競売価格の決め方は？

競売価格の決め方は一般的にどのような計算で出すのか教えて下さい。私の知りたい競売価格は次の条件の時です。

１．旧借地権付きの家があり、借地人が住んでいる。
２．路線価は１００Ｅである。

上記２点では条件的に不足かも知れませんが、他に思い当たりません。
とにかく、競売価格の計算方法を知りたいので教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/08/10 08:33

その「競売価格」の意味が、裁判所のする最低売却価格なのか、それを買いたい者がする買いたい価格なのかわかりませんが、前者ならば裁判所の指定する鑑定士が評価します。

その場合、借地権付きの建物ならば建物自体の価格に借地権価格を加算した価格となります。その場合の借地権の割合はその土地の環境や地域によってまちまちです。
占有者の占有権限も価格に反映します。この場合は減価原因とならないので無視することと思われます。
なお、裁判所の評価は路線価はそれほど参考にしないようです。むしろ、地価公示法による価格を参考としているようです。
後者ならば自己で判断する他ないと思います。

この回答への補足

裁判所の最低売却価格の事を、知りたかったのです。借地人が差し押さえられている土地を購入したい場合、競売の前に提示してもらって、購入するのがよいのか、競売まで待って入札に参加するのがよいのか、金額面ではどちらが得策なのでしょうか。

補足日時：2004/08/10 10:43

この回答へのお礼

早速回答していただき、ありがとうございます

お礼日時：2004/08/10 10:57

No.4 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/08/10 13:51

不動産鑑定士の計算方法をここで説明するつもりはないですが、競売関連のビジネスに携わっている経験から申しあげますと、おおよそ時価の何割という形におちつくようです。

裁判所に行って、物件目録を閲覧し、自分の知りたい物件の状況に似通っているものを参考にされるとよいと思います。

底地の所有者と建物の所有者が異なる場合、入札希望者が少ない為、一般に安くなる傾向は高いと思われます。

その事は、債権者もある程度予想がつくので、価格交渉の価値はあると思います。

又、借地人の事情に付込む目的でわざと、入札してくる者もいないわけではないので御気を付け下さい。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2004/08/11 05:37

No.3 回答者： houmu-tantou 回答日時： 2004/08/10 12:38

回答への補足記載事項について

○競売最低入札価格は、債権者の希望額の範囲内で、裁判所が委嘱した不動産鑑定人の鑑定額を参考に裁判所が決定します。鑑定人評価は他の回答にあるように総合的評価で、相続税の評価の場合のように路線価基準で単純計算ではないです。
○事前に任売交渉か、競売開始を待つかは相手次第の非常に微妙な問題です。
1債権者はこの物件を出来るだけ高く売りたいと考えていますが、競売にかけても入札者が現れるかどうかは不明です。「上手く入札者が着てくれたら」と期待しているわけです。
2債権者（一般的には代理人の弁護士）に「任意売却する余地があるか？」問い合わせするとともに、質問者さんが「この額なら買うよ」という金額呈示をしてみることです。
3相手が、競売でも「入札者ナシ」のリスク回避し、確実な回収が有利と判断すればＯＫすることも多いです。
4蛇足：一般の不動産業者による重要事項説明等宅建業法の保護を受けない直接取引きです。占有者がいる場合の退去交渉、リフォームの必要性判断、地主との借地契約の件等ご自分で確認し対処する自己責任の部分が大きいです。ご注意ください。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2004/08/11 05:37

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/08/10 12:37

＞金額面ではどちらが得策なのでしょうか。

それは一概に云えないと思います。
任意なら、双方の合意した価格になるでしようし、競売なら大勢の者の入札がありますから、買いたい価格では買えないこともありますから。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2004/08/11 05:35