真の権利者であることを証明するものは？

FP2級を勉強中の者です。

不動産の話で
「A（登記上の権利者）がBさんに土地を売る話。しかし土地の真の権利者がCさんだった」
「登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、登記内容の公信力が認められていない」
「真の権利者との取引が優先されるため、Cさんが取引のストップを要求するとAさんとBさんの間での売買が成立しない」
とあります。

真の権利者であることを証明するものって何ですか？

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/08/18 10:28

＞真の権利者であることを証明するものって何ですか？

不動産登記簿です。
登記には公信力がないと云うことになっていますが、
もともとが、取引の安全を確保するために「公信の原則」というのがあります。
しかし、登記は書面上における表示にすぎないです。
登記官が現地に出向くわけでもないし、申請書類が偽造か否かを判断するわけでもないので、通常「登記に公信力はない。」となっているのです。
なお、平成16年に不動産登記法が全面的に改正されたので、実務において99.99%の確立で登記簿を信用してかまわないようになりました。

この回答へのお礼

混乱してきました。

参考書には「登記名義人の売主Aさんが真の権利者ではありませんでした」とありますが、tk-kubotaさんの説明と矛盾する気がするのですが…。ちなみに、どの参考書にも上記の例のことが書かれていて、真の権利者であることの裏付けには一切触れていません。

A＝登記名義人であるヤクザ
B＝金持ち
C＝土地に家族でずっと住んでいて登記簿をAに改ざんされた市民

などというドラマでよくあるような事例でA＆Bの取引を防止するために設けた公信力の限界ならわかるのですが。

お礼日時：2015/08/18 18:32

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/08/19 08:48

AさんがBさんに対して所有権を主張するには登記簿です。

CさんがAさんに所有権を主張するには、CさんがAさんを被告として私文書偽造等を請求原因として所有権抹消訴訟です。
「登記名義人の売主Aさんが真の権利者ではありませんでした」
と云うのは「事後のこと」で、AB間の契約時にCさんはAさんに対抗できないです。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2015/08/23 12:16

「真の権利者であることを（絶対的に）証明するもの」なんてない。

でもそれに準じるものとして登記があるのだと思います。

たとえば登記名義人が真の所有者ではない場合を考えてみると，
(a)甲から乙への売買があったけれどまだ登記をしていない
(b)丁が差押えを逃れるために戊と通謀して登記を丁名義にしてしまった
といったものが考えられます。

(a)は，旧不動産登記法時代の中間省略登記をする際にはよくされていました。甲から乙（不動産業者）が不動産を購入する（代金も支払い，所有権は乙に移転している）ものの，登記名義は甲のままにしておき，乙が買主丙を見つけ，乙から丙に所有権が移転したところで，甲から（乙を経ずして）丙に所有権が移転したと登記してしまう手法です（平成17年施行の現行不動産動産法による手続きではこういったことはできません）。この取引の流れの中で，丙が買った時点では，登記簿上の所有者は甲ですが真の所有者は乙です。

(b)のようなことも行われることがあるようです。登記は戊名義になっていますが民法第94条により無効であり，真の所有者は丁です。

ただこういった場合でも，登記を信じた第三者が保護される場合もあります。登記に公信力はなくても対抗力はあるからです。

(a)のケースでは，乙に不動産を売った甲が登記がまだ自分にあることを利用してその不動産を善意のＸに売った場合，Ｘが先に登記をすれば乙に対抗できてしまいます。民法第560条の手続きを経れば当然の結果ですがそれをしなくても，つまりはＸは真の所有者ではない者（登記名義だけある者）甲から不動産を買ったにもかかわらず，です。

(b)のケースでは，戊からの取得者Ｙが善意だった場合には，民法第94条2項によりＹは真の所有者丁に対抗できます。Ｙが悪意であるならば，戊はＹに対抗できますけど。

また，“「真の権利者との取引が優先されるため、Cさんが取引のストップを要求するとAさんとBさんの間での売買が成立しない」とあります。”の点についてですが，Ｃが自己の権利を善意の第三者に対抗するには登記が必要です。登記を信じただけではだめだといいながら，登記がなければ第三者に権利は対抗できないのです。対抗できない＝自分が権利者だと認めさせることができないのですから，Ｃが自己の主張を認めさせたいのであれば対抗力を得る必要があり，それが登記ということになります。

公信力がないので証明するとまではいえませんが，それに準じたものいえると思います。