完成検査

平成16年に店舗(18坪平家）を新築しました。増築計画があり市の建築指導課に相談に行ったところ、完成検査を受けていないので増築は難しく、民間の検査機関で検査を受けたから相談に来てくださいといわれ、機関に費用を確認したら高額な金額を提示されました。再度建築指導課に相談に良くと、既存の建物を解体して新たに建築いたらどうですかといわれました。新築時に完成検査を受けないと増築はできないのでしょうか。何か方法はありませんか教えてください。

No.3 回答者： inon 回答日時： 2015/05/06 17:01

一般的に完了検査を受けていない建物は完了検査が受けられない建物である可能性が高いです。

要するに違法建築物です。既存不適格建築物とは建設時には合法、現在は法律が変わって違法な建物なので、貴方の家はおそらく違う。

実際の話、今から完了検査を通すのは難しいでしょう。違法部分を是正しないと完了検査が通らないからです。建築士もそのような物件には係わりたくないです。
好意で引き受けてくれる設計事務所もあるかもしれませんが、手数料は結構高いですよ。
又、確認検査機関に払う手数料も結構かかります。建物を確認申請書通りに、是正するわけですから
工事費用も馬鹿になりません。

検査済証が無い事実を貴方が知らなかった場合は、当時その物件を建てた業者に連絡して事実を突きつけ、是正処置を取るように要求するのも手です。確認申請書の工事監理者の名前が書いてあれば、その人の責任になるので、追求しましょう。（１００平米以下なので、工事監理者は施主の貴方になっているかも）

取り壊し＋新築か　完了検査＋是正工事費用のどちらが安くつくかと言うところで、判断するしか無いでしょう。既に行政に話しが行っているので、逃げようが無い。

No.2 回答者： hanasuke12 回答日時： 2015/05/03 12:04

ご質問にお答えします。

まず。

＞増築計画があり市の建築指導課に相談に行ったところ、完成検査を受けていないので増築は難しく、民間の検査機関で検査を受けたから相談に来てくださいといわれ、機関に費用を確認したら高額な金額を提示されました。

良く意味のわからないところがあります。
市の担当が誤った回答をすることは考えづらいので、あなたが誤解をしたかもしれません。

確認申請とはご存じのとおり建物の工事の着手前に必要な「手続き」です。
要は増築工事にあたり、この手続きができるか（通るか）どうか、です。
完了検査を受検していない、つまり完成した建物が確認申請の図書の内容通りに建てられたことが確認できない場合は、増築の確認申請が通しづらいんですよ。
計画は別棟ではなく既存と一体での増築ですよね？
既存部分への遡及がありますから、既存の建物が現行法に適合していることを確認しなければなりません。
検査済証の交付を受けていない建物は、目に見えない部分の適合性を確認（つまりチェック）するのが難しいんです。
たとえば基礎に所定の鉄筋が入っているか確認できない、など。
今回は小規模な建物ですが、これが大きなビルだったりするともう悲惨。
市の担当者は申請の図書を作るのではなく審査をする側ですので、あなたが今からその作業をするのが大変であり10年以上も過ぎた今では無理じゃないの？と言いたかったんじゃないですか？

大変なのはネ、この業務をこれから受ける建築士ですよ。
当時の資料って、お手元にありますか？
確認済証だけではダメ。
まず工事監理報告書を当時の工事監理者が作らねばなりません。
あと、工程毎の工事記録が必要。
たとえば基礎や軸組み、小屋組の写真など。
工事監理者なんてそうそう現場に行っていませんので、施工者の協力も必要です。

まだタイムマシンが発明されていないので、普通は無理と断られます。
完了検査の申請を受ける側も、使用開始をして10年を過ぎていれば受け付けを断ると思います。

＞再度建築指導課に相談に良くと、既存の建物を解体して新たに建築いたらどうですかといわれました。

実際にこのような発言があったのかわわかりませんが、的外れですね。
審査する側、行政側が教示する言葉ではありません。

＞新築時に完成検査を受けないと増築はできないのでしょうか。

いえいえ、そんなことはありません。
先に書いたように、増築の確認申請の設計図書を作成するのがとても大変だ、ということ。
不可能ではない。
手間ばかりかかり報酬に見合わないので、普通の建築士は引き受けません。

＞何か方法はありませんか教えてください。

どこの誰が新築時の確認申請を出したんですか？
当時の工事監理者って、まだいますかネ？
お手元に確認済証がありますよね。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_00 …
↑昨年、国が検査済証の交付を受けていない建物の救済をするため、こんなガイドラインを策定しました。
要は、国へ届け出をした機関はガイドラインに沿った報告（法適合状況調査報告）を作成して今回のような増築時の既存不適格の判断の資料として採用できる、ってことです。
ただし法律そのものは改正されていないので、この報告書をもって検査済証に替えることはできません。
私は今のところ実際の報告書を見たこと無いんですが、どんなふうに作るんですかね？？？
最初から既存不適格扱いするのも？？？ですが…。
官僚の考えることはわからん…。
ちなみに特定行政庁（市など）はこれはできません（あたりまえですが…）

完了届ですが、確認申請（処分）定確認検査機関で行っても完了届を行政（市）へ出すこともできますよ。
別々でもＯＫです。
適法である旨の建築基準法第12条第5項の報告を行政に提出するのが昔からの手ですネ。
こっちのほうが現実的ですと思いますが。
つまり検査済証はもう諦めて、法の適合性だけに着目しそれを行政に認めさせて、行政に増築の確認申請を通す。
もちろん増築工事が終わったら機関ではなく行政に検査届の申請をすること。

＞機関に費用を確認したら高額な金額を提示されました。

あなたが相談した機関は、この登録を受けているんですよ。
現地を調査し法適合状況調査報告書を作成させるための費用です。
私は相場を知らないけど、手間だけを考えても耐震診断の調査と同じくらいじゃないですか？
（ウン十万円）


あとは誤解が無いように補足。
今回は確かに違法（つまり法律に定められた手続きを経ていない）ですが、違反建築と決まったわけではない。
違反には２通りあります。
１つは実体違反。
たとえば第一種低層住居専用地域に各許可を受けずに風俗営業含む５階建ての雑居ビルを建てたもの（笑）
もう１つは手続き違反。
完了検査や確認申請などの定められた手続きを行わなかったもの。
手続きだけで実体違反が無ければ、実体違反が無いことを確認して行政側の違反指導は完結です。
目視で違反が無ければ、確認を受けていて完了を受けていない建物に除却の指導なんてあり得ません。
確かに罰則の規定はありますが、実際の建物に違反が無い以上、いちいち市民を警察へ告発なんぞいたしません。
（指導に従わない場合に脅し文句では使いますが）

それと10年前にさかのぼり完了届を受け付けるサゼッションなんて行政はするはずがありません。
使用開始をして10年ですよね。
1000％無理。
建築主事だって建築審査会や司法への告発が怖いですし。

あと。
あなたの建物は18坪の平屋ですよね。
建築基準法第７条の６（検査済証の交付を受けるまでの建築物の使用制限）第１項に規定されているのは、同法第６条第１項から第３号に規定される建物に対する制限です。
あなたの建物は第４号になるので、使用制限には該当しません。
確かに同法第７条第１項ではすべての建物への完了検査の義務付けがありますが、この条文には罰則の規定は無いんですよ。
つまり、専用住宅を含めた小規模な建物は建築主が自らの意思で検査済証をもらわない（建物が法令に適合している証明を受けない）のは自分自身へのリスクであり、そこまで法律では面倒を見ないヨ、ってことでしょうね。

建築基準法の趣旨は第１条にあり。
（前略）最低の基準を定めて（中略）公共の福祉の増進に資することを目的とする。

No.1 回答者： fujillin 回答日時： 2015/04/30 16:36

ご期待に沿える回答ではありませんが…

基本的なこととして、建物は完了検査を受けて「検査済証」の交付を受けないと使用できない、と法律で決められています。
それなので、質問者様のおっしゃる通りであれば、その建物は違法建築物として扱われることになります。
　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.htm …

官庁は違法建築など認めませんので、当然ながら、ご質問のような扱いとなります。
合法である建物に対して、初めて、増築という概念が成立することになります。

まずは、新築時に本当に完了検査を受けていないのかどうかを再確認なさるのがよろしいかと思います。
（10年前とはいえ、比較的最近なので検査を受けていないとは考えにくいのですが…）
質問者様が発注者として新築なさったようですので、新築時の設計事務所（工事監理者）、施工者に問い合わせてみるのがよろしいかと。
質問者様の手元に検査済証があるか、または、事務所や施工者がその写しを保管してくれていれば、検査を受けている証になるはずで、この場合は、現在の建物は合法として扱われることになるでしょう。
（本来は特定行政庁がそのあたりも把握しているはずなのですが、連絡漏れということもなくはないので…）


さて、違法建築物をそのままで合法化する方法は（当然ですが）定められていませんので、すでに質問者様がお調べになった通りです。

正攻法の方法としては、
　違法建築物を撤去 → 通常の新築手続きで建物を建設
という手順になります。

建築指導課がサジェストしてくれたのは、平成27年に完成したものとして（工事期間に法律上の定めはないので）完了検査を受けられれば（あるいは、時間を遡って発行してもらえれば？）、手続きとして、合法の建物とみなせるので増築が可能ですよという、便宜的な処置としての可能性です。（あくまでも便宜的な処置なので正攻法ではありません）

仮に検査を受けられるとしても、その際には、建物の確認申請図と照合しての検査になりますので、違っているところがあれば、是正しない限り検査済証の交付はうけられないことになります。
万が一、確認申請で確認を受けていなかったり、申請図（副本）がない場合には、検査を受けられないか、受けるのも大変ということになる可能性があります。

＞機関に費用を確認したら高額な金額を提示されました。
高額がどの程度なのかわかりませんけれど、通常の手数料と大幅に異なるということでしょうか？
正規の手続きの際の検査手数料等は各機関ごとに定めて良いことになっていますので、機関によってバラツキはありますが概ね同程度ですので、ご参考までに某民間機関の例を挙げておきます。
　http://www.j-eri.co.jp/gyoumu/gyo01_d.html#hyou06
（あくまでも、通常の手続きの際の費用なので、ご質問のケースとは異なりますが。）


現状のままで、増築をしなければ何も問題はないかというと、建物が違法建築物である場合には、その事実は変わらないということをお忘れなく。
（実際に、撤去命令などが出される可能性はまずないと思いますが…）