなわち、売却後には手元に何も残らないのが相場です。このような値段になるまで買い手は待っているのです。

No.6 回答者： manno1966 回答日時： 2014/04/14 11:33

> (1)１０ヶ月も売れないというのは、めずらしいことではないのでしょうか

珍しくない。
相場１０００万円の物件を１億円で売り出したら、数年経っても売れないと思いませんか？
相場より又は買おうと思っている人の心の中で高いと思われるようであれば、何時までも売れないでしょうね。

> (2)どこに原因があるのでしょうか。
価格。

> (3)今更ですが、なにかできることはあるでしょうか。
段々と価格を下げるのも、買う方はまた下がるかもしれないと待つ姿勢になるので、「２回ほど値下げしました」と言う事ですから、最後と思いドンと下げるか、一度取り下げてみて、年末から春にかけて改めて売り出すかではないでしょうか。

この回答への補足

これ以上価格を下げると、ローン残高との差額が払えなくなってしまうので、価格を下げることは難しい状況です。
周囲のマンションの価格と比べてもそんなに高くはないと思います。
価格以外に”売れない”原因はなにか考えられますでしょうか。

補足日時：2014/04/14 22:38

No.5 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2014/04/14 09:37

中古マンションは価格と立地条件が大きく左右します。

特にバブルの頃に販売された準リゾート地域に価格が大幅に下落しています。例えば湯河原、熱海界隈の駅から若干遠い物件は見晴らしはすばらしくても、非常に価格が安く、需要も少ない。原因は駅から遠い、バス停から急な坂道を登らなければならない等の原因もあります。３０００万えで購入して２０年経過後、売却希望価格を１０００万円で売り出しても買い手が見つからず、５００万円程度で成約していることもあります。
価格の見直しは不動産業者に依頼して、ＦＲＫ（不動産流通機構）に登録されている近隣の物件の売り価格と成約価格を調べてもらっていただければ現在の物件価格が予測できます。
本件物件の場所は判明しませんが、高台にあることは坂道を登らなければならないことも一因だと考えます。売り物件が多く、需要が少ないと当然販売価格も希望とおりにはいきません。他の売り物件よりある程度価格を更に下げることも覚悟して対応することはやむを得ないと考えます。

No.4 回答者： kimamaoyaji 回答日時： 2014/04/14 08:29

買い手市場であるので仕方ないのでは、近隣の中古マンションの売買条件を比較して、価格など見直す必要があるという事です。

築年数や、実際の住居個数、立地条件などに大きく左右されるので、これら情報が無い中では、価格を下げると言うアドバイスすか出てこないでしょう、結論的には安くてお買い得感があれば購入するでしょう。

No.3 回答者： nobu1717 回答日時： 2014/04/14 07:09

珍しいことではないです。

原因は値段、管理費が高いとか控除がきかない広さだとか住人に問題があるとか色々あるでしょうが結局は値段。

業者間での引き合いがあるか、あるなら幾らなのか確認してそれより若干上乗せして個人売買で出す。
大手の不動産会社ではなく黄色のジャケットを着ているような地元の中堅の不動産会社に頼む。

No.2 回答者： dondoko4 回答日時： 2014/04/14 06:57

貴方はそこに住みたいですか？買い手の立場から見てどう思いますか。

No.1 回答者： carrotcake 回答日時： 2014/04/14 06:52

やはりお値段でしょう。

１階は避ける人が多いです。
価格が相場に見合っていないのでしょう。
値段を下げていけば、必ずどこかで成立するはずです。