母の死亡に伴う土地の名義変更は必要か

Question

母親名義の土地があります。そこに既に家を新築しました。母が昨年亡くなりました。家の住宅ローンがあります。相続はしますが、土地の名義を私に変更しなければならないのでしょうか。しない場合に罰則がありますか。また、銀行にもそのことは言うべきですか。

ben0514 · Accepted Answer

税理士事務所（質問では相続税分野）と司法書士事務所（質問では登記・名義変更）に勤務するものです。

相続税の申告では、１０カ月という期限があります。
相続税の基礎控除が下がっておりますが、昨年亡くなられたということであれば、改正前の基礎控除での計算となります。注意点としては、土地はその場所により評価方法が異なるということです。固定資産税の課税のための評価額とは異なりますので、ご注意ください。そのうえで、安易にどうせ売れそうにない土地などといって、評価はろくにないなどと考えていて、税務調査で課税される可能性もあります。無申告での追徴となると、本来の相続税のほかに無申告加算税や延滞税が加算されることとなります。試算などは必要でしょうね。

相続登記・名義変更についてですが、期限はありません。
ただ、未手続き期間が長くなるほど、相続の相続などとして、利害関係者が多数になることが想定されます。私の実家がそうだったのですが、祖父から父への相続の際に曾祖父名義の不動産があることに気付かないまま手続きを行ったため、曾祖父名義の不動産が未手続きとなってしまいました。私が気付いて手続きを行ったわけですが、祖父からの相続から数十年たってしまっていることもあり、当時の相続人がすでに亡くなり、相続人の相続人などの承諾や証明書類が必要となり、書類集めが大変だった記憶があります。
相続の相続となると、当時の相続人は事実上の放棄に理解を示していたとしても、手続き時の相続人がそのような考えと異なる場合には、権利主張されることもあるのです。
また、いざ売却したいとか、融資を受けたりする際の担保にしたいとか、目の前の道路の拡幅や地域の土地の整備などとなると、面倒なことも多いことでしょう。利害関係者が多くなれば、売却できない・担保にできず融資が受けられない、地域に迷惑がかかるなど、いろいろなことに影響されることでしょう。
私が司法書士事務所で働いており、顧客で放置していた相続手続きについてあわてて来訪されることもあります。面倒な手続きとなるほど、専門家としての報酬も多くいただくこととなります。また、子や孫が大きな負担を強いられるという事実もあります。

ですので、罰則はありませんが、放置期間に応じた自業自得の不利益を覚悟する必要があることでしょう。

手続き費用ですが、固定資産税の通知書に記載のある評価額の4/1000が法務局で必要となる登録免許税です。相続の相続などが含まれる複数代にわたる手続きであっても、まとめて申請できれば一回分で構いません。したがって、評価額がわからないと試算もできませんね。あとは証明書類などの添付が必要ですので、そちらの入手費用も必要です。

不動産登記は、司法書士（行政書士や税理士では対応できません。窓口となった場合には、外注として司法書士へ依頼することとなるでしょう）となります。弁護士も法令上扱うことは可能ではありますが、多くの弁護士は、登記分野まで取り扱うことはなく、外注に出されることが多いことでしょう。
司法書士は、あくまでも民間の専門家であり、ボランティアなどではありません。専門家としての報酬を求めることでしょう。報酬はピンきりとなりますので、信頼でき予算内の専門家を検討しましょう。

ご自身での登記ですが、法律上の原則は本人申請です。例外として第三者が行う場合に国家資格を持つ専門家でなければならないとしているのです。あなたが十分に勉強され、法務局へ何度も出向いたうえで、申請書類の作成・添付すべき証明書類等の入手などをおこなえれば、専門家への費用分安く済むことでしょう。

私が司法書士事務所に入所する前に実家の手続きを経験しましたが、基礎知識があるにしても、結構面倒で、それ相応の労力がかかったように記憶しています。
また、不動産という高額な財産の名義変更です。手続き先は法務局です。間違っちゃいましたと簡単に訂正もできませんし、本人申請で間違った場合の不利益などについては、自己責任です。専門家の利用が保険にもなりますので、検討をおすすめします。

法務局のＨＰなどで申請書のひな形なども用意されていますし、世の中情報が多いこともあり、相続人などが少なければ、ご自身で挑戦されることも否定はしません。

頑張ってください。

trajaa · Answer

罰則がなければしないってこと？

morino-kon · Answer

本来、しなくてならないはずです。

しかし、友人は相続争いのため、相続する人が決まらなかったので、10年以上前に亡くなった父親名義の土地の名義を変更しておりません。
なぜか、既にいない父親名義で毎年固定資産税の納付書が届き、家族が支払っていますが、何も問題は起こっていません。

でも、これからマイナンバー制度が開始するとどうなんでしょうね・・・。

a-matuki · Answer

こんばんは。
相続登記はしなくても罰則とかはないと思います。
相続されるのなら相続税を支払って、固定資産税を相続人が支払うなら大丈夫なはず。

ただ、後々大変になるので相続と同時に変更しておいた方が楽だとは思います。
銀行の方は住宅ローンに担保権がついているなら報告した方がいいと思います。

参考までに…

hata。79 · Answer

不動産の所有権移転登記をしなくても、罰則はありません。

なぜ罰則がないのか。
それは不動産の所有者が困るだけの話だからです。
今は「母から私が相続した」という簡単な話ですから登記も単純です。
あなたが死亡して誰かに相続されます。人は必ず死にますから、これは絶対にあります。
あなたの子が「面倒だ」と所有権登記をしないでおきます。
別に罰則はありませんから、大丈夫です。

いざ所有権登記がないと困る状態になったときが大変です。
銀行から金を借りるとか、他人の保証人になるとかで「この土地は私のものです」と証明しないとならないケースがあります。
「ややや、じいちゃんの母親の名義になってる」
「爺ちゃんの爺ちゃんの名義になってるぜ」
などとなると、相続人を調査して、その時点での遺産分割協議がされていたか確認をしていくことになります。
隣近所に親戚が全員集まってるというなら、まだ良いですが、「死んじまってるよ」「外国に住んでる」などが想定されます。
実印一つ押してもらえば良いだけの話になるのですが「そんなに簡単には行かねぇ」のが現実です。

そうすると「急いでお金を借りたいんだけど、所有権登記をする時間がかかるし、その費用も大金だ。」とか「私のものでいいですよと言う承諾書を貰うだけでも、手土産持って挨拶しないとあかん。遠い親戚で顔も知らんという人に頭を下げないと、所有権登記ができん」という話になってきます。

あなたが所有権登記をしないのは自由ですし、罰則もありません。
相続を原因にしての所有権移転登記は「さっさとしておけ」が多くの意見です。
後々に「あの糞ジジイ。名義変更登記してないまま、死んじまいやがって。費用が倍以上かかるぜ」と子孫に恨まれることになります。

ma-fuji · Answer

＞しない場合に罰則がありますか
いいえ。
ありません。
そして、とりあえず今は特に困ることもありません。
ただし、未来永劫ずっとそのままというわけにはいきません。
たとえば、その土地を売りたいとなったとき、名義が変わっていなければ売れませんし、担保に入れたいとしたときもできません。
いずれ、相続登記が必要にあります。

貴方の代ならまだいいですが、子の代、孫の代までほうっておくと、相続人がどんどん増え、その人たちの印をもらうのに大変になります。
私は、遠い遠い親戚にあたる顔も名前も知らない人から、何代も前の先祖から相続した土地の相続登記をしていなかったらしく、印をほしいと言われたことがあります。
なので、すぐにやる必要もありませんが、貴方の代で相続登記をしておいたほうがいいでしょう。

ma-fuji · Answer

№５です。

＞母親名義変更をする場合は、どの程度の費用が掛かるのでしょうか。だいたいの金額でもよいのですが
６～１０万円くらいでしょう。
司法書士によっても違います。

Njssion · Answer

当面はしなくても問題はありませんが　最初の相続人が亡くなって　次の世代になったりすると　相続人の数が多くなって　名義変更のための書類（戸籍や印鑑証明等）集めが大変になります。
名義変更は個人でもできますし、昔と違って　登記所の係員が手続きや書類等を親切に教えてくれますよ。

母の死亡に伴う土地の名義変更は必要か

罰則がなければしないってこと？

本来、しなくてならないはずです。

こんばんは。

不動産の所有権移転登記をしなくても、罰則はありません。

＞しない場合に罰則がありますか

№５です。

税理士事務所（質問では相続税分野）と司法書士事務所（質問では登記・名義変更）に勤務するものです。

当面はしなくても問題はありませんが 最初の相続人が亡くなって 次の世代になったりすると 相続人の数が多くなって 名義変更のための書類（戸籍や印鑑証明等）集めが大変になります。

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