敷金の返済の仕方

２０年近く私の所有している家を人に貸しています。
来年契約が切れるので、もう貸すのは止めにしようと考えています。
私の場合は個人的に定期借家契約を結び、敷金として家賃一か月分を預かっています。
　通常不動産屋等を通じた契約の場合は、鍵の付け替え、畳の老朽化等、かかりうる
実費等を差し引いて、残金を相手方に渡すのが一般的と友人から言われましたが、
具体的にどの程度にしたら良いのか、良く分かりません。
　どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、アドバイスを宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 

  一つ敷金とは別に、かなり前から気になっていた事があるのです。
  かなり前に遡った話ではあるのですが、借り手の方が家賃を２ヶ月分、１年程滞納していた
  時期があるます。交わした契約書に、家賃滞納は１日／３０円と取り決めしてあったので、
  延滞金として支払って頂きましたが、家賃延滞の一ヶ月分に対してのみ、延滞金を請求した形に
  したのですが、この場合、やはり２ヶ月分に対して延滞金を課すべきであったのでしょうか？
  　私も一応何度も考えてはみたのですが、結局正しい答えが判断出来ないままでいます。
  情けない私にアドバイス、宜しくお願い致します。

    補足日時：2016/06/10 22:18

• 

  maguzamu様へ
  　私の説明の仕方が悪かったのかもしれませんが、借主は２か月分の家賃を結果的に１年程滞納した
  時期があったのですが、私は延滞金として最初の月の家賃一か月分に対してのみ１日／３０円を課したという事です。
  　依ってもし２ヵ月分の家賃に対して全て延滞金を課すことが出来ると言うことになれば、数百円の話ではなくて、最低でも１年分の延滞金は３０円×３６５日＝１０,８００円×２が正しい延滞金の総額となるのかも知れませんが、私は１０,８００円しか請求しなかったという事です。
  　つまり、どちらが正しいと言えるのか？分らなかったのです。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/06/11 14:21

No.5 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2016/06/11 11:31

＞かなり前に遡った話ではあるのですが、

　これはとうに時効じゃないかと

２０年も住んで家賃をいただいた。自分が住んでいても家は老朽化していくが家賃は入らない。

ということで、常識的に考えても
「鍵の付け替え、畳の老朽化等、かかりうる実費等を差し引いて、」
を請求するのは無茶というもの。鍵を変えずに次の人に貸したら古いカギで空き巣に入られた・・新しい入居者には責任はない。当然家主の負うべき負担、畳の老朽化もだれが住んでも・・
　すでに紹介されているガイドラインでお分かりかと。

　散々稼がせてもらったので・・・でよいのじゃないかと。敷金の利息もあるし、20年前の定期で20年ともなると元金倍以上になっていますよね。敷金に手を出していなかったら、十分余裕があるのじゃないかと・・

No.4 ベストアンサー 回答者： maguzamu 回答日時： 2016/06/11 05:55

No2です。

＞国交省のガイドライン、及びsuzuki0013様の御意見とほぼ一致した内容と捉えております。

すいません、ちょっとした時間差でsuzuki0013様と偶然同じ様な回答になってしまいました。

＞家賃滞納は１日／３０円と取り決めしてあったので

賃料を滞納した場合の遅延損害金利率を決めておくことができます。
個人住宅の賃貸借の場合には，消費者契約法によって，年１４．６パーセントまでとされており，
これを超える利率は無効となります。

したがって、１日３０円だと１か月３０日計算で９００円になりますが、
これが現在の賃料に対して何％に相当するかを計算し、
１４．６％以下なら合法な請求ということになります。

また、２か月滞納したのであれば２か月分請求する事が出来ます。

ただし、それがかなり前のお話で、遅延損害金を１か月分だけ請求し、
その後何も請求していないのであれば、今頃になってもう１か月分払ってくれというのは
トラブルの元になる可能性が高まる問題として捉えておく必要はあると思います。

とりあえず、請求権はありますが、
個人的には、数百円のお話しとなるので、トラブルにならないように
目を瞑って差し上げた方がよろしいのではないかと思うのですがどうですかね？

No.3 回答者： nitto3 回答日時： 2016/06/10 16:10

鍵の付け替え、畳の老朽化等、は請求外のものです。

通常の使い方以上の傷、勝手に改造したものの原状回復
などを請求できます。

この回答へのお礼

契約終了時に、家の内部をnitto3様の点検ポイントに留意しながら点検してみることにします。
何故なら契約終了後、私自身が住む事になるので...大変有難うございました。

お礼日時：2016/06/10 21:57

No.2 回答者： maguzamu 回答日時： 2016/06/10 15:46

基本的には国土交通省などが出しているガイドラインに従うのが良いでしょう。

一般的なケースですと、
入居１年以内で退去の場合は入居者の１００％負担、 ２年で７０、３年で５０と減って行き、５～６年で１％負担まで下がるようになっています。
　
２０年となると、すべてにおいて老朽化しているはずですが、
それを元に戻す場合であっても、借主の負担は０％と言っても良いでしょう。
つまり、全額貸主である質問者さんが負担しなくてはならないという事です。

その理由は、２０年間の家賃の支払いの中には、
設備に関する修復費用も家賃の中には含まれるという考えが基礎にある為で、
２０年もそれらを支払ってきたのですから、
退去時の負担は極力無くすべきという考えがあるからです。

したがって、国が出しているガイドラインに従う形にするならば、
預かっている敷金の全額、または全額同等の金額をそのまま返却するのが
妥当だということになります。

それで納得できない場合は、
一度ガイドラインをご自身で調べてみるか、専門家に相談してみてください。

この回答へのお礼

国交省のガイドライン、及びsuzuki0013様の御意見とほぼ一致した内容と捉えております。
シロウトでも大変分りやすく説明頂いて、有難うございました。

お礼日時：2016/06/10 21:50

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/06/10 15:44

国交省のガイドライン

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

この内容で敷金返還すれば無難。


その友人の言う「一般的」というのが実はクセモノでね。
どういう根拠で一般的というのかーーがこの業界では重視される。
その一般的な基準としてこのガイドラインがあり、それによれば友人氏の言う「鍵の付け替え、畳の老朽化等、かかりうる
実費等を差し引いて、残金を相手方に渡す」というのは一般的ではない。
といっても友人氏が間違っているわけでもなく、それは契約書の内容や地域の慣習や従前の経緯（家賃の額など）も加味されるから。

当方は東京だけど、東京で不動産会社の入っている物件ならガイドライン準拠が多くなってきているので、「一般的」と言える。
（でもルームクリーニングについては借主負担というのが今でも多いかな）
しかし、地域が変わればこれも変わるはずなので、質問者の物件の所在地域の慣習にのっとって敷金清算をすることでトラブルは回避できる。

めんどくさいとかトラブルになるのイヤだなーーという場合には全額返してしまえばいい。
どうせ次に貸さないんだし。
それに貸さない物件の修繕費を敷金で差し引くとへたをするとトラブルになることもあるから。

この回答へのお礼

添付頂いたガイドライン、貴重なものとして、印刷して大切に保管させて頂くことにしました。
大変参考になりました。有難うございました。

お礼日時：2016/06/10 21:49