ワンルームマンション処分について、ご教授を

Ｈ2年頃、横浜界隈の投資型ワンルームマンション（16・5ｍ2）を義母が購入しました。￥3、000万（頭金不明、３０年ローン、年約１2０万返済中）現在家賃￥5・5万（ここから１・５万管理費、税金となるため実質￥4万）ところが昨年１０月、退去され現在空き家になりました。

今後の方針ですが、不動産業者は「売れば￥350万（実質￥３２０万これも本当かどうか疑問です）入居希望ならリフォームしたら」と言いますが、私の住所は地方のためまたボッタクリと思います。
大損覚悟で①投売り（￥3００万程度）
　　　　　②かなり汚いですが、リフォームせずに家賃を下げて入居を待つか
　　　　　③その他　何か良いお知恵ないでしょうか

No.2 ベストアンサー 回答者： ka28mi 回答日時： 2015/03/08 18:17

これ以上コストをかけたくないと仰るならば、いずれは投げ売りしかないと思います。

投資用のワンルームマンションは、私も多くの勧誘を受けましたが、なぜか地元ではなく離れたエリアの物件ばかりを提示することと言い、赤字が出ても税金対策になるなどと主張することと言い、まともに投資物件として考えられているものとは思えませんでした。

平成２年に購入した物件ということは、既に築２０年超えですよね。
マンションの耐用年数は一般的に５０年程度と言われますが、建物丸ごとの持ち主がしっかりとメンテナンスをしているものや、分譲マンションで管理組合がしっかりしているところは、５０年くらいでもしっかりしていますが、３～４０年で建て替えている例も多いようです。
もちろん、４０年前くらいに建てられた建物が、今の基準に照らせば不備が多いために建て替えになっているケースも多いのだとは思いますが。
この先、古くなって建物自体が弱っていくことはあっても、まだまだ大丈夫とは言えない物件です。
そのため、販売価格も非常に安くなるのだと思います。

ワンルームマンションは借り手のターゲットが限定される事もありますから、値段を下げても、あまり借り手が現れるとも思えません。
とりあえずマンションがあるあたりのワンルームマンションの賃貸物件と相場、お持ちのワンルームマンションの同じ建物に空き室が何件あるかを、お調べになってはいかがでしょうか？

同じ建物に空き室が多く出ている、周辺に新たなワンルームマンションはできていない、そんな状態ならば、借り手になるタイプの人がいないのですから、いくらリフォームしても値下げしても無駄で、早く売ってしまう方が、傷が浅いでしょう。

空きは出るがリフォームすれば入っている、周辺にも新しくワンルームマンションや似たようなアパートなどが建てられているならば、値段を下げると同時に、販売にも出すことで、もう少しは回収が見込めるかもしれません。

この回答へのお礼

返信ありがとうございました、家賃相場は￥3・5万。これをリフォームしてまた賃貸はもう無理（売却したいです）。義母の投資の失敗ですが、何とか決着をつけたいです。酷い話です（涙・・・）

お礼日時：2015/03/08 22:05

No.4 回答者： kereta 回答日時： 2015/03/09 12:45

②の汚い状態でリフォームしないで入居を待つのは無理と思います。

賃貸が余っていますので。

①の３５０万というのはNO1の人はいうサイトで私も検索してみましたが３５０万は安い方ではありますがぼったくりとかではないと思います。別の業者にも当たられたらいいです。３０００万で購入が失敗でしたとしか言いようがありません。

私は大塚でワンルームを貸していますが築１０数年の時で家賃６．６万円でその後１０年ぐらいその人が住み次の人は６万で住み現在５万です。５万円は親戚の人が現在住んでいるため安くなっていますが５－６万の間ぐらいが適切な家賃みたいです。私のところは更新料を取らないとかのサービスをしています。築１０数年で買ったときは５９０万でした。１５ｍ２ぐらいです。

売ることをお勧めします。各業者に見積もりを取りよさそうな大手に頼まれれば早いです。

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2015/03/09 00:54

とにかく売却でしょう。

「年約１2０万返済」ということは、月１０万円です。
現在、実質４万円の収入では持ち出しです。

あと５年ほどでローンは完済になりますが、現状の家賃で入居者がいるとしても、５年間で360万円の持ち出しになります。
家賃を下げれば、持ち出しの金額はもっと大きくなります。

ローンの残債との兼ね合いですが、持ち出し金額を考えれば売却でしょうね。

ローンで購入したのが失敗でした。

No.1 回答者： yuna- 回答日時： 2015/03/08 18:06

売りマンション、横浜市で築30年以内、20ｍ2以内を検索しますと、350万～になっておりましたので、ぼったくりではないのでは？

駅からどれくらいなのか、リフォームの有無などで変わるとは思いますが、同じ条件の売りマンションや同じマンションで売りに出された部屋の値段を調べてみれば、相場がわかると思います。
http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/kanagawa/li …

この回答へのお礼

返信ありがとうございました、参考にさせてもらいます。

お礼日時：2015/03/08 22:05