生前相続した収益物件に困っています

義母より妻が収益物件（1棟；6室；築34年の鉄筋構造のアパート　年間収益は満室時で300万　実際には200万くらい）を生前相続（相続時精算課税の特例による非課税枠 ）し、義母から妻に名義変更が完了しました。

不動産評価が2200～2300万くらいで、土地と建物の評価がほぼ半々です（固定資産税は約20万）。

司法書士は義母が亡くなった時点で700万くらいの相続税がかかると言っているそうです。
これは多いような気がするのですが、こんなものでしょうか？



現在アパートの管理は近くの不動産屋に一括管理してもらい、その不動産屋から毎月収益が義母の口座に振り込まれております。

義母は名義変更後も、その収益はそのまま自分の口座に振り込ませ義母のものだそうで、妻には収益の一部も渡さないそうです。
固定資産も義母が支払うそうです。

妻に収益が入ってこなくても、それは、それでよいのですが税務申告などが心配です。

①収益物件の所有者（妻）以外の人（義母）に管理会社が収益を送金することは問題ないのでしょうか？

②収益は義母が受け取るのですが、税務上収益は名義人である妻が自分の所得として申告し納税しなければいけないのでしょうか？

③収益を管理会社から妻の口座に振り込ませ、その収益全額を義母に送金した場合、妻は納税、義母には贈与税がかかるのでしょうか？

いづれにしても、妻は納税する義務だけを負い、損だけをするような気がするのですが、何かよい案はないものでしょうか？

義母は頑固なもので、不動産屋から義母の口座に振り込ませることを変更しそうにもありません。
妻の話に耳も貸しません。

面倒なことになってしまい、生前相続をするのは時期早々だったと妻は後悔しています。

相続に関しては全くの素人なもので、経験者様、会計士様からアドバイスをお願いしたいと思います。

よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/03/03 09:03

①収益物件の所有者（妻）以外の人（義母）に管理会社が収益を送金することは問題ないのでしょうか？

不動産の所有者が家賃を受け取るべき者です。
　それを他者（かっての所有者でも他者です）に送金するのは問題ありです。
　「なぜ、私の所有してる不動産からでる収益を他社に送金するのかと抗議すべきです。
　以前の所有者が変更に同意しないなどは理由になってません。所有権が移転してるのですから、前所有者が口を挟むこと自体ナンセンスです。

②収益は義母が受け取るのですが、税務上収益は名義人である妻が自分の所得として申告し納税しなければいけないのでしょうか？
　そのとおりです。
　嫁姑で考えるので正常な判断ができなくなるのかもしれませんが、Aが持っていたアパートをBが買ったら、その後家賃収入はBが受け取ることにならないとBは困ります。
　BからAへの贈与というよりも搾取ですね。

③収益を管理会社から妻の口座に振り込ませ、その収益全額を義母に送金した場合、妻は納税、義母には贈与税がかかるのでしょうか？
　送金が以前の所有者にされてる事自体が記述したように「大間違い」です。
　まずここを正しく「所有者の口座に振り込むように」請求すべきです。
　請求しても振込がないなら「早く振り込め」と強く請求して、仮に管理不動産業者が「あなたのお姑さんの口座に振り込んだ」というなら「それは、そちらのミス」「姑から回収して、私の口座に振込をしてくれ」というべきです。
　
　贈与税について。
Bが受け取るべき家賃収入が前所有者のAに振込されてしまってるのは、振り込んだ者の誤りです。
BはAに対して「この家賃収入をあげます。」「ついては、私の口座に振込されてから、そちらの口座に振込しなおすのは面倒なので、業者にあなたの口座に直接振り込むよう指示しておきます」と言ってるわけではないのですよね。
贈与契約が成立してません。

しかし、税務的には「所有権者が受け取るべき家賃」ですので、B（質問でいう妻）が不動産所得の申告義務を負います。
　
「前所有者であるAの口座に家賃を振り込んでる管理不動産業者に強く抗議すべき」ですね。

仮に裁判上の請求をしたらBが勝つでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

回答者様が言われるように強気に対処できればよいのですが、
どおりが通る義母ではないので困っています。

６部屋の内２部屋が空いており、その２部屋は入居次第、
その収益は妻がもらえるという話で名義を変えたのですが、
翌日義母から妻に電話があり、空いている２部屋も入居が
あった場合、収益は義母がとるという電話があったそうです。

初めにそう言っていたのならば名義など変えなかったと妻は
後悔しています。

妻は義母に対して意見を言える性格ではないので、名義をもう
一度義母に戻すことを検討しているようです。

お礼日時：2016/03/03 12:10

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2016/03/05 23:05

相続税の試算は、税理士にしてもらってください。

司法書士は、税務のアドバイスはできません。たぶんサービスでの試算だとは思いますが、試算が間違っていても責任は取ってくれません。

生前相続という言葉ではなく、生前贈与というべきでしょう。
相続は死後にしかできず、相続対策として贈与を行うのですから、生前贈与というのが一般的ですし、税務などの資料でもそのように書かれていることでしょう。

いつ名義変更されたのでしょうか？
だれが言い出したことなのでしょうか？

仮に管理会社などからの資料に基づいて奥様が確定申告を行ったとした場合、義母がその申告による税金も負担してくれそうなのでしょうか？
負担してくれるのであれば、奥様が得たお金を義母の生活のために仕送りをしたのを省略した形と言ってもいいかもしれません。
しかし、固定資産税だけで、所得税の負担はしないとなれば、生前贈与されたとは言い難いことだと思います。
費用が掛かる話ですが、贈与が間違っていたとし、贈与前の名義に戻すべきだと思います。

最後に会計士と税理士は違います。会計士は正式には公認会計士と言い、税務は業務範囲ではなく、税務を行えば税理士法違反となります。公認会計士は無試験で税理士になることが可能ですので、税理士となった公認会計士は、税理士として税務を扱えます。そもそも、公認会計士の試験の税法は、税理士に比べ規模が小さく、さらに企業向けの税務のチェックができるような試験勉強のはずです。公認会計士が税理士になろうとする場合、それ相応の税務の勉強を改めて行う必要があるぐらいなのです。
税理士を会計士と呼んだり、会計士を税理士と呼んだりするのは、失礼なことだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

>義母がその申告による税金も負担してくれそうなのでしょうか？
負担してくれて、プラスマイナス、ゼロであれば問題ないのですが、全部妻持ちです。

錯誤として名義を義母に戻すよていです。

お礼日時：2016/03/08 17:22

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/03/02 18:27

＞を生前相続（相続時精算課税の特例による非課税枠 ）し…

生前相続などという制度も言葉もありません。

それはあくまでも｢贈与してもらった」だけです。
贈与税の支払いを相続発生時まで先送りしているだけです。

＞司法書士は義母が亡くなった時点で700万くらいの相続税がかかると…

八百屋に魚の調理法を聞いても、とんちんかんな答えしか返ってこないのは当たり前です。
司法書士は税の専門家ではありません。
税の専門家は税理士です。

それはともかく、相続税というものは、不動産だけでなく、現金預金から自動車、宝石金属書画骨董その他あらゆる遺産を合計して判断するのです。
しかも、法定相続人が何人いるかによっても大きく違ってくるのです。

したがって、お書きの条件だけで本当に 700万に相続税が発生するかどうかなんて、誰も答えられません。

＞名義変更後も、その収益はそのまま自分の口座に振り込ませ義母のもの…

それは子から親への贈与です。
親から子への贈与と違って、相続時精算なんて制度はなく、ごく普通に贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

＞①収益物件の所有者（妻）以外の人（義母）に管理会社が収益を送金…

姑さんが毎年毎年、贈与税の申告と納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
を怠らなければ、別に問題ありません。

＞③収益を管理会社から妻の口座に振り込ませ、その収益全額を義母に送金した場合、妻は納税…

いやいや、(1) も (2) も税法的には同じですよ。
不動産所得は不動産の持ち主に帰属するのです。

妻には不動産所得が発生するので所得税の納付義務が、姑さんには贈与税の納付義務が生じます。

＞いづれにしても、妻は納税する義務だけを負い、損だけをするような…

早い話がそういうことです。

＞何かよい案はないものでしょう…

まあ 1年だけ様子見ることです。
来年の今ごろ、妻が不動産所得の確定申告をしにいった際、
｢実はこれ全額が姑にいっています｣
と告げれば、税務署から贈与税に関するおたずねが姑さんに届きます。

＞義母は頑固なもので、不動産屋から義母の口座に…

姑さんも税務署から指摘されれば考え直さざるを得ないでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2016/03/03 11:58