住宅ローンの常識？

住宅ローンでよく使われる、元利均等返済ですが、詳しく質問をすると常識だとよく言われます。

常識というのは、皆さんいつ頃、どのように知ったのでしょうか？教えてください。

私は中学生の時にサラ金という言葉をしり、大人が住宅ローンで苦しめられていることを知りました。

（学校では教わらず）

30代で、実際、住宅ローンを組む際に、色々シミュレーションをして、年利数%の利息が、最終的に●0%の利息になるのを認識しました（イメージでなく数字として）。ネットで、数式を知り、複利と理解しました。

40代になり、繰上げ返済を検討し始めて、ネットで、返済は元金から返済ができなく、利息からしか返済できないとはっきり認識しました（話は前から聞いてましたが、返済の内訳のグラフを見たり、民法を見たりしました）。元利均等返済の数式の展開をして、単純な複利でないと理解しました。年利を12で割って月利に変換して計算しないといけないことを知りました。返済する度に、利息を計算し直していることを知りました。

ちょっと細かくなりましたが、こういった感じです。

質問者からの補足コメント

• まとめると、
  住宅ローンのイメージは皆もっている。
  詳しく理解したのは、社会人になりローンを契約する際に、調べたり、担当者に聞いてから。（人により差はありますが）
  更に、自分で一つ一つ理解して計算したり、数式を解く人は稀。（関数電卓、シミュレーション、Excelでの計算は別）
  キーワードになる複利は、人によりバラバラでしょうか。（別で質問をしましょうか）

    補足日時：2016/12/21 08:17

• 高校、大学の授業で習い、理解したという人がいないのが、気になります。

    補足日時：2016/12/23 01:41

No.1 ベストアンサー 回答者： メキシコの爺ちゃん 回答日時： 2016/12/19 09:12

住宅ローンって、20年だと、最初の10年は、元本より利息を払う期間。

10年で半分の期間をはらったから元本も半分ちかくに減っていると錯覚しているだけです。１０年目ではせいぜい元本の５％ほどが払われただけで、１０年を超したところで、元本支払いで１５年ほどで元本の半分を返したことになります。
よって、ローン期間の半分くらいの期間でほかの銀行の利息が安いと乗り換えても、それから、また利息だけを払い続けることになります。
このような複利計算がすべての銀行でされるのが常識ということで、利用者に知識があるのは常識ってことではありません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
金融業者の常識ですね。
利用者の常識ではないですよね。
納得です。

お礼日時：2016/12/19 12:25

No.11 回答者： manno1966 回答日時： 2016/12/22 11:38

> 大人が住宅ローンで苦しめられていることを知りました

そういうことですか。

それなら、また回答しましょう。

> 皆さんいつ頃、どのように知ったのでしょうか
22歳、一人暮らしになって、家電製品のローンを組んだ時に説明を求めて知りました。

> 複利と理解しました。
誤解ですが、それは置いておきましょう。

まずは、元利均等返済に反対している事も理解しました。
質問者の主張する返済方式(過去の質問の補足等)はアドオン方式という返済方法ですね。
銀行に依頼すれば、返済方式の変更も受け付けてくれる可能性が有ります。
元利均等返済ではなく、交渉して元金均等返済方式で返済している人もかなり居ますし。

元利均等返済方式が、借りるのも返すのも一番楽で、他の方式の方がきついから大多数の人が選択している現実であるだけなのです。
質問者が法律で禁止したいと主張しても、借りようとしている人・借りている人の大多数が反対するでしょうが、主張としては有りだと思います。

基本的には利息の額を少なくしたいという主張と理解します。
現在は年利20％を越えると違法となっています。
1000万円を30年で利息が30万円というと、年利は0.02％くらいですね。
だから、年利0.02％を超えたら違法という主張が一番適切かもしれません。

エジプトは、コーランに「借金の利息は禁止」と明記されている事を根拠に、国の法律として借金の利息は、金利の大小を問わずに、取る事自体を違法と規定しています。
で、日本の銀行や企業も原油売買のお金目当てにエジプトに進出し、お金を貸したりの業務も行なわれています。
その様な国や企業の実態もある現実を考えれば、質問者の主張も有りと思います。
賛成するかどうかは別として。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
manno1966さんは、社会人になってからですね。
今のところ、学校で勉強したという人はいないですね。
私は元利均等返済は、変に隠さずに、もっと計算方法、考え方、利息の総額などをオープンにした方がいいと思いますが、その話は長くなるので、別でしましょう。

お礼日時：2016/12/22 14:18

No.10 回答者： yokohamahope 回答日時： 2016/12/22 08:37

No.9です。

＞いくつか質問をしてますと、どうも金融業界の関係者には、いくつかNGワードがある気がしてきました。
そんなことはないでしょう。私は銀行システムのシステムエンジニアという立場で利息計算方法等を学んだものですが。
＞質問の主旨から外れ、深くなりそうなので
＞1. 複利
＞2. 年利を12で割って月利に変換
＞3. 返済する度に、利息を計算し直している
＞は別の機会に質問させてください。
機会があれば回答させて頂きたいです。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
NGワードがないなら、構わないです。元利均等返済についての質問は、過敏な反応をよく受けるので、そう思っただけです。
本件とは外れる質問や回答は別にしましょう。

お礼日時：2016/12/22 12:45

No.9 回答者： yokohamahope 回答日時： 2016/12/21 17:01

元利均等返済について、私は最初に金融業に携わりましたので、そこで知りました。

＞単純な複利でないと理解しました。
No.8の回答にあるように、私も「複利」はどこから出てくるのか疑問です。
毎月の返済は元本と利息部分で構成されますが、この利息部分が返済されない（基本的には同時に元本も返済されない）場合に、翌月この利息（金融機関からみると未収利息です）対して貸出金利が適用され更に利息がつくことを複利と言いますが、実際は利息は付きません。ですから複利ではありません。利息が付くのはあくまで残高に対してです。
＞年利を12で割って月利に変換して計算しないといけないことを知りました。
それはそうです。返済計画は毎月としていると思いますので、その月の残高に月利（年利の1/12）をかけて利息を計算するのです。
＞返済する度に、利息を計算し直していることを知りました。
それは当初の返済計画どおりに返済されていれば計算し直しなんて必要ないのですが、例えば返済が滞った場合で先の説明にある未収利息を優先して返済し残りを約定利息と元本に割り振りますから、再計算が必要になるのです。
元利均等を守るためにはどうしても必要になってきます。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
いくつか質問をしてますと、どうも金融業界の関係者には、いくつかNGワードがある気がしてきました。

質問の主旨から外れ、深くなりそうなので
1. 複利
2. 年利を12で割って月利に変換
3. 返済する度に、利息を計算し直している
は別の機会に質問させてください。

お礼日時：2016/12/21 21:18

No.8 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/12/21 08:58

複利ってどういう意味か分かりますか？

利息に利息がつくのを複利と言います。

No.4の例ではどうでしょう？

日数　残高　 　利息　　　返済額　利率
0 ¥10,000,000 ¥25,000 ¥100,000 3.0%
　　　　　　　　↑1ヶ月の利息
つまり、利息25,000+元本75,000を返済する
ってことです。
ここで1ヶ月の利息は全て返済しているので
0です。

1 ¥9,925,000 ¥24,813 ¥100,000 3.0%
　　　　　　　　↑1ヶ月の利息
元本75,000円返済した残りの9,925,000円
にまた1ヶ月分の利息24,813円がつくのです。
返済は利息24,813+元本75,187を返済する
ことになり、利息は全て返済されます。

利息に利息がつく複利の要素はどこにもありません。

いかがでしょうか？

この回答へのお礼

今回の質問はローンの常識をいつ、どのように知ったかが、メインです。
私は、Moryouyouさんが、社会人になって、貯蓄をベースに知識を知っていったということが、わかったので質問してよかったと思ってます。
複利の話は別の機会にさせてもらいます。

お礼日時：2016/12/21 21:03

No.7 回答者： CodeGooTL 回答日時： 2016/12/20 09:08

誰に説明を求めたのかわかりませんが説明が面倒かその人も深く理解していないかです。

わたしはある程度勉強して銀行に借りる際突っ込んでその場で質問し、概要を理解しました。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
事前に色々と話はあったかもしれませんが、ちゃんとしたことは、調べてから契約先に聞いたんですね。社会人になってからですね。

お礼日時：2016/12/20 18:02

No.6 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/12/20 01:01

＞その知識をいつ頃、どのように知ったのか

教えていただけませんか。

大学の金融論で...うそです。A^^;)

仕事も近いようで結局遠かったです。

バブル最中に就職し、貯金をし始めた時
に知りました。
当時の郵便貯金の定額貯金は年8%の
半年複利でした。
今みたいに親切に10年後いくらになる
なんて言ってくれませんからね。
自分で計算しました。
その後バブルがはじけ、金利がどんどん落ち、
お金の預け先に困っていたところで、
郵便貯金の裏ワザを知って、999万の札束を
もって郵便局へ行き、1000円1ヶ月定期を
9990口組みました。
1ヶ月1口1円の利息が9990口で月9990円
となる裏技でした。
当時、法律で1円未満の利息は1円に
切り上げると決まっていたために
できる裏技でした。

あとは社内の財形貯蓄の積立てですね。
積み立てているお金の利息の実績が
本当に合ってるか確かめるために
検算しました。積立の利息を確かめる
のは結構面倒でした。

貯金って結局はお金を貸す側の立場な
だけですから、借りる側になっても
すんなりでした。

住宅ローンを例えれば、ドンと1000万
預けた預金を月々おろしていくのと
同じです。さしずめ普通預金は変動金利
ってとこですかね。

普通預金ってどうやって利息がつくか
知ってますか？
日歩(ヒブ)でつくんですよ。
日利じゃなく日歩です。
そりゃそうですよね。日々お金が出入りし、
金利も変動するわけですから。

ということで、預金の運用で学びました。
今では情報がそこらじゅうにあるので、
便利ですね。金利があまりに低いため、
利息に税金が付かない預け方まで、
知ってますが、あまりにバカらしくて
やる気にはなりません。

今や住宅ローンを組むと、お国から
キャッシュバックが受けられる状況
なんです。
めいっぱい借りときゃよかったと後悔
しています。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
借金から知っていく、でなく、貯金から知っていったんですね。世代の差でしょうか。銀行から見たら預金は借金なんで、裏表ですね。
裏技を色々ご存知みたいですね。私は全然知りませんが。
住宅ローンは元金と利息を払わないといけません。払い切れるか、生活が回るか、見極めながら無理がないようやってます。（その話は別ですが…）
世代により、ベースが違うと思いました。

お礼日時：2016/12/20 12:30

No.5 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2016/12/19 22:51

元利均等返済についてちゃんと理解して計算したことある人ってそんなにいないと思います。

小学生のころから利子、利息を意識していました。そのときは借りるというより貯金したら増えるイメージですね。
その後、複利を知り、利息に利息が付いて雪だるま式に増えていくのがおいしいと思っていましたが、中学生くらいから、借りるほうも意識しはじめ、複利だったら返すの大変だけど、少なくとも利息だけ返せば複利で雪だるま式に増えていくことはないと知りました。

そんな私にとっては、毎月元金と利息を支払うローンは複利ではないのは自明なわけで。

高校生か大学生くらいになって微分、積分を学ぶとその辺の感覚が付いてきて、年利3%で30年、単利で借りっぱなしにすると3×30で90%の利息。元利均等で順番に返していくとその半分くらいかなと思っていましたが、大人になって実際自分がローンを借りるときに本を買ってローンの説明を読んで自分の感覚は正しいことを認識しました。

こちらに回答を書き込むようになって、主にネット検索ですがいろいろ調べて理解するようになりましたね。

もっとも、ここで回答者やってる時点で少数派なので、一般の常識と同じかというと疑問ですが。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
小学生から複利を知ってたんですか。びっくりです。私は30代になってからです。小学生から知ってたら、人生変わってたかも、、は質問と違うので、やめます。
微分積分は計算は習いましたが、感覚はないです。複利の微分すると単利でしょうか？
単利を何年も重ねると、完全に複利ですね。
元利均等返済は単利と複利の間…（話が違うのでやめます）ローンを組む時に本は買いませんでした。ネットでした。
学校や会社で習わなくても、知ってる人は子供の頃から知ってるんですね。

お礼日時：2016/12/20 08:24

No.4 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/12/19 13:34

＞年利数%の利息が、最終的に●0%の利息になるのを認識しました

まだ理解されていないようですね。
下記の例は1000万を月10万、115ヶ月で
返済する例です。

元利金等払いはどこを切っても利率は3%です。

総支払額は約1152万です。

10年後に1000万に利子を付けて返すなら、
総額約1300万返さなければいけません。

あなたの誤解はいつになったら、
とけるのでしょう？


日数　残高　　利息　　　返済額　　利率
0 ¥10,000,000 ¥25,000 ¥100,000 3.0%
1 ¥9,925,000 ¥24,813 ¥100,000 3.0%
2 ¥9,849,813 ¥24,625 ¥100,000 3.0%
3 ¥9,774,437 ¥24,436 ¥100,000 3.0%
4 ¥9,698,873 ¥24,247 ¥100,000 3.0%
5 ¥9,623,120 ¥24,058 ¥100,000 3.0%
6 ¥9,547,178 ¥23,868 ¥100,000 3.0%
7 ¥9,471,046 ¥23,678 ¥100,000 3.0%
8 ¥9,394,724 ¥23,487 ¥100,000 3.0%
9 ¥9,318,210 ¥23,296 ¥100,000 3.0%
10 ¥9,241,506 ¥23,104 ¥100,000 3.0%
11 ¥9,164,610 ¥22,912 ¥100,000 3.0%
12 ¥9,087,521 ¥22,719 ¥100,000 3.0%
13 ¥9,010,240 ¥22,526 ¥100,000 3.0%
14 ¥8,932,766 ¥22,332 ¥100,000 3.0%
15 ¥8,855,098 ¥22,138 ¥100,000 3.0%
16 ¥8,777,235 ¥21,943 ¥100,000 3.0%
17 ¥8,699,178 ¥21,748 ¥100,000 3.0%
18 ¥8,620,926 ¥21,552 ¥100,000 3.0%
19 ¥8,542,479 ¥21,356 ¥100,000 3.0%
20 ¥8,463,835 ¥21,160 ¥100,000 3.0%
21 ¥8,384,994 ¥20,962 ¥100,000 3.0%
22 ¥8,305,957 ¥20,765 ¥100,000 3.0%
23 ¥8,226,722 ¥20,567 ¥100,000 3.0%
24 ¥8,147,289 ¥20,368 ¥100,000 3.0%

中略

60 ¥5,151,497 ¥12,879 ¥100,000 3.0%
61 ¥5,064,375 ¥12,661 ¥100,000 3.0%
62 ¥4,977,036 ¥12,443 ¥100,000 3.0%
63 ¥4,889,479 ¥12,224 ¥100,000 3.0%
64 ¥4,801,703 ¥12,004 ¥100,000 3.0%
65 ¥4,713,707 ¥11,784 ¥100,000 3.0%
66 ¥4,625,491 ¥11,564 ¥100,000 3.0%
67 ¥4,537,055 ¥11,343 ¥100,000 3.0%
68 ¥4,448,397 ¥11,121 ¥100,000 3.0%
69 ¥4,359,518 ¥10,899 ¥100,000 3.0%
70 ¥4,270,417 ¥10,676 ¥100,000 3.0%
71 ¥4,181,093 ¥10,453 ¥100,000 3.0%
72 ¥4,091,546 ¥10,229 ¥100,000 3.0%
73 ¥4,001,775 ¥10,004 ¥100,000 3.0%
74 ¥3,911,779 ¥9,779 ¥100,000 3.0%
75 ¥3,821,559 ¥9,554 ¥100,000 3.0%
76 ¥3,731,113 ¥9,328 ¥100,000 3.0%
77 ¥3,640,440 ¥9,101 ¥100,000 3.0%
78 ¥3,549,542 ¥8,874 ¥100,000 3.0%
79 ¥3,458,415 ¥8,646 ¥100,000 3.0%
80 ¥3,367,061 ¥8,418 ¥100,000 3.0%
81 ¥3,275,479 ¥8,189 ¥100,000 3.0%
82 ¥3,183,668 ¥7,959 ¥100,000 3.0%
83 ¥3,091,627 ¥7,729 ¥100,000 3.0%
84 ¥2,999,356 ¥7,498 ¥100,000 3.0%
85 ¥2,906,854 ¥7,267 ¥100,000 3.0%
86 ¥2,814,122 ¥7,035 ¥100,000 3.0%
87 ¥2,721,157 ¥6,803 ¥100,000 3.0%
88 ¥2,627,960 ¥6,570 ¥100,000 3.0%
89 ¥2,534,530 ¥6,336 ¥100,000 3.0%
90 ¥2,440,866 ¥6,102 ¥100,000 3.0%
91 ¥2,346,968 ¥5,867 ¥100,000 3.0%
92 ¥2,252,836 ¥5,632 ¥100,000 3.0%
93 ¥2,158,468 ¥5,396 ¥100,000 3.0%
94 ¥2,063,864 ¥5,160 ¥100,000 3.0%
95 ¥1,969,023 ¥4,923 ¥100,000 3.0%
96 ¥1,873,946 ¥4,685 ¥100,000 3.0%
97 ¥1,778,631 ¥4,447 ¥100,000 3.0%
98 ¥1,683,077 ¥4,208 ¥100,000 3.0%
99 ¥1,587,285 ¥3,968 ¥100,000 3.0%
100 ¥1,491,253 ¥3,728 ¥100,000 3.0%
101 ¥1,394,981 ¥3,487 ¥100,000 3.0%
102 ¥1,298,469 ¥3,246 ¥100,000 3.0%
103 ¥1,201,715 ¥3,004 ¥100,000 3.0%
104 ¥1,104,719 ¥2,762 ¥100,000 3.0%
105 ¥1,007,481 ¥2,519 ¥100,000 3.0%
106 ¥910,000 ¥2,275 ¥100,000 3.0%
107 ¥812,275 ¥2,031 ¥100,000 3.0%
108 ¥714,306 ¥1,786 ¥100,000 3.0%
109 ¥616,091 ¥1,540 ¥100,000 3.0%
110 ¥517,632 ¥1,294 ¥100,000 3.0%
111 ¥418,926 ¥1,047 ¥100,000 3.0%
112 ¥319,973 ¥800 ¥100,000 3.0%
113 ¥220,773 ¥552 ¥100,000 3.0%
114 ¥121,325 ¥303 ¥100,000 3.0%
115 ¥21,628 ¥54

この回答へのお礼

Moryouyouさんは金融業界の方ですか？
その知識をいつ頃、どのように知ったのか教えていただけませんか。
質問に対して答えてください。

お礼日時：2016/12/19 18:54

No.3 回答者： bfox 回答日時： 2016/12/19 13:09

利用者としては、質問者さんと同様なステップです。

必要に迫られて知るという感じでしょうか。
私の場合は会社経営する必要があったので、比較的早い段階で知る必要がありましたが、詳細までは知らずとも大まかなイメージは学生時代に持っていました。
故青木雄二氏のナニワ金融道のお陰です。
金融業界の方々には常識なのかも知れませんが、一般的には大まかなイメージだけで、詳細に関する知識はそれほど持ち合わせていないのが現実ではないでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
私が、特別世間知らずでない気になってきました。
会社に入ってから、同僚や友人から色んな噂や情報が入ってきて、イメージはありました（話はそれますが、中には変動金利が絶対いいとか、賃貸より持ち家、マンションより一戸建てなど、押付けもあります。）
最終的には、必要に迫られ、自分で確かめて、理解していきました。

お礼日時：2016/12/19 18:46